Bytů je málo, zákony jsou složité. Experti představili osm kroků, jak rozhýbat výstavbu v Česku
Bydlení bude jedním z klíčových témat podzimních voleb. Strany už představují své recepty na zlepšení situace na trhu s byty – ANO chce návrat ke starému stavebnímu zákonu, Piráti slibují výstavbu 200 tisíc nových jednotek. Odborníci ale varují: Bez razantních změn v povolování a plánování se situace nezlepší. Společně proto navrhují strategii, jak výstavbu konečně rozhýbat.
„Víme přesně, co je třeba udělat. Stačí přestat házet klacky pod nohy výstavbě,“ tvrdí Jiří Nouza, prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví. Svaz spolu s Hospodářskou komorou, Asociací developerů a se společností Deloitte připravil strategii Bydlení pro lidi. Ta shrnuje osm hlavních bodů, které mají pomoci rozhýbat trh s nemovitostmi.
Povolení trvá i deset let
Jedním z hlavních problémů je podle studie extrémně zdlouhavý povolovací proces. Zatímco v některých evropských zemích se stavby povolují v řádu měsíců, v Česku může celý proces trvat až deset let. Důvodem je podle Tomáše Kadeřábka z Asociace developerů i to, že v tuzemsku platí kolem 10 tisíc různých norem, které nedokážou sledovat ani stavebníci, ani úřady.
„Když kolegům z jiných zemí vykládáme, jak to u nás funguje, myslí si, že si děláme legraci,“ říká. Jako příklad uvádí zákaz střešních oken viditelných z Pražského hradu nebo nemožnost výstavby v lokalitách, kde nelze zajistit parkování.
Chce tu někdo stavět?
Podle Hany Landové z Hospodářské komory je zásadní překážkou fakt, že výstavba bytů není v českých zákonech definována jako veřejný zájem. Zákony dnes chrání například kanalizace či vodovody, ale samotné bydlení mezi prioritami chybí. „Pokud by se to změnilo, města by se mohla lépe rozvíjet a neztrácet obyvatele,“ říká Landová.
Strategie proto navrhuje ukotvit výstavbu jako veřejný zájem zákonem a začlenit ji do strategických dokumentů státu, jako je Národní investiční plán nebo Strategie hospodářského rozvoje.
Územní plánování brzdí rozvoj měst
Další brzdou je územní plánování. I po poslední novele stavebního zákona zůstává nepružné a pomalé. „Plány by měly sloužit jako investiční mapy, které obcím napovědí, kam směrovat infrastrukturu. Ve skutečnosti ale výstavbu často paralyzují,“ říká Landová. Strategie doporučuje zavést zrychlený režim změn územních plánů a omezit možnost blokování ze strany dotčených orgánů.
Situace s nedostatkem bytů je kritická zejména ve velkých městech – například v Praze jich v současnosti chybí až 45 tisíc. Ročně jich zde přibývá zhruba pět tisíc, což je podle expertů jen polovina potřebného množství. „Poláci přitom stavějí až dvakrát intenzivněji než my – ročně postaví kolem 200 tisíc bytů,“ dodává partner poradenské společnosti Deloitte Miroslav Linhart.
Oživit brownfieldy
Za další překážku považují developeři a stavebníci nevyužitý potenciál brownfieldů – opuštěných nebo nevyužívaných pozemků, často v atraktivních lokalitách městských center. V Praze podle jednoho ze spoluautorů studie Zdeňka Soudného leží brownfieldy s potenciálem výstavby až 70 tisíc bytů. Strategie proto zahrnuje návrh na automatické vyjmutí brownfieldů ze zemědělského půdního fondu, zvláštní legislativní rámec pro jejich obnovu i vznik národní databáze s údaji o jejich stavu.
Chybějí projektanti i dělníci
Ani sebelepší zákony nezajistí výstavbu, pokud nebude mít kdo stavět. Podle Jiřího Nouzy ze Svazu podnikatelů ve stavebnictví chybějí projektanti, technici i dělníci. Chybějí ale i materiály a výrobní kapacity. Řešením je podle studie podpora odborného školství, řízená integrace zahraničních pracovníků, digitalizace a investice do výroby.
Deloitte přichází se studií v době, kdy politické strany začínají pomalu odhalovat své volební programy. Piráti například slibují, že zlevní byty přesně o milion korun. Chtějí toho dosáhnout zjednodušením stavebních předpisů. Například snížením parkovacích minim. „Máme tady regule, které nutí lidi stavět třeba chodbičku před záchody. To na Západě vůbec není a lidé tam žijí spokojeně i tak,“ řekl e15 předseda strany Zdeněk Hřib. Piráti podle něj spočítali, že právě zjednodušení těchto předpisů povede ve výsledku ke zlevnění bytů přesně o milion korun.
Landová potvrzuje, že pokud je parkovací místo ve venkovních prostorách, stojí tři sta tisíc korun. Vnitřní parkování v garáži může vyjít klidně na milion. „Pokud se tak sníží míra povinné regulace, pak se samozřejmě sníží cena bytu,“ vysvětluje, v čem mají podle ní Piráti pravdu. „Škoda ale že to neudělali v době, kdy pod sebou měli příslušné ministerstvo,“ dodává.
Přehledně: Strategie Bydlení pro lidi
Masivní navýšení výstavby
Tempo výstavby je nutné dlouhodobě zvýšit alespoň o 50 %. V Praze by mělo vznikat 9–10 tisíc bytů ročně místo současných pěti tisíc.
Uvolnění územního plánování
Změny územních plánů musí být rychlejší a flexibilnější. Strategie navrhuje zavedení zrychleného režimu změn a omezení blokací ze strany dotčených orgánů.
Efektivní a předvídatelný stavební zákon
Cílem je zavést srozumitelná pravidla, předvídatelné lhůty, digitální portál a profesionální stavební úřady. Záměry by neměly být svévolně blokovány.
Využití brownfieldů
Výstavba by se měla soustředit do nevyužitých městských lokalit s infrastrukturou. Strategie navrhuje jejich automatické vyjmutí ze zemědělského fondu a vznik národní databáze.
Posílení stavebních kapacit
Chybějí pracovníci i materiály. Řešením je podpora odborného školství, integrace zahraničních pracovníků, digitalizace a investice do výroby.
Deregulace a audit norem
Nadměrné regulace zvyšují náklady až o 20 %. Strategie navrhuje audit všech stavebních norem, princip „cost-benefit“ a tzv. antikodex – za každou novou normu zrušit dvě staré.
Podpora obcí a měst
Obce mají nést odpovědnost za bytovou politiku, ale bez nástrojů a financí. Strategie navrhuje investiční pobídky, posílení daňových příjmů a pozitivní motivaci pro spolupráci.
Uznání bytové výstavby jako veřejného zájmu
Výstavba bytů by měla být zákonem chráněna podobně jako školy nebo silnice. Má být součástí národních strategií a umožnit státní zásah při zablokování projektů.
Smést současný stavební zákon
Karel Havlíček (ANO), který v posledních měsících objíždí developery a setkává se s podnikateli, opakovaně přislíbil, že prosadí zrušení současného stavebního zákona s tím, že se chce vrátit k předchozí verzi, kterou nastavila tehdejší ministryně hnutí ANO pro místní rozvoj Klára Dostálová.
„Osobně oceňuji, že se chce pan Havlíček vrátit k předchozímu znění stavebního zákona, samozřejmě pokud dopadnou volby,“ nechala se v polovině dubna například slyšet ředitelka strategie developerské skupiny UDI Group Marcela Fialková na Setkání lídrů developerů. Souhlasila s ní i výkonná ředitelka Central Group Michaela Váňová, která předchozí znění označila za „opravdu dobré a vykomunikované“.
Podle předsedy Asociace developerů Tomáše Kadeřábka platí, že by zrušení současné podoby zákona developeři ocenili. „To, co jsme si slibovali, se nestalo. Situace je natolik špatná, že potřebujeme revoluční krok,“ říká.
Ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek (STAN), který rezort převzal po Ivanu Bartošovi (Piráti), přitom začátkem června redakci e15 řekl, že s developery pravidelně jedná a nemyslí si, že by nutně návrat k předchozímu znění podpořili. „Za sebe mohu říct, že takový krok by přinesl obrovskou nejistotu a další dlouhé přechodné období. Všechno by se muselo znovu měnit a přepnout na úplně jiný režim,“ uvedl s tím, že taková změna by „nepřinesla nic dobrého“.
