Ekonomové oprášili Kalouskův plán. Vyšší daně na lukrativní pozemky v Praze mají zlevnit bydlení
Stát příliš daní stavby, a naopak málo pozemky, což dopadá na dostupnost bydlení v Česku. Takový je názor ekonomů z think-tanku Daniela Prokopa PAQ Research, kteří představili svůj vlastní návrh úpravy daní z nemovitosti. Nejde přitom o novinku – vyšší zdanění pozemků na základě jejich polohy se kolem roku 2011 pokoušel neúspěšně prosadit tehdejší ministr financí Miroslav Kalousek. Současný návrh navíc přichází těsně poté, co se sněmovně nepodařilo dokončit třetí čtení zákona o podpoře bydlení, který má pomáhat lidem v bytové nouzi.
Ekonomové upozorňují na nepoměr zdanění prázdných pozemků oproti stavbám, které tyto pozemky zhodnocují. „Daň se navíc počítá z nepřehledného systému mnoha koeficientů a sazeb. Celkově 62,5 procenta vybírané daně tvoří daň ze staveb, pouze 37,5 procenta daň z pozemků,“ stojí v jejich zprávě.
PAQ Research se pro reformu inspiroval ve Finsku a navrhuje rozdělit daň z nemovitosti na dvě části: daň z hodnoty pozemků na základě takzvané polohové renty a na daň z hodnoty budov, jejíž sazby se na různých územích neliší, vycházejí ale z průměrných stavebních nákladů na podobný typ budovy. Návrh reformy obsahuje čtyřnásobnou sazbu daně na hodnotu pozemku, než je sazba na hodnotu budovy – počítá tak s téměř 30procentním výběrem na dani z hodnoty budov a 70procentním výběrem z nezastavěných i zastavěných pozemků.
PŘEHLEDNĚ: Návrh ekonomů PAQ Research
- Danit více pozemky než budovy: Reforma navrhuje přesunout hlavní daňovou zátěž ze staveb na hodnotu pozemků (vč. zastavěných), čímž motivuje k výstavbě a efektivnímu využití území.
- Spravedlivější systém podle tržních cen: Daň bude odstupňována podle cenové mapy – chudší regiony méně zatížené, dražší oblasti více.
- Slevy pro běžné a zranitelné vlastníky: Sleva 1 000 Kč na poplatníka, další 1 500 Kč pro důchodce a zranitelné domácnosti.
- Více motivací k pronajímání bytů: Jednodušší daňový režim, vyšší výdaje paušálem (40 %), omezení optimalizací, možnost odečíst daň z nemovitosti od daně z nájmu.
- Fiskálně neutrální změna: Zvýšení výběru o 15,5 mld. Kč má umožnit snížení daně ze zaměstnání. 68 procent domácností by si celkově polepšilo.
- Zrušení výjimek a úlev: Např. podpora hypoték a časový test u investičních bytů – nyní neefektivní a zneužívané.
- Vyšší daně pro velké komerční nemovitosti: Kanceláře a sklady v drahých lokalitách by nově platily víc.
„Náš daňový systém opravdu postrádá motivace k výstavbě a pronajímání. Navržená reforma by snížila rozdíly mezi běžným a krátkodobým pronájmem a odstranila neefektivní veřejnou podporu, což ostatně navrhuje odborná veřejnost i OECD bez úspěchu již dlouho,“ hodnotí představený materiál sociolog z Akademie věd Martin Lux.
Už žádné prázdné pozemky
Autoři studie si od reformy slibují právě to, že by motivovala vlastníky pozemků více na nich stavět. „Víc se pak vyplácí zastavování proluk a stavba vyšších domů, protože využívají stejný pozemek,“ vysvětluje ekonom PAQ Research Jakub Komárek. Návrh podle něj navíc reflektuje doporučení Národní ekonomické rady vlády z listopadu 2024, ve kterém odborníci navrhli soubor dvanácti opatření pro podporu větší dostupnost bydlení.
Součástí listopadového seznamu NERV je například zrychlení povolení výstavby díky omezení počtu stavebních úřadů nebo reforma územního plánování tak, aby více pravomocí zůstalo přímo v rukou obcí a ty mohly povolit bytovou výstavbu i na místech, kde se s bydlením dosud nepočítalo – například na brownfieldech. Podobný systém funguje například v Polsku, kde stát v roce 2018 přijal dočasnou legislativu lex developer, díky které samosprávám v jednání s investory uvolnil ruce.
Současná vláda už ale v tomto volebním období s nedostupným bydlením příliš nepohne. To se týká i další části seznamu doporučení NERV k reformě rozpočtového určení daní, což je způsob přerozdělování vybraných daní mezi státem, obcemi a kraji. Dnes platí, že z příchodu nových lidí nebo firem do obce nemají radnice téměř žádné peníze navíc. Naopak musejí vydávat finance na budování infrastruktury a služeb, což podle ekonomů posiluje odpor politiků i občanů k nové bytové výstavbě.
