Český realitní kapitál kříží zbraně s cizinou

Centrála. Hlavní budova KPMG ČR v Praze na Florenci může sloužit jako příklad jedné z největších realitních akvizic českého kapitálu v posledním roce.

•

ZDROJ: Archiv E15

Když miliardář Radovan Vítek zahájil v krizových letech ofenzivu napříč tuzemskými nemovitostmi, měl to relativně jednoduché. Z České republiky se v té době stáhla velká část zahraničních hráčů a domácí žralok měl volné pole působnosti. Jenže cizinci se mezitím vrátili. A tuzemští investoři musí měnit strategie.

Podle realitních profesionálů mají proti cizí konkurenci výhodu mnohem větší rozlišovací schopnosti. „Domácí investoři se musejí přizpůsobit a třeba se zaměřit na části trhu, které velké zahraniční hráče až tak nezajímají. S lokální znalostí lze pak najít skutečně zajímavé příležitosti,“ soudí investiční expert Dušan Štastník z konzultační společnosti JLL.

Stále totiž platí, že mimo Prahu se velcí institucionální investoři ze zahraničí vydávají jen výjimečně. To v regionech vytváří prostor pro místní byznysmeny.

„Zpravidla se jedná o místní úspěšné podnikatele, kteří mají svůj fungující klíčový byznys a chtějí v lokalitě, již dobře znají, investovat volný kapitál do místních nemovitostí,“ uvedl Marek Votava, který má v poradenské firmě 108 Agency na starosti investice. Regionální poptávka je v současnosti natolik silná, že agentura kvůli tomu založila specializovaný portál Investuj.cz.

Tvrdší konkurence na trhu

Tvrdší konkurenci na trhu připouští i šéf investiční společnosti Reico České spořitelny Martin Skalický. „Avšak není to tak, že by nebylo možné nějakou budovu koupit,“ dodal. Fond ve správě Reico podle něj aktuálně pracuje na několika potenciálních akvizicích. Naposledy loni získal za zhruba jednu miliardu korun administrativní centrum Qubix na Vyšehradě.

Vývoj realitních investic českých podnikatelů

Domácí investice pohání mimo jiné štědřejší finančníci. „Drtivá většina bank očekává zvýšení objemů financování nemovitostí v následujících dvanácti měsících s převahou financování investičních projektů nad financováním výstavby,“ sdělila Lenka Šindelářová, vedoucí výzkumu v poradenské společnosti DTZ.

Bohatí Češi zahájili hon na nemovitosti
Kdo z tuzemských byznysmenů neinvestuje do nemovitostí, jako by nebyl. A nejsou to již jen populární nákupy nových bytů určených k pronájmu. Český kapitál si troufá i na výrazně větší akvizice podnikatelských nemovitostí typu kancelářských nebo logistických center. Do výnosových realit tím přitékají miliardy.
„Koncentrace roztříštěného kapitálu do silnějších fondů umožňuje zvažovat větší investice. Již dnes jsou někteří tuzemští investoři konkurenceschopní v aktivech kolem padesáti milionů eur i vyšších,“ uvedl šéf investičního oddělení poradenské firmy JLL Dušan Šťastník.
O slovo se v nemovitostech hlásí řada nových hráčů. Typickým příkladem je skupina Cimex, která má velké plány s fondem Edulios. „V současné době se zaměřujeme zejména na kvalitní výnosové nemovitosti ze segmentu administrativních budov v Praze,“ řekl realitní šéf společnosti Cimex Invest Michal Nečas. Jeho slova stvrzuje ČSOB Leasing aktuální akvizicí centrály v Praze na Pankráci.
Do komerčních nemovitostí hodlá proniknout také skupina RSJ burzovního obchodníka a filantropa Karla Janečka. Jejím investičním cílem jsou solidní aktiva s investicí od deseti milionů eur. Reality zlákaly také expremiéra Mirka Topolánka. Ten již předloni oznámil vznik velkého fondu pod ECP Real Estate. Na jeho první akvizici se však stále čeká. Podle sdělení šéfa fondu Kamila Kosmana již ale není do prvního nákupu daleko.
Čilý život na trhu má logické důsledky. „Kvůli zvýšené aktivitě domácích i zahraničních hráčů rostou ceny nemovitostí a tedy klesají výnosy. Návratnost investic se prodlužuje,“ sdělil specialista na investice Marek Votava z konzultantské společnosti 108 Agency.

