Retailové parky jsou investiční sázka na jistotu | E15.cz
KoronaHelpdesk E15

Jak vydělat v těžkých časech

Více k tématu

Retailové parky jsou investiční sázka na jistotu

oka

Hledáte bezpečnou variantu zhodnocení investice do nemovitostí? Retailové parky s prodejnami diskontního typu by neměly být chybou. 

Výhodou investic do retail parků může být i to, že tyto prostory nejsou často pronajímány za obratové nájmy, ale za nájmy fixní. Riziko by pro investory na rozdíl třeba od obchodních domů a dalších připadalo v úvahu pouze za předpokladu, že by ekonomické zpomalení bylo tak rozsáhlé, že by jednotliví nájemci byli nuceni svůj provoz ukončit.

„V současné době nelze reálně očekávat naplnění takto pesimistického scénáře, tedy zásadní ohrožení životaschopnosti retailových center se zaměřením na sortiment potravin a základního spotřebního zboží,“ říká znalec nemovitostí ze společnosti Grant Thornton Appraisal Services Petr Turczer.

Pozitivně hodnotí sektor retailových parků také prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Zdenka Klapalová. „Myslím si, že retail parky mají na trhu své nezastupitelné místo a důležitou roli sehrávají především v regionech, kde obsluhují vybrané spádové oblasti. I přes dlouhodobý a v posledních měsících prudký nárůst e-commerce mají lidé stále chuť nakupovat a vybírat zboží osobně,“ uvedla. Faktem je, že i v době nejpřísnějších karanténních opatření byly tyto obchody otevřeny a poptávka po zboží byla vysoká, srovnatelná s předvánočními nákupy.

Retailové portfolio ZDR InvestmentsRetailové portfolio ZDR InvestmentsAutor: ZDR Investments

O tématu v rozhovoru s finančním ředitelem nemovitostních fondů ZDR Investments Dušanem Moskalievem

V čem je největší výhoda nemovitostních fondů, jež jsou postaveny na retailových parcích?

Naše dva nemovitostní fondy ZDR Investments jsou zaměřené hlavně na retailové nemovitosti diskontního typu. Představují portfolio, které je odolné vůči výkyvům ekonomických cyklů, což se nám nyní potvrdilo v praxi během epidemie koronaviru a souvisejících vládních opatření. V našich nemovitostech máme uzavřeno přes 70 nájemních smluv a pouze 20 procent našich nájemců bylo vládními opatřeními omezeno v jejich podnikání, 60 procent našich retailových ploch tvoří prodejny potravin nadnárodních řetězců jako jsou Albert, Norma, Billa nebo Penny Market. Další výhodou našeho portfolia retailových parků je, že všechny provozovny v nich mají přímý přístup z parkoviště a nemají žádné společné prostory jako třeba klasická obchodní centra, díky čemu i v době epidemie mohly mít otevřeno.

Navíc naši další nájemci jsou ze segmentu diskontního zboží, jako například sítě prodejen JYSK, KiK nebo oděvní řetězce Pepco či Takko. Tyto segmenty budou fungovat vždy. Kdybychom mluvili o kancelářských budovách a o klasických vícepodlažních obchodních centrech, byl bych skeptický, stejně tak v případě nájemců s luxusním zbožím.

Výnosy jsou postaveny na dlouhodobých pronájmech. Jaká je průměrná doba kontraktů v retailových parcích, které vlastníte?

Pro investory jsou klíčové dva aspekty, délka nájemních smluv a výnos, který fond nabízí. Fondy ZDR Investments opakovaně disponují nejdelšími nájemními smlouvami mezi nemovitostními fondy na českém trhu. Náš WAULT, tedy průměrná zůstatková hodnota všech nájemních smluv, činí v případě našeho fondu kvalifikovaných investorů 7,1 let.