NEVR proto navrhl, aby obce získaly z daní větší podíl peněz a byly tak motivovanější povolovat výstavbu nových bytů. „Už je ale jasné, že to nebude. Muselo by se to stihnout ve zkráceném řízení, takzvané devadesátce – tedy do 90 dnů. Ale v tuto chvíli je to ve sněmovně zametené pod koberec,“ nechal se slyšet jihomoravský hejtman Jan Grolich z KDU-ČSL.
Vyšší daně v centru Prahy nebo ve Špindlu
Významnou roli v návrhu PAQ Research pro výpočet daně pak hraje poloha pozemku, podle ekonomů jsou totiž mnohem zatíženější hlavně levnější nemovitosti v chudších regionech. Například v Havířově je metrová sazba daně z nemovitosti až třikrát vyšší než v malých obcích okolo Prahy, ačkoli nemovitosti v Havířově mají poloviční cenu, uvádí jejich analýza. Daň také mnohem více zatěžuje nízkopříjmové domácnosti.
Ekonomové proto navrhují rozdělení katastrálních území na osm cenových skupin, které odpovídají tržním cenám bytů a domů. V současné situaci by se do šesté až osmé, a tedy nejdražší skupiny dostala pouze Praha. Většina velkých měst nebo například turisticky oblíbené destinace jako Špindlerův Mlýn by se měly pohybovat přibližně v polovině. Zbytek republiky ekonomové řadí do dvou nejlevnějších kategorií.
Podobný systém chtěl mezi lety 2010 a 2014 zavádět tehdejší ministr financí Miroslav Kalousek. Navrhoval zvýšení daně z nemovitosti podle ceny pozemku na základě obvyklých cen v daném místě. „Již před dvaceti lety, když vznikl koncept daně z nemovitosti, jsme vycházeli z toho, že tato daň je jen přechodným nástrojem, po kterém zcela určitě nadejde čas, kdy daň z pozemku bude zohledňovat skutečnou hodnotu toho pozemku,“ komentoval tehdy záměr náměstek ministra Ladislav Minčič. Systém ale nakonec přijat nebyl.
Slevy pro důchodce nebo lidi s jedním bytem
Návrh PAQ dál počítá například se zvýhodněním běžných vlastníků – tedy lidí, kteří vlastní jednu nemovitost na bydlení – a pro zranitelné domácnosti. V prvním případě jde o slevu na poplatníka pro rezidenční bydlení ve výši 1000 korun, druhá sleva ve výši 1500 korun myslí na důchodce a jiné zranitelné vlastníky. Naopak zvýšení daně by se dotklo kanceláří nebo skladů v oblastech, kde panuje vysoká poptávka po bydlení. „Mezi klíčové přednosti návrhu patří, že nepotřebuje složitý systém posuzování počtu nemovitostí a jejich obsazenosti. Stačí daň dobře vázat na ceny pozemků a aplikovat slevu na poplatníka a zranitelné domácnosti,“ říká ekonom a sociolog Daniel Prokop.
Ekonomové považují za zásadní motivovat vlastníky nemovitostí, aby je nenechávali prázdné, a naopak je poskytovali k pronájmu. Aby se tak snížily rozdíly ve zdanění stejného typu příjmu z nájmu, bylo by podle nich vhodné oba režimy přiblížit – zvýšit paušální výdaje na 40 procent, omezit uznatelné reálné náklady na 60 procent příjmů a prodloužit odpisovou dobu nemovitostí. Tento krok by zvýšil daňový výnos o 0,7 miliardy korun, zároveň však snížil daňové zatížení menších pronajímatelů z 10,5 na osm procent.
Dostupné bydlení v nedohlednu?
Komplexní návrh na reformu přichází v době, kdy se sněmovna neúspěšně pokouší ve třetím čtení schválit zákon o podpoře bydlení. Ten stojí na třech základních pilířích: na kontaktních místech pro lidi v bytové nouzi, systému garancí pro pronajímatele bytů a na asistenci v případech, kdy nájemníkům hrozí, že by bydlení mohli ztratit. Debatu poslanci přerušili, protože uplynula doba vyhrazená pro schvalování zákonů. Nad schvalováním se opět sejdou ve středu 16. dubna.
Zákon by měl pomoci lidem v bytové nouzi, kterých je podle ministra pro místní rozvoj Petra Kulhánka (STAN) v Česku více než 160 tisíc. Průměrné výdaje domácností na bydlení navíc vzrostly za poslední tři roky nominálně více než o polovinu, průměrné mzdy za stejnou dobu narostly jen přitom narostly jen o necelých 20 procent. „Zdanění nemovitostí ve srovnání se zdaněním práce přináší daleko nižší negativní dopady pro ekonomiku. Dnes přitom hodně daníme hlavně práci nízkopříjmových zaměstnanců,“ dodává bývalý premiér a guvernér České národní banky Jiří Rusnok.
