Pomalé povolovací procesy stále zvyšují ceny. Rychlejší města získávají náskok

Domácí rezidenční trh má předpoklady k dalšímu růstu cen. Ne proto, že by „musel růst“, ale proto, že se v něm potkává několik základních faktorů. Jednak očekávané, byť pomalé a mírné zvolňování úrokových podmínek, dále zlepšující se příjmová situace tuzemských domácností, a hlavně chronicky nedostatečná nabídka v klíčových lokalitách.

Začněme u toho, co kupující obvykle slyšet nechtějí, a to, že důvod ke zlevňování je zatím slabý. Stavební náklady i cena kapitálu sice po inflačním šoku neakcelerují takovým tempem jako v letech 2021–2022, ale pořád tvoří pevné dno cenotvorby.

Současně platí, že trh je extrémně citlivý na změnu hypotéčních sazeb, kdy i relativně malý pokles měsíční splátky rychle zvedá „adresovatelnou“ poptávku, zejména u domácností, které nákup zatím jen odkládaly. Poslední náznaky ovšem nenasvědčují tomu, že by hypotéční sazby klesaly výrazně a rychle.

Praha zaostává

Klíčový problém ale zůstává strukturální. Jde o rychlost, s jakou umíme dodat nové byty. V Praze je tenhle nesoulad nejviditelnější.

Předloni se v Praze podle údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) zahájila výstavba 8 191 bytových jednotek a dokončilo se 6 511 z nich, což jsou vzhledem k populačnímu tlaku metropole nízká čísla. Nejde o to, jestli je správná potřeba Prahy 15, 20 nebo 25 tisíc bytů ročně, když různé instituce pracují s různými metodikami, podstatné je, že reálná nabídka dlouhodobě výrazně nestíhá poptávku. A to drží ceny nahoře i v obdobích, kdy by jinak trh vydechl.

Důsledky jsou ekonomicky dobře čitelné. Pokud je nabídka rigidní a povolování pomalé, trh se neumí přirozeně vyčistit soutěží kvality. V praxi to znamená, že se prodá skoro vše, jen s rozdílnou rychlostí a s jinou strukturou slev či pobídek. A to je špatná zpráva pro dlouhodobou konkurenceschopnost města, kdy kvalita projektu, veřejný prostor a udržitelnost by měly být konkurenční výhodou, ne mimořádným luxusem.

Mimo Prahu je obraz pestřejší. V regionech stále existuje prostor pro architektonicky i investičně zajímavé projekty, protože trh zde není tak přehřátý a kupující citlivěji zvažují lokalitu, dopravní dostupnost i skutečnou užitnou hodnotu bydlení. Jedním z příkladů atraktivního prostředí jsou dnes Pardubice, zejména díky silnému dopravnímu propojení s Prahou. Plánované vysokorychlostní spojení počítá s dojezdovým časem okolo půl hodiny.

Takové zkrácení časové vzdálenosti výrazně mění aspekty trhu práce, každodenní dojíždění i ochotu domácností volit bydlení mimo metropoli. Zvyšuje se atraktivita měst, která dokáží situaci využít a nabídnout kvalitní urbanismus a veřejné služby.

Rychlost rozhoduje o kvalitě měst

To zároveň ukazuje, že povolovací proces je pro české bydlení klíčový a bez jeho zrychlení se nelze dostat z režimu permanentního nedostatku. Jakmile k tomu dojde, soutěž developerů i měst se přesune k tomu, kdo nabídne lepší architekturu, kvalitnější veřejný prostor, vyvážený mix funkcí a vyšší dlouhodobou hodnotu. V praxi přitom platí, že i přes jednotné legislativní podmínky se tempo povolování v jednotlivých krajských metropolích výrazně liší, a některá města tak riskují, že zaostanou za rychlejšími lokalitami a zpomalí svůj rozvoj.

Význam investičních aktivit v regionech nelze podceňovat: nejde o útěk z Prahy, ale o realistickou diverzifikaci. Krajská města mohou růst zdravěji, pokud se do nich promítne infrastruktura, pragmatická správa a schopnost realizovat nové čtvrti v rozumném čase. Právě to bude v nadcházejících letech největší rozdíl mezi regiony, které svůj potenciál využijí, a těmi, které ho administrativně promarní.

Nejen developeři čekají, jak se letos podaří uvést v praxi předloženou novelu stavebního zákona. Byrokratická džungle a někdy až zoufalý povolovací proces škodí jinak všem. Zjednodušení těchto zbytečně složitých a pomalých postupů by mohlo trhu s nemovitostmi velmi prospět.

Pro letošní rok se očekává, že český rezidenční trh zůstane stabilní. Výhledy by mohlo zásadně narušit jen nepředpokládané makroekonomické zpomalení, například rychlý růst nezaměstnanosti, inflace nebo úrokových sazeb. V takovém scénáři by poptávka mohla ochladnout a trh by se krátkodobě zpomalil. Bez takové události však český rezidenční trh funguje v prostředí, kde nabídka určuje pravidla hry, a to zejména v Praze.

Autor je zakladatel developerské skupiny Redstone