Strany se před volbami předhánějí v nápadech na řešení krize bydlení. Recept ale už existuje
Vypadá to, že ve stranických průzkumech před podzimními sněmovními volbami vyšlo politickým partajím, že voliče nejvíce trápí nedostupnost bydlení. A tak začali politici vršit sliby, jak zajistit výstavbu více bytů, levnější bydlení, větší jistotu pro život v nájmu i třeba levnější hypotéky. Řešení, jak zvýšit dostupnost bydlení v České republice, jsou však na stole už léta. Předvolební kampaně snesou všechno, dlouhodobě ale chybí vůle je dotáhnout do reality.
Bývalá ministryně práce a sociální věcí Jana Maláčová se rozhodla tento týden zviditelnit svoji sociální demokracii kampaní, kde se přiznala ke zveřejnění falešného inzerátu na plesnivý sklepní byt v centru Prahy bez oken, za jehož pronájem chtěl neexistující majitel šest tisíc korun měsíčně. Maláčová, která se pokusí na podzim sociální demokraty dostat zpátky do sněmovny, ve videu telefonuje s údajnými zájemci, které neodradil ani otřesný stav bytu. Tak špatná je podle někdejší ministryně situace na trhu s bydlením.
A protože platí rovnice, že čím menší šance strana má, tím odvážnější sliby potřebuje, ani SOCDEM nezklamala. Strana chce, aby stát začal masivně nakupovat a stavět byty a vybudoval si robustní fond státních bytů, který by mohl ovlivňovat ceny na trhu. Co znamená robustní? Fond má získat dvacet tisíc bytů ročně a investovat 80 miliard korun ročně do bydlení. Pronajímat by je měl lidem levně a bez zisku. Komerční výstavba totiž podle Maláčové dostupné bydlení nezajistí.
Ponechme stranou fakt, že loni bylo postaveno jen 11 406 bytů v bytových domech, a víc se jich nestaví ne kvůli tomu, že by snad nebyly na trhu peníze, ale kvůli celé řadě jiných legislativních, byrokratických i praktických příčin. Vláda Petra Fialy strávila měsíce vnitrokoaličními dohady o „pouhých“ sedmi miliardách do nového dotačního a úvěrového programu Dostupné bydlení, které pomůže zejména městům a obcím stavět byty. A to jde o evropské peníze, ne o peníze daňových poplatníků.
Hledá se shoda. Marně
Řešení na krizi bydlení je mnoho, přehledně je například nedávno popsali odborníci z Národní ekonomické rady vlády (NERV), pak ale často narazí na neschopnost politiků, úředníků, starostů, podnikatelů a dalších zájmových skupin najít kompromis. Třeba taková změna rozpočtového určení daní, což je mechanismus na přerozdělování vybraných daní mezi státem, kraji a obcemi. Každý ví, že je reforma potřeba, každý si ji dá do programu, nikdo ji zatím nedokázal realizovat. Je to přitom jedna z cest, jak ponechat obcím více peněz vybraných na daních na jejich území, které se dají přetavit v nové domy nebo infrastrukturu.
Jiné sliby jsou zase evergreenem volebních kampaní. Třeba nápad na vytvoření katalogu modelových typových bytových domů, ze kterého by si obce mohly jen vybrat ověřený projekt a nechat si jej povolit a postavit. Před minulými volbami to hlasitě prosazoval Martin Kupka z ODS, dnes si „výstavbu pomocí baťovského systému“ dali do programu lidovci. Přestože například developer Central Group typové domy pro takové využití navrhl, v praxi se ukazuje, že na obcích a jejich pozemcích panují tak rozdílné stavební a právní podmínky, že využití typizovaných domů je takřka nemožné.
VIDEO: O nedostupnosti bydlení kvůli rostoucím cenám nemovitostí mluvil Jan Schneider z ministerstva pro místní rozvoj v pořadu FLOW
Kvůli velkým kompromisům mezi různými vládními frakcemi tak zůstávají některá řešení na půl cesty. Například zákon o podpoře bydlení, jehož původním autorem je exministr Ivan Bartoš (Piráti) a který nyní do konce dotahuje jeho nástupce Petr Kulhánek (STAN), začátkem roku doznal významných změn. Zákon má pomoci lidem najít a udržet si bydlení a počítá s velkou poradenskou sítí, která bude lidem ohrožených bytovou nouzí aktivně pomáhat. Zároveň do poskytování bytů zapojuje i soukromou sféru. Kulhánek ustoupil občanským demokratům a síť výrazně seškrtal, aby byl zákon ve sněmovně do konce volebního období průchodný. Jestli to bylo dobré rozhodnutí, ukáže čas. Tak či tak, kabinet si může přijetí zákona odškrtnout jako splnění vládního slibu.
Peníze jsou, kam ale s nimi?
