Realitní trh dnes patří nájemcům | E15.cz

Realitní trh dnes patří nájemcům

Mgr. Jan Holásek, LL.M.
Mgr. Jan Holásek, LL.M.
• 
ZDROJ: Tomas Zelezny

Daniel Deyl, Václav Rákos

Share on Facebook Messenger
Zakládající partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners mluvil s redaktorem časopisu Právo&Byznys o tom, jak se mění trh s nemovitostmi, jak se nedávná finanční krize promítla do poskytování právních služeb a proč je výhodné se stěhovat ze starého pražského Týna do novostavby.

Jan Holásek přijal redaktora v takřka dva metry silných zdech firemních prostor kanceláře Havel, Holásek & Partners. O to překvapivěji zněla informace, že firma bude ony prostory, přímo ztělesnění úctyhodnosti, zanedlouho opouštět.

Máte se odsud stěhovat. Co může právnickou firmu přimět k rozloučení s Ungeltem?

Jsme zde již více než deset let, od započetí fungování kanceláře. Začínali jsme naproti v podkrovní kanceláři (ukáže z okna přes vnitroblok Týna) a postupně jsme si pronajímali více a více prostor v komplexu Ungeltu – nyní naše advokátní kancelář zaujímá většinu prostor, které jsou zde k dispozici. V průběhu let jsme se podstatně rozrostli a prostory jsou pro nás již nevyhovující, už se sem prostě nevejdeme. Nejedná se o klasickou kancelářskou budovu a nedostatky se při naší velikosti zvýrazňují. Týmy jsou rozprostřeny po celém komplexu a to není dobré pro intenzivní a aktivní komunikaci. Navíc jsou zde i prostory, které nevytěžujeme. To místo má samozřejmě obrovské charisma, genius loci, ale celkově máme potřebu se přestěhovat do moderní kancelářské budovy. Vnímáme to i jako důležitý moment pro rozvoj firmy. Nové prostory firmu posunou a přispějí k dynamice jejího fungování a k růstu.

Podle jakých kritérií jste nové prostory vybírali?

U projektu nových prostor pro naši advokátní kancelář jsme byli od začátku, jde o projekt kancelářského centra Florentinum, který realizuje společnost Penta. Díky tomu jsme měli výhodu, že jsme si mohli vybrat velice zajímavé prostory. Výběru jsme se věnovali intenzivně, měli jsme několik konceptů nových prostor. Jeden z nich představoval velkou kancelářskou budovu, kde bude více nájemců (tak tomu nakonec bude). Také jsme zvažovali, že bychom měli v centru Prahy menší objekt, který bychom si pronajali celý pouze pro naši advokátní kancelář. Kromě toho jsme zvažovali, že bychom si pronajali prostory ve vnějším centru, například na Rohanském nábřeží v Karlíně nebo na pankrácké pláni v Praze 4. Nakonec jsme se však shodli, že pro velkou právní kancelář je nadále nezbytné, aby byla v samotném centru Prahy. Není zde ještě situace jako ve Frankfurtu, Amsterodamu nebo Londýně, kde mimo historické centrum existuje zavedená celá obchodní čtvrť, kde rovněž sídlí špičkové advokátní kanceláře. Navíc v kancelářském projektu, který jsme nakonec zvolili, bude mnoho dalších nájemců – a to jsou samozřejmě potenciální klienti a obchodní partneři.

Takže se budete v budoucnu orientovat na velké klienty?

Našimi klienty jsou zejména velké mezinárodní, české a slovenské společnosti, ale filozofie advokátní kanceláře je taková, že rádi spolupracujeme jak s velkými, tak se středně velkými i individuálními klienty, kteří realizují zajímavé projekty a představují zajímavé případy.

Jak vypadá teď, ve chvíli ekonomické nejistoty, blízká budoucnost trhu s nemovitostmi?

Kvalitní projekty v různých segmentech nemovitostního trhu mohou být úspěšné i dnes. Je to vidět i na projektu již zmiňovaného Florentina: projekt je v úvodní fázi a již teď je v něm pronajata podstatná část kancelářských prostor. Očekávání, že projekt bude úspěšný, ho provází od samého začátku. Za další vhodnou lokalitu pro kanceláře lze považovat Pankrác – je tam přirozené obchodní centrum ve vnějším centru Prahy, které přitahuje společnosti z různých sektorů ekonomiky, a navíc je dobře dopravně dostupné. Věřím, že tato lokalita bude mít v budoucnosti úspěch.

