Od února vidíme ohromný nárůst poptávky po bytech
"Nemovitostní trh je maximálně svázán s ekonomickým cyklem,“ říká zakladatel fondu Silverline Dan Vaško s tím, že od posledního čtvrtletí loňského roku na něm vidí oživení. „Ekonomická nejistota opadá,“ tvrdí.
Fondy kvalifikovaných investorů se staly fenoménem poslední dekády. Čím si to vysvětlujete?
Fondy kvalifikovaných investorů jsou pro bohatší klienty, kteří již mají zainvestováno v konzervativních produktech a jen pro část portfolia chtějí něco dynamičtějšího, s výnosem u těch kvalitních řekněme okolo nebo i přes deset procent. Vstupní bariéra jednoho milionu korun je už léta neměnná, a tak se stávají přístupné čím dál většímu okruhu investorů.
Nové vznikají proto, že jich u nás bylo málo. V letech 2006 až 2009 teprve vznikla legislativa a následovně se začaly objevovat první z nich. Dnes je jich v Česku kolem 400, ale jen asi stovka využívá kapitál od externích investorů a zhruba třicet podniká v nemovitostech. Většina v pronajímání nemovitostí. V oblasti developmentu se bavíme ani ne o deseti. Jejich popularitu dokládá až neuvěřitelné tempo růstu. Za posledních pět let se objem majetku v jejich správě přibližně ztrojnásobil.
Neoslabí ta popularita v současné nejisté situaci?
Myslím, že nejistota spíše opadává, navíc klesají úrokové sazby. To bude fondům kvalifikovaných investorů ještě více přát. Konkrétně třeba nemovitostní trh je hodně navázán na ekonomický cyklus. V letech 2022 až 2023 jsme byli svědky ochlazení a od počátku letošního roku se již situace obrací k lepšímu. Ve druhé polovině roku 2022 se například investiční byty skutečně téměř neprodávaly, ale od posledního čtvrtletí roku 2023 vidíme na našich vlastních projektech, že se sentiment otáčí. Od letošního února pak vidíme ohromný nárůst poptávky. Malometrážní byty v centru Ostravy jsme prodali během pár měsíců. V Brně máme záhy po spuštění projektu čtyřicet procent zarezervováno.
Ve vašem portfoliu dominuje Praha, ale jsou tam i Brno, Ostrava a Plzeň. Je velikost při volbě místa klíčová?
My jsme orientovaní hodně analyticky, takže si vyhodnocujeme příležitosti případ od případu a nedíváme se jen na lokalitu. Nicméně asi bychom nešli mimo univerzitní krajské město, asi ani pod sto tisíc obyvatel. Potřebujeme totiž dostatečný počet koupěschopných zákazníků, kteří nám umožní prodat projekt během pár měsíců.
Praha se rozrůstá se zhruba o deset tisíc obyvatel každý rok, v uplynulých dvou letech dokonce kvůli uprchlické vlně z Ukrajiny o více než sto tisíc. Proto skupujeme pozemky v určitém prstenci kolem města. Ta území zasíťujeme, vystavíme na nich komunikace a prodáváme stavební parcely připravené pro stavbu rodinných domů, kterých je na trhu velký nedostatek. V průběhu jara jsme nakoupili dvanáct tisíc metrů v Královicích a šestnáct tisíc metrů v Kolodějích. Vedle tohoto segmentu se také soustředíme na rekonstrukce bytových domů ve větších krajských městech, vždy spojené s nadstavbou objektu, která zaručí velmi atraktivní marži.
Jak Silverline vznikl?
Všichni tři zakladatelé jsme se potkali v poradenské společnosti, kde jsme pro globální fondy vypracovávali takzvané investiční prověrky. To nás dostalo do oboru a dlouhodobým cílem bylo jednou si založit vlastní fond. Paralelně s tím jsem od roku 2016 začal podnikat v rezidenčním developmentu. Po pěti letech bylo již logickým krokem podnikání transformovat do plně regulovaného fondu kvalifikovaných investorů.
Jak se takový fond začíná prodávat?
Hodně nám pomohlo, že jsme do něj vložili vlastní peníze, k aktuálnímu datu se jedná o přibližně sto milionů korun, a také že jsme se jako jeden z málo fondů na českém trhu rozhodli krýt výnosy investorů částí našeho vlastního kapitálu. V jedné z investičních tříd až do úrovně deseti procent ročně. Na začátku pomohla také správcovská investiční společnost a osobní kontakty. Dnes je již fond distribuován většinou předních sítí.
Od prvního července budete udržitelným fondem. Slyší na to investoři?
Hlavně ti institucionální. U fyzických osob jsou reakce různorodé. Stáváme se takzvaným „světle zeleným“ fondem, tedy výnos pro investory bude stále na prvním místě.
Dan Vaško
Je zakladatelem fondu kvalifikovaných investorů Silverline Real Estate. V minulosti působil jako poradce pro management a podnikatel v oblasti rezidenčního developmentu.