Zahraniční kupci byli zvláště loni hodně aktivní v investicích do moderních skladových areálů. Do jejich hájemství se přesto sem tam vloudili domácí investoři. Naposledy se to v únoru podařilo česko-slovenskému ZFP realitnímu fondu. V Radonicích u Prahy koupil hlavní distribuční centrum maloobchodního řetězce Penny Market. Stejný fond získal v loňském roce kancelářské centrum s tuzemskou centrálou KPMG u Florence.

Wildt: Část starších realit je drahá i zadarmo
Tomáš WildtAutor: archiv E15 Kromě světa velkých realitních investic odehrávajících se hlavně v Praze je živo také v regionech. Místní podnikatelé skupují domy na náměstích, výrobní areály i nákupní parky. Generální ředitel realitní kanceláře Re/Max Commercial Tomáš Wildt tvrdí, že tamní starší nemovitosti byly v krizi stabilnější než „áčkový“ segment v metropoli.
E15: Jak vypadá trh s výnosovými realitami v regionech? Béčkový a céčkový segment stále žije v regionech vlastním životem. Transakce se tam odehrávají stále, mění se však přístup investorů. Nejsou to už jako dřív jen spekulanti. Jde o seriózní investory, kteří v minulých letech vydělali peníze v jiném byznysu. Dnes mají volné zdroje v řádu desítek milionů korun a hledají pro ně uplatnění. Hodně z těchto investorů si uvědomuje, že nemovitosti jsou na trhu přes drobné výkyvy tou nejstabilnější a nejjistější investicí, která zároveň poskytuje dobrý výnos.
E15: Lze však mimo metropoli vůbec dobře nakoupit? Dobrých příležitostí v regionech je relativně málo. Je tam však hodně příležitostí s potenciálem. S ním je však potřeba pracovat.
E15: Znamená to nemovitost nějak vyšperkovat? Bavíme se například o zhotovení studie využitelnosti a proveditelnosti. Co se s nemovitostí dá variantně udělat, co to bude stát a jaký výnos bude generovat. U regionálních projektů je navíc jedna obrovská přidaná hodnota, s níž lze pracovat, a sice dotační tituly. V případě prémiových nemovitostí si na ně nesáhnete. Zato například u starších výrobních areálů lze získat dotace například na revitalizace a sanace. Jde o nové programy, které trhu jednoznačně pomohou. Dotace totiž návratnost takového projektu posune někam úplně jinam. Některé brownfieldy totiž ve skutečnosti mají například kvůli ekologickým zátěžím zápornou hodnotu. Jsou drahé i zadarmo.
E15: Nacházejí vlastníci a kupci společnou řeč? Jestliže se bavíme o očekáváních prodávajících a kupujících, tak zcela nejvíce jsou nůžky otevřené u činžovních domů. Každý vlastník činžáku si samozřejmě myslí, že má zlatý důl. Realita je však úplně jinde. Vlastníci mají představu o ceně, ale v mnoha případech ji nejsou schopni zdůvodnit. Snažíme se jim vysvětlovat, že cenu neurčují roky staré znalecké posudky ani jejich sentiment, ale trh.
E15: Jaký výnos realitní investoři v krajích hledají? Například u regionálních nákupních parků slyší individuální investoři na roční výnos kolem devíti procent. U dalších investic se běžně cílí na výnos okolo deseti procent. V případě investic do starších výnosových realit hraje roli také regionální patriotismus. Řada místních investorů je tak totiž orientovaná. Jen díky pocitu regionální pýchy si koupí dům na náměstí nebo výrobní areál ve svém městě.