Po zveřejnění našich obchodních výsledků za první kvartál letošního roku, který byl kvůli koronakrizi pro všechny segmenty významnou výzvou, je patrné, že si naše fondy opět udržely stabilní výkonnost. Výkonnost nemovitostního fondu kvalifikovaných investorů ZDR Investment SICAV dosáhla za první kvartál roku 2020 atraktivní hodnoty 2,52 procenta. Tento fond zajistil svým investorům od zahájení své činnosti v lednu 2018 celkový výnos 19,66 procenta. Retailový fond ZDR Investments public SICAV vykázal za první tři měsíce roku 2020 výnos 1,69 procenta a cílí na zhodnocení čtyři až šest procent ročně.

Tvrdíte, že tento způsob investic je odolný i vůči ekonomické krizi. Zaznamenali jste v současnosti větší zájem investorů o tento sektor?

Pro investory je důležitá diverzifikace investičního portfolia v době krize i mimo ni. Naše zkušenost z uplynulých měsíců toto podtrhuje. Zaznamenali jsme zvýšený počet dotazů od investorů na danou situaci obecně. Individuálně jsme jim naši situaci a investiční strategii vysvětlovali. Stejně jako finančním poradcům, kteří naše fondy nabízí.

Nezaznamenali jsme žádné mimořádné výběry, spíše jsme v posledních měsících zaznamenali větší zájem o investice do našich fondů. Přisuzujeme to tomu, že nemovitostní fondy, zejména fondy našeho zaměření, mají výrazně větší potenciál stability. Dochází tu k přesunu financí z dluhopisových produktů do nemovitostních fondů.

Změnilo ekonomické zpomalení vaše současné plány ohledně výstavby a otevření nových parků?

V ZDR Investments navazujeme na úspěšný rok 2019, kdy jsme vstoupili na slovenský trh a realizovali 14 akvizic, čímž jsme navýšili hodnotu našeho portfolia nemovitostí o 289 procent na 2,2 miliardy korun. Během prvního kvartálu tohoto roku jsme se zaměřili na přípravu dalších akvizic atraktivních retail parků na území České republiky, Slovenska, Rakouska a Německa. Na rozdíl od jiných subjektů expandujeme směrem na západ, kde je stabilizovaný trh, diskonty tam mají tradici a také to je domov našich zahraničních investorů.

Na začátku roku jste plánovali expanzi do Německa a Rakouska. Jak nyní situace v těchto zemích vypadá?

Již máme zarezervovaných několik transakcí v Rakousku, první z nich proběhne v červenci. A jednáme o prvních nemovitostech v Německu.

Za dva roky jste od investorů získali přes miliardu korun. Jaké jsou vaše cíle do dalších let?

Do konce 2020 plánujeme v aktivech našich fondů překročit hranici 5 miliard. I nadále rozvíjíme náš vlastní facility management a péči o nájemce. Máme ve focusu další projekty s nadprůměrně dlouhodobými nájemními smlouvami, což povede k ještě většímu prodloužení našeho WAULT, čímž se kvalitativně ještě více odlišíme od konkurence a nabídneme našim investorům předpoklad dlouhodobě stabilního výnosu.

Je v ČR ještě potenciál k budování dalších retailových parků?

V poslední době expandují potravinové řetězce a další diskonty z velkých měst do menších obcí, díky čemuž od našich retailových nájemců registrujeme poptávku po dalších prostorách v těchto lokalitách. Na český trh přicházejí také další řetězce z řad diskontu jako jsou TEDi a ACTION nebo NKD. V ZDR Investments zůstaneme u strategie, která míří na regionální retail parky a potravinářské jednotky. Neuvažujeme o vícepodlažních shopping mallech a nákupních centrech, tento typ nemovitostí nebude mít dle našeho názoru tak perspektivní budoucnost.

 

Dušan MoskalievDušan MoskalievAutor: ZDR Investments

Dušan Moskaliev

Finanční ředitel skupiny nemovitostních fondů ZDR Investments. Financováním nemovitostí se zabývá 20 let. Postupně pracoval pro Vereinsbank, Deutsche Bank, působil ve vedoucích pozicích českých a slovenských společností skupiny Raiffeisenlandesbank Oberösterreich či v představenstvu spořitelního družstva.

 

 

Autor: oka
 
Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!