Jsme spíš maratonci než sprinteři. Příprava trvá roky, ale když se klient rozhodne, hala stojí do patnácti měsíců, říká šéf Accolade
Milan Kratina si v pravý čas položil otázku, proč průmyslové nemovitosti v Česku buduje zahraniční kapitál. Accolade Industrial Fund, který spoluzakládal, jich dnes opatruje přes dva miliony metrů čtverečních nejen v tuzemsku a jeho portfolio stále roste.
Ještě na gymnáziu v Kolíně sledoval, jak příchod tehdejší automobilové TPCA proměnil region. Později v CzechInvestu, kde byl nejprve na brigádě a pak i v zaměstnání, měl právě tuhle oblast průmyslových nemovitostí na starosti a získal tak slušnou školu. Když Milan Kratina sledoval dobu po finanční krizi v roce 2008, věděl, že nepřišla deprese, ale velká příležitost. V roce 2011 se do přípravy pozemků pro průmyslové parky pustil na vlastní pěst a dnes jeho investiční skupina Accolade působí v osmi zemích Evropy a stále rozšiřuje svá miliardová aktiva.
Vaše cesta k průmyslovým parkům začala už na gymnáziu v Kolíně. Co vás na tom oboru fascinovalo?
Kolínem tehdy rezonovala stavba automobilky TPCA. Bylo zajímavé sledovat, jak se mění krajina i ekonomika města. Pak jsem šel do Brna studovat práva a shodou okolností jsem se dostal na brigádu do CzechInvestu. A tam jsem objevil svět průmyslových zón. Od té doby mě to nepustilo.
Když se bavíme o průmyslových halách, nemůžeme vynechat váš příběh s Kvasinami. Vy jste tehdy vsadil na to, že tam vznikne nový závod Škodovky. Jak to celé probíhalo?
Bylo to vlastně docela jednoduché. Škodovka tehdy začala vysílat signály, že chystá nové SUV. Říkal jsem si – v Boleslavi už asi místo nebude, Vrchlabí bylo mimo hru, takže logická volba? Kvasiny. Tak jsem se tam jel podívat, jaké pozemky jsou k dispozici.
Dostal jsem tip, že v Lipovce u Rychnova nad Kněžnou je pět rodin, každá měla přibližně dva hektary. Všichni topili v litinových kamnech, snědl jsem tam spoustu bábovek a postupně je přesvědčil, že pokud dají pozemky dohromady, získají mnohem vyšší hodnotu. Byla tam i hořkost kvůli zkrachovalému solárnímu projektu, takže nebylo jednoduché je přesvědčit. Nakonec jsme to ale dotáhli k územnímu rozhodnutí.
Tohle nebyl jediný případ, kde jste takhle postupoval, že?
Stejným způsobem jsem dával dohromady i pozemky na dálnici D5. Tehdy jsem neměl prostředky na to, abych pozemky rovnou kupoval, takže jsem musel hledat cesty, jak je zhodnotit a teprve pak je nabízet dál. Moje původní představa byla projekty připravit a pak je prodat někomu velkému. A tehdy mi začalo docházet, jaká je škoda, že průmyslové haly nevlastní český kapitál.
Tady někde vznikla myšlenka Accolade?
Chtěl jsem, aby se všechno dělalo pod jednou střechou – od výběru pozemků přes development až po dlouhodobé držení hal. Jenže když jsem s tímhle nápadem přišel za prvními investory, tak mě posílali k šípku.
Proč?
Chtěli stoprocentně obsazené haly s dlouhodobými nájemními smlouvami, jasným financováním a co nejmenším rizikem. Žádné pozemkové spekulace, žádné investice do výstavby. Tehdy trh takhle fungoval. Banky po krizi financovaly jen dlouhodobě obsazené nemovitosti. To nám paradoxně pomohlo – zatímco developeři řešili, co s neobsazenými halami, my jsme mohli připravovat nové projekty.
Jak se v té době změnila motivace firem přicházet do Česka?
Dřív sem chodily firmy kvůli levné výrobě pro celou Evropu. V letech 1997 až 2007 byla Česká republika pro zahraniční investory naprostá jednička. Jenže pak se situace změnila – přestali sem chodit ti, kteří hledali jen nízké náklady, a začali přicházet dodavatelé továren v Česku, Bavorsku nebo v okolních státech.
Dnes jsme společně s Německem, Polskem, Slovenskem a s Maďarskem nejprůmyslovější oblast v Evropě. Navíc se změnila i logistika – s nástupem e-commerce a tlakem na rychlé doručování začala být poloha Česka extrémně atraktivní.
Takže pokud teď někdo zvažuje velkou továrnu pro celou Evropu, už si Česko nevybere?
Asi ne. Ostatní státy dnes lákají investory vyšší nezaměstnaností a pobídkami. Ale to pro nás není žádná ztráta. Český trh je nyní mnohem vyspělejší a firmy sem chodí ne proto, že je tu levná práce, ale protože tady musejí být.
Zpátky k vám. V dubnu slavíte životní jubileum. Je čas na to dívat se zpět a hodnotit ve čtyřiceti letech?
Ohlížet se zpátky je taková hezká nostalgická věc, kdy vidíte své sestříhané video na sportovní kostce. A to vás dojme, ale myslím, že moje podnikání je teprve na začátku. Vnímám to tak, že příběh teprve začíná.
Takže patrně bude i vícegenerační?
Nemám tu ambici. Když budou děti chtít dělat to, co dělám já, tak můžou, ale není to můj cíl. Nejsem ten typ, který by je nutil pokračovat. Přece jen je to velmi specifický druh byznysu. Když budou chtít být v něčem zajímaví, ať třeba doktoři, architekti nebo něco takového, tak je mi to vlastně jedno.