Čím je takový úspěch podmíněn? )

Nedostatky projektů se odrážejí na jejich zajímavosti, a tedy i ceně daleko více, než jak tomu bylo v minulých letech, stoupá důraz na kvalitu architektonickou, ekologické vlastnosti budov i na kvalitu poskytovaných služeb. Určitě je třeba, aby měl projekt kvalitní a funkční dopravní obslužnost. V současné době se dle našich zkušeností jedná daleko více o trh kupujících či nájemců než pronajímatelů; nájemné se obecně snížilo a celkově se situace ve srovnání s minulostí vyvážila. Hodně nájemců zvažuje, zda přejednávat svůj nájemní vztah v dosavadních prostorách, nebo se přestěhovat do jiných prostor, kde může být srovnatelné nájemné, ale prostory mohou být kvalitnější a pronajímatelé mohou poskytovat lepší a širší služby.

Znamená to, že se trh konsoliduje směrem dolů? Že zůstává úzká skupina elitních projektů a za ní se do stále větší šíře rozevírá propast?

Topový segment trhu byl dle našich zkušeností zasažen nejméně, možná tak pět deset procent, ale to je spíše otázka na realitní poradce. K rozevírání nůžek mezi špičkovými a středními projekty myslím určitě dochází, ale dovolím si říci, že to má i pozitivní efekt, protože se odlišují kvalitní projekty, které si zákazníci najdou, od méně kvalitních, takže se trh krystalizuje a dochází k jeho vyčištění. Ke konsolidaci trhu opravdu dochází; na trhu se pohybují finanční a investiční skupiny, které konsolidují a rozšiřují své portfolio investic do nemovitostí – jejich jména jsou obecně známá. Podobně to funguje i na trhu právních služeb: řada klientů mění právní zastoupení, podrobněji zkoumají, zda dostanou kvalitní právní službu za adekvátní cenu. To je moment, kterého jsme se snažili a snažíme využít. Myslím, že se nám to v oblasti nemovitostních a developerských projektů daří, což dokládá i vítězství v této oblasti v soutěži Právnická firma roku 2012.

Jak velkou poměrnou část agendy vaší kanceláře zaujímají nemovitosti?

Vždy jsme měli v advokátní kanceláři velmi silné oddělení zaměřené na nemovitosti a stavebnictví. Jak kancelář rostla, přibývalo i právníků v tomto oddělení. Nyní máme celkem přibližně dvacet pět právníků, kteří se zaměřují na tuto oblast. Charakter nemovitostní praxe se během posledních několika let dost změnil. Do roku 2008 jsme se zaměřovali na vybrané velké realitní skupiny a klienty, pro které jsme zpracovávali velké množství právní agendy. Rovněž jsme se hodně zaměřovali na zahraniční greenfieldové investice, zejména v automobilovém a IT průmyslu. V souvislosti se změnami na nemovitostním trhu v posledních letech jsme změnili orientaci nemovitostní praxe i my. Zaměřili jsme ji mnohem šířeji a začali spolupracovat s klienty z různých sektorů nemovitostní oblasti: s architekty, projekčními kancelářemi, stavebními firmami, bankami, fondy, privátními investory a developery. Naše portfolio tak dnes zahrnuje klienty ze všech segmentů daného trhu.

Jaké konkrétní důsledky tyto změny přinesly?

