Dílčí změny však nový občanský zákoník rozhodně přináší. Tak například na rozdíl od dneška nepožaduje pro nájemní smlouvu písemnou formu. Samozřejmě, že v drtivé většině případů budou nájemní smlouvy uzavírány i po roce 2014 v písemně, ale není to nutnost.
Přináší nový OZ v oblasti nájemního práva nějaké radikální změny?
Nejde o žádnou revoluci, spíše o menší změny ve specifických oblastech, třeba v oblasti nájmu prostor k podnikání.
Právě tady je ovšem změna patrná už na první pohled – zatím máme „nebytové prostory“, napříště to budou prostory pro podnikání. Má tento posun nějaký věcný obsah, nebo jde jen o různé pojmenování téže věci?
Spíše to druhé. Je to změna jen formální, záměrem zákonodárce nejspíš bylo i takto signalizovat, že jde o skutečně novou a kompletní právní úpravu.
Dalšími evidentními novinkami pasáží o nájmu jsou poněkud archaicky znějící instituty výprosy a pachtu. Mají nějakou souvislost s komerční realitní činností?
Jen malou, a to ještě jen v případě pachtu. Výprosa se blíží dnešní výpůjčce – půjde o bezplatné přenechání věci bez sjednané doby užívání a jeho účelu k užívání s tím, že věc bude na požádání majiteli vrácena. Pacht se uplatní hlavně v oblasti pronájmu zemědělských pozemků, tedy nejčastěji orné půdy či lesa. Jde o dočasné užívání věci a také požívání plodů, které pronajatá věc generuje. Plody přitom nelze zaměňovat za zisk, nový OZ ostatně tyto „plody“ přesněji definuje. V oblasti komerčního realitního práva půjde o smluvní typ užívaný jen vzácně.
Základem nájemního práva je nájemní smlouva. Bude mít od ledna 2014 jiný režim?
V některých ohledech nepochybně. Dnes taková smlouva musí být písemná a vedle toho zákon určuje řadu jejích podstatných náležitostí s tím, že nesplnění těchto podmínek zakládá neplatnost smlouvy. Nový OZ písemnou formu nepožaduje. Samozřejmě, že v drtivé většině případů budou nájemní smlouvy uzavírány i po roce 2014 v písemné formě – ale není to nutnost. Nový OZ i tímto způsobem deklaruje svou větší liberálnost, větší volnost smluvních stran, jde prostě více o obsah než o formu. Totéž platí například pro ustanovení o výši nájemného. Dnes jeho neexistence ve smlouvě zakládá její neplatnost, zatímco nový OZ dohodu o výši nájmu nepožaduje a dokonce ve svých obecných ustanoveních nabízí možnost jejího určení podle úrovně nájemného v místě a době obvyklé. Ale zase – je otázkou, zda v komerční, respektive podnikatelské praxi k takové situaci vůbec někdy dojde. Větší uplatnění toto ustanovení možná bude mít v oblasti pronájmu bytů.
Je tady ještě jedna poměrně zásadní změna – totiž možnost uzavřít nájemní smlouvu na věc, respektive prostory, které ještě neexistují. To je typické pro nájmy komerčních prostor v budovách ve výstavbě. V současné době se tato situace řešila většinou smlouvou o smlouvě budoucí.
Máte pravdu, ale ona to změna vlastně ani není. Právě pro nebytové prostory, v budoucnu tedy prostory k podnikání, jedna z nedávných novel možnost uzavřít nájemní smlouvu do budoucna přinesla. Praxe tuto novinku ale příliš nepřijala a nadále se uzavírají smlouvy o smlouvách budoucích. Nový OZ to snad změní. Co je ovšem podstatné – stejně jako dnes bude nutné předmět pronájmu ve smlouvě dostatečně identifikovat. Nový OZ ale tuto definici už oproti současnému stavu pronájmu nebytových prostor neváže například na stavební povolení či kolaudační souhlas. Nový OZ neklade důraz tolik na formální ráz pronajatých prostor, ale na věcnou povahu jejich užívání k provozování podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu ve smlouvě vyjádřen.
Smlouva je uzavřena, nájemce užívá prostory – a může je podnajmout. Mění nový OZ na tomto poli něco?
V zásadě nikoli. Stejně jako dříve nový OZ trvá na souhlasu pronajímatele. Striktně je také stanoveno, že doba podnájmu nesmí být delší než sjednaný nájem. Dnes se to občas obcházelo s poukazem na opci dalšího pronájmu, stanovenou v nájemní smlouvě. To napříště už nebude možné.
Co změna majitele pronajímaných prostor?
Pro oblast pronájmu prostor k podnikání vše zůstává při starém – tedy taková změna nájemní vztah nijak zásadně nemění a není ani výpovědním důvodem, jak platí už nyní. Ale pozor: pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Většina ustanovení nového OZ ve sféře závazkového práva má dispozitivní charakter, nikoli kogentní, nepředstavují tedy nějaké dogma či povinnost a smluvní strany si mohou dohodnout odlišnou úpravu.