Před deseti lety jste zakládali fond kvalifikovaných investorů Accolade Industrial Fund, který svým investorům vydělal zhruba dvanáct procent ročně a dnes spravuje přes čtyřicet miliard korun. Položili jste si otázku, kdo vlastní průmyslové haly ve střední Evropě. Co jste zjistili?
Že středoevropský kapitál v tomhle segmentu prakticky neexistoval. Haly vlastnili hlavně investoři z Německa, Belgie a z dalších západních zemí. Firmy tady platily nájem, ale zisky odcházely pryč. A my jsme si řekli – proč by ty peníze nemohly zůstat v regionu? Na začátku nám v Česku nikdo moc nevěřil a náš fond byl vlastně jedním z pionýrů. Nevěděli jsme, jestli budeme mít jednu nemovitost, sto, nebo deset, ale nakonec nás následovali další a výsledkem té změny je, že výrazná část obchodů na trhu komerčních nemovitostí v Česku jde za českým kapitálem. V zahraničí se najednou ptají, co že se to v Česku a na Slovensku děje, protože ty investice odsud jdou i přes hranice.
Vaše portfolio rostlo postupně, ale pak najednou skokově. Co stálo za tím zlomem?
Jednoznačně to byl covid. Do té doby jsme byli velký hráč v Česku i ve střední Evropě, ale průmyslové nemovitosti se teprve musely prosadit jako top investiční aktivum. Pandemie to změnila. Najednou o ně stály největší světové fondy a pojišťovny, což přivedlo kapitál. A tím pádem jsme mohli růst. Fond pokořil milion metrů čtverečních, pak dva miliony a pořád expanduje.
Vaše firma působí na mnoha trzích. Jak vnímáte roli pobídek pro byznys?
Podpora podnikání je samozřejmě fajn, ale neměla by být bezhlavá. Pobídky můžou mít i negativní dopady – například když přivedete novou firmu do regionu s nízkou nezaměstnaností a dáte jí bonusy na pracovní místa. Co se pak stane? Velké společnosti přeplatí zaměstnance místním firmám a menší podniky mají problém. Nakonec stát zaplatí tuhle personální rošádu, a ještě se může stát, že nová firma odvádí daně jinde. Takže je důležité přemýšlet, jak podporu nastavit tak, aby opravdu pomohla.
Nedávno jste refinancovali portfolio fondu za 4,7 miliardy korun. Co to pro vás znamená?
Je to součást dlouhodobé strategie fondu. Naší prioritou je stabilita – jak cash flow, tak celého portfolia. Sazby na konci roku byly nízké, takže jsme toho využili.
Plánujete rozšířit expanzi na další západní trhy?
Určitě. Už teď s fondem působíme v Německu, Nizozemsku a ve Španělsku a chceme tam růst. Ale zároveň musíme držet rovnováhu – západní trhy jsou stabilnější, ale výnosy tam nejsou tak vysoké. Proto stále posilujeme i v Polsku, na Slovensku a zvažujeme také jih Evropy, třeba Chorvatsko, kde už působíme jako skupina. Klíčem je dobře namíchat portfolio, aby přinášelo zajímavé výnosy pro investory.
Vaše podnikání jste nedávno přirovnal ke sportu. Jak to myslíte?
Jsme spíš maratonci než sprinteři. Příprava projektů trvá roky, ale jakmile klient rozhodne, že chce halu, musíme ji vybudovat nejpozději do patnácti měsíců. Takže někdy sprintujeme. Ale celkově jde o dlouhou a promyšlenou hru.
Kdo dnes nejvíc táhne poptávku po halách? Je to e-commerce, která po útlumu opět roste rekordním tempem?
Překvapivě je to pořád hlavně průmysl. Automotive sice čelí výzvám, ale zároveň vidíme tlak na efektivitu – firmy zavírají malé sklady a centralizují logistiku. Vedle toho ovšem dále roste i retail a e-commerce, myslím tím společnosti, které mají jak e-shopy, tak kamenné prodejny, kde je silný důraz na rychlé dodávky. A celkově se víc skladuje kvůli nejistotám ve světě – firmy nechtějí riskovat, že jim kvůli výpadku materiálu stojí výroba.
Jak vnímáte novou celní politiku USA a možný odliv výroby automobilů z Evropy? Je to riziko pro firmy, jako je Accolade?
Probíhá určitá deglobalizace. Každý kontinent se snaží vyrábět hlavně pro svůj trh. USA chrání svůj průmysl clem, Čína si výrobu drží doma. Evropa na to musí reagovat – třeba tím, že by si víc posvítila na americké technologické giganty, kteří tu mají dominantní postavení, ale zisky si odvádějí jinam.
Co tenhle vývoj znamená konkrétně pro vás?
Spíš nás posiluje. Víc výroby v Evropě znamená větší poptávku po skladech a výrobních halách. Dlouhodobě se mění přístup – dřív firmy chtěly mít co nejmenší sklady a spoléhaly na just-in-time logistiku. Dnes se víc zajišťují pro případ krize. A to přirozeně zvyšuje poptávku po našich prostorách.
Během covidu se mluvilo o tom, že firmy budou přesouvat výrobu z Asie blíž k Evropě. Děje se to?
Záleží na sektoru. V automobilovém průmyslu nebo farmacii vidíme, že firmy chtějí výrobu blíž ke svým trhům. Na druhou stranu v textilu se nic zásadního nezměnilo, Asie zůstává dominantní. Každopádně Evropa musí pracovat na tom, aby si udržela konkurenceschopnost a nenechala si výrobu utéct jinam.