Nemovitostní a stavební trh je nyní mnohem více konkurenční, a pracujeme tedy na tom, abychom rozvíjeli klientské a obchodní vztahy správným způsobem. Když spolupracujete s jedním, dvěma či třemi vedoucími společnostmi v určitém segmentu nemovitostního trhu, tak v určitém momentě může být problematické pracovat se všemi najednou. I v případě absence nějakého právního konfliktu to nemusí fungovat obchodně. To byl jeden z důvodů, proč jsme se vydali cestou spolupráce i s dalšími konzultanty; daří se nám referovat si navzájem větší i menší zakázky a rozvíjet celkový objem nemovitostní praxe. V minulosti jsme pracovali pro několik velkých skupin, kde jsme generovali hodně hodin. V současné době jsme k takovýmto klientům doplnili velké množství menších a středních případů a projektů, máme tedy mnohem širší klientské portfolio, což je pro právní praxi stabilnější. Jinak co se týká postavení v rámci kanceláře, máme tři základní nosné transakční praxe: fúze a akvizice; bankovnictví a finance; nemovitosti a stavebnictví, které spolu velice úzce spolupracují a doplňují se, aby bylo zajištěno komplexní a zároveň specializované poskytování právních služeb.

Takže celkově vzato vás alespoň v této oblasti finanční krize nezasáhla?

Trh je dnes mnohem více konkurenční, ale objem zakázek se nám daří nejen držet, ale i zvyšovat. Je to tím, že jsme se snažili věnovat příležitostem v různých oblastech nemovitostního trhu, včetně problematiky stavebního práva a řízení nebo spolupráce s privátními investory. Přestože je mezinárodní charakter naší právní praxe velmi silný, v posledních letech jsme se rovněž zaměřili na lokální trh a lokální investory. Vnímali jsme, že trh nemovitostních a rovněž obecně M&A transakcí na mezinárodní úrovni šel razantně dolů, protože mnoho zahraničních investorů opustilo středoevropský trh. Je zřejmé, že v posledních letech došlo k posílení českých a slovenských investorů, kteří působí na lokálním trhu. V segmentu komerčních nemovitostí je pokles trhu nepochybně dán obecnou ekonomickou situací, pro oblast infrastrukturních projektů je pak zásadní veřejný sektor. V této oblasti se nepochybně odrazila ne zcela stabilizovaná politická situace, kdy v mnohých infrastrukturních projektech není pokračováno, dochází k jejich zpoždění, jsou přehodnocovány nebo nepokračuje jejich příprava, případně se problematizuje financování.

Odcházejí i zahraniční investoři právě kvůli politické nestabilitě?

U odchodu některých zahraničních investorů bych to jako podstatný důvod určitě neviděl. V některých ohledech bych naopak situaci tady pokládal za stabilní, například v oblasti bankovního sektoru.

V čem se pro vás v současných nových podmínkách mění práce s klientem?

Zásadní je poskytnutí komplexní a specializované právní služby. Pro nemovitostní praxi je důležitá nejen spolupráce s dvěma již zmiňovanými právními praxemi, ale i některé další. Jsou to veřejné zakázky, veřejný sektor, sporová agenda a oblast restrukturalizace a insolvence. Zvyšuje se totiž množství případů, kdy klient vyžaduje podporu při řešení sporů, problémových situací na nemovitostních projektech, kde může nastat i insolvenční situace, kterou je třeba řešit. Celá řada případů se rovněž týká řešení sporů před soudy nebo v rozhodčích řízeních.

Změnil se poměr objemu vaší práce odvedené na transakcích M&A a u insolvencí? Má to na kancelář ekonomický dopad?

Objem transakční právní agendy, který je v současné době v nemovitostní oblasti obecně nižší, se určitě do jisté míry přesunul do restrukturalizací a insolvencí a sporové agendy. Je tedy důležité mít rovněž tyto právní praxe na kvalitní úrovni.

Když budu investor, proč bych si ke spolupráci měl vybrat zrovna vaši kancelář?

Klientům poskytujeme co nejkomplexnější podporu ve všech oblastech, kde ji potřebuje. Zároveň se maximálně snažíme, aby naše právní služba byla velice specializovaná a s velkou přidanou hodnotou. Jsem přesvědčen, že máme velice dobrou obchodní znalost nemovtostních transakcí a projektů a vedle právního poradenství můžeme nabídnout i znalost obchodních standardů a fungování nemovtostního trhu; snažíme se, aby právní poradenství bylo maximálně praktické, klientsky orientované a efektivní. Vedle vlastního právního poradenství rozvíjíme vztahy a kontakty s dalšími subjekty na nemovitostním trhu. Umíme tak doplnit vlastní právní službu kontaktní a vztahovou podporou, tak jak klient může potřebovat. Tato komplexní podpora klientovi na základě partnerské spolupráce pak je pro klienta zásadní a může znamenat, že právě díky ní se mu podaří transakci dokončit či dovést právní případ do úspěšného konce. Oproti úzkému, pouze právnímu pohledu jde o širší pojetí komplexní podpory klienta.

Máte síť poboček v České republice i na Slovensku. Přemýšlíte o další expanzi do zahraničí?

Máme velice dobré a velice důležité regionální pokrytí v Čechách a na Moravě díky kancelářím v Brně a v Ostravě a díky kooperaci se spolupracujícími advokátními kancelářemi v dalších velkých městech. Díky silné kanceláře v Bratislavě nabízíme česko-slovenskou právní podporu, což je zejména pro klienty působící jak v Čechách, tak na Slovensku velmi přínostné a důležité. Další pobočky v zahraničí neplánujeme. Právní poradenství na mezinárodních projektech, kterých máme velké a stále rostoucí množství, pokrýváme prostřednictvím spolupráce s předními zahraničními advokátními kancelářemi.

Existuje výhled na mezinárodní konsolidaci trhu právních služeb, například v rámci Evropské unie?

V současné době sledujeme na mezinárodním trhu právních služeb několik trendů. Jednak dochází k celé řadě spojení mezinárodních advokátních kanceláří, zejména těch, které mají pokrytou velkou část světového právního trhu, ale nejsou vyváženě přítomné po celém světě. Dochází tak k tomu, že např. právní firma, která je silná v Severní Americe, se slučuje s firmou, která je silná v Austrálii, a propojí se as firmou silnou v Evropě. Poslední rok v zásadě každých pár měsíců přichází oznámení o nějaké fúzi na světové úrovni. Co se týká našeho a evropského trhu, jsem přesvědčen, že budou posilovat silné národní kanceláře, jako jsme my, které budou na mezinárodním poli spolupracovat se špičkovými kancelářemi z jiných zemí na bázi neexkluzivní, ale velmi propracované a flexibilní spolupráce.

Jak konkrétně taková spolupráce může vypadat?

Modelů existuje několik. Jsme členy několika prestižních mezinárodních sítí právních kanceláří, které zahrnují tisíce právníků po celém světě a zahrnují vždycky jednu advokátní kancelář na danou zemi, a tyto kanceláře mezi sebou na neexkluzivní bázi spolupracují. Vedle toho máme vybudovány individuální vztahy s mnoha dalšími zahraničními kancelářemi. Konkrétně to tedy funguje tak, že pro každý právní případ, který zahrnuje zahraniční právní řád, vybereme tu nejvhodnější advokátní kancelář, se kterou na případu spolupracujeme, s tím, že celková právní služba je pro klienta zorganizována tak, jako by ji poskytovala jediná právní firma.

Jaký poměr zakázek míří tímto způsobem od vašich partnerů za vámi a obráceným směrem?

Dlouhodobě je nám více zakázek referováno ze zahraničí od spolupracujících kanceláří, než kolik referujeme my do zahraničí. Evidujeme však čím dál více případů, kdy referujeme do zahraničí my, což nepochybně vychází z rostoucí exportní aktivity českých podnikatelů. Je třeba říci, že tuto skutečnost si spolupracující zahraniční kanceláře uvědomují a o to více s námi spolupracují.

Co považujete ve své práci za největší problém?

Asi netransparentní procesy a postupy, s kterými se všichni můžeme při naší práci setkávat. Určitě bychom byli rádi, aby se tyto případy co nejvíce eliminovaly. Naše advokátní kancelář se snaží tímto směrem aktivně působit, zejména důsledným zachováváním firemních a etických hodnot, které jsme si pro výkon advokacie stanovili.

Autor: Daniel Deyl, Václav Rákos

S předplatným můžete mít i tento exkluzivní obsah

Newsletter
Využijte služby
zasílání zpráv do vaší
e-mailové schránky!

Tato stránka využívá služeb Google reCAPTCHA, na kterou se vztahují Smluvní podmínky a Zásady ochrany osobních údajů společnosti Google.