Fialova vláda kromě toho chce narychlo stihnout do voleb ještě několik dalších opatření. Například dlouho diskutovaná možnost penzijních fondů investovat do výstavby bytů. To by mohlo podle občanských demokratů přinést až dvacet miliard korun na trh s bydlením. Pravda ale je, že na trhu nechybí kapitál. „Zvýšené investice do rezidenční výstavby neřeší hlavní příčinu nedostupnosti bydlení, kterou je zdlouhavý povolovací proces, kdy povolení nového projektu trvá deset až patnáct let. S největší pravděpodobností tak nastane situace, kdy prostředky penzijních fondů nebude možné v této výši do výstavby bytů investovat,“ podotkl například Pavel Kliment z KPMG.
A tady si vláda dobře nepočíná. Digitalizace stavebního řízení pod vedením Pirátů dopadla, jak známo, fiaskem, zrychlení stavebního řízení se momentálně nekoná a příští vládě nezbývá než problém převzít. Na zdlouhavých stavebních procesech se nezasekávají jen komerční projekty developerů, ale i ty městské a obecní. Řešení má být až za tři roky, a to za předpokladu, že příští vláda nebude proces zdržovat a celý ho měnit. A to se klidně může stát.
Vedle toho bude zásadním úkolem pro příští vládu také reforma územního plánování, na které už ministerstvo pro místní rozvoj pod vedením Kulhánka pracuje. Ministr několikrát přiznal, že se nad reformou střetávají nesmiřitelné tábory a je otázka, jak bude vypadat výsledek. NERV například v této oblasti navrhuje – a lidovci si tento bod dali do programu – aby se zjednodušila přeměna starých průmyslových areálů, tedy brownfieldů, na pozemky pro výstavbu bytů.
Levnější hypotéky pro mladé
Někteří voliči zase mnohem lépe slyší na podporu poptávky nežli nabídky. A tak třeba ANO hovoří o zvýhodněných hypotékách pro mladé rodiny. Což je opatření, které si šéf hnutí Andrej Babiš vyzkoušel už za své vlády. Ukázalo se, že zvýhodněné půjčky, o které byl přirozeně zájem, pomohly jen malé části populace, ale neřešily dostupnost bydlení na národní úrovni. Na konkrétnějším programu ANO údajně stále pracuje. „Chceme zrychlit povolovací proces na byty, to by přineslo snížení cen až o deset procent. Chceme, aby lidé neplatili pět procent za hypotéku. Proč banky vydělávají na lidech? Bydlení je podle nás klíč k tomu, aby se zvedla porodnost,“ naznačil Babiš, kam směřují myšlenky hnutí.
Lidovci by zase chtěli vyhodit z trhu zahraniční spekulanty s byty a zakázat lidem mimo EU kupovat v České republice byty. „Bydlení musí být primárně zajištěno pro naše občany. Cílem navrhovaného opatření je snížit poptávku po českých nemovitostech, které často slouží pro osoby mimo EU jako investiční prostředek, a nikoliv jako prostředek k bydlení,“ vysvětluje šéf strany Marek Výborný. Má se to podle něj týkat jen nerezidentů, kteří v Česku nežijí. Jestli je něco takového právně obhajitelné a v praxi uskutečnitelné, je otázkou.
Jistější bydlení v nájmu
V nájmu má bydlet v příštích letech bydlet čím dál více lidí, pro mnohé je to volba, pro jiné kvůli nedostupnosti vlastnického bytu spíše nutnost. Podpora nájemního a družstevního bydlení se tak do podzimu zcela jistě objeví v programu všech stran.
„V příštích čtyřech letech je cílem srazit výdaje mladých lidí spojené s jejich prvním bydlením, dát nájemcům větší jistotu, pokud se chovají slušně, a naopak zrychlit vystěhování těch problémových. A zejména dál podporovat výstavbu nájemního bydlení, výstavbu družstevních bytů a ještě více zjednodušit technické normy a postupy pro povolování bytů,“ slibuje už nyní Ivan Bartoš, který by se chtěl vrátit do politiky na kandidátce Pirátů ve Středočeském kraji.
Zatímco jednodušší vystěhování problémových nájemníků se možná podaří prosadit ještě do voleb, omezení řetězení jednoletých smluv, které trápí nájemce a uvrhává je do každoroční nejistoty, se zatím nepodařilo. Politici se snaží také dlouhodobě na popud Prahy zpřísnit podmínky pro provozování krátkodobého ubytování typu Airbnb. Zkoušejí jedno opatření za druhým, ale na plošné funkční řešení se stále čeká. Totéž platí pro novou družstevní výstavbu a bydlení, které zní dobře na papíře, ale v praxi je to kvůli mnoha překážkám zatím neuskutečnitelné.
A co tedy doporučují odborníci z NERV?
Řešení krize bydlení se musí podle ekonomů zaměřovat na široké spektrum oblastí, od uvolnění legislativy omezující výstavbu po reformu dnešního systému dávek. Odborníci se vracejí k nutnosti reformy stavebních úřadů a územního plánování, uvolnění daňové zátěže lidí i změny daně z nemovitosti. „Není to úplně ,menu‘, z něhož by se daly vybrat tři náhodné body. Ty intervence jsou provázány a mají často smysl dohromady,“ upozorňuje sociolog Daniel Prokop z PAQ Research, který se podílel na zpracování strategie. Opatření jsou podle něj dlouhodobě fiskálně neutrální.
Navrhovaná opatření NERV pro oblast bydlení
1. Zrychlení povolování výstavby
Podle ekonomů je nutné doladit povolovací procesy podle nového stavebního zákona, které ovšem teď stojí kvůli špatně fungujícímu digitálnímu stavebnímu řízení. Ideální by bylo podle nich omezit počet stavebních úřadů, kterých je dnes více než šest set, a zvážit jejich centralizaci. S tím původně počítal i stavební zákon prosazený za minulé vlády exministryní Klárou Dostálovou (ANO), nynější vláda se ale rozhodla nechat více pravomocí na obcích. Pro rychlejší stavební řízení je také podle ekonomů nutné omezit počet dotčených orgánů, které se k řízení vyjadřují, a zlepšit jejich koordinaci.
2. Reforma územního plánování
Podle strategie by bylo dobré uvolnit obcím ruce při územním plánování, aby nemusely být plány například tak detailní nebo nastavené využití pozemků tak závazné. Dostatečná nabídka bydlení by měla být také při obecním plánování zakotvena jako veřejný zájem. Obce by měly mít možnost povolit bytovou výstavbu i na místech, kde se s bydlením dosud nepočítalo, například na brownfieldech, a to bez nutnosti měnit územní plán. Územní plány by měly podporovat výstavbu uvnitř obcí spíše než ve volné krajině
3. Reforma RUD
Rozpočtové určení daní, což je způsob přerozdělování vybraných daní mezi státem, obcemi a kraji, je dlouhodobá bolest financování samospráv. Dnes totiž platí, že z příchodu nových lidí nebo firem do obce nemají radnice téměř žádné peníze navíc. Naopak musejí vydávat finance na budování infrastruktury a služeb, což podle ekonomů posiluje odpor politiků i občanů k nové bytové výstavbě. Pokud by tedy obce získaly z daní větší podíl peněz, byly by pak motivovanější povolit výstavbu nových bytů.
4. Omezit daňové odpočty z hypoték
Stát by měl podle strategie omezit výdaje, které jsou zbytečně selektivní a deformují trh. Jde o opatření, která podle ekonomů nemají vliv na navýšení nabídky bydlení a cílí na bohatší lidi, zejména o daňové odpočty úroků z hypoték pro vlastnické bydlení a o podporu stavebního spoření. „K financování nové výstavby totiž slouží jen okolo 15 procent objemu hypoték,“ vysvětluje Komárek. Daňové odpočty z hypoték by ekonomové nechali za podmínky, že by byly cílené na prvovlastníky s nižšími příjmy a levnějšími nemovitostmi.
5. Podpora výstavby obecního bydlení
Stát už nyní podporuje prostřednictvím Státního fondu podpory investic výstavbu a rekonstrukci dostupného bydlení, a to zejména v obcích. Příkladem je loni v říjnu spuštěný dotační a úvěrový program Dostupné bydlení, který by měl v příštích letech rozdělit nejméně sedm miliard korun. Podle ekonomů je dobré průběžně aktualizovat parametry podpůrných programů, aby peníze mířily zejména do chudších a menších obcí a byty byly poskytovány opravdu lidem, kteří už dnes čerpají příspěvek na bydlení. Dotační a úvěrová podpora státu by měla ročně činit 28 až 32 miliard korun, což by mohlo podpořit vznik asi 11 tisíc bytů ročně.
6. Více zodpovědnosti na obcích
Další opatření NERV míří na snížení výdajů na příspěvcích na bydlení. Ty dnes hradí stát a některé obce tak nejsou příliš motivované stavět obecní a sociální bydlení. Stát by se měl podle ekonomů pokusit omezit „černé pasažérství“ některých obcí třeba tím, že by se samosprávy musely podílet na vyplácení dávek na bydlení, které čerpají lidé bydlící v soukromých bytech.
7. Omezit obchod s chudobou
Stát by měl reformovat dávkový systém a normativy, na jejichž základě se příspěvky na bydlení vypočítávají tak, aby nedocházelo k navyšování nájmů v chudých velkých městech a podhodnocení příspěvků v menších bohatých obcích.
8. Reforma daně z nemovitosti
Palčivou otázkou každé vlády zůstává stále daň z nemovitosti, kde jsou stále velké rezervy. NERV navrhuje například vyšší zdanění stavebních pozemků vůči budovám, vyšší navázání daně na hodnotu pozemků v území nebo zavedení slev na dani, které omezují dopady na chudé vlastníky. Například by se mohly také zvýšit odečty daně z pronájmu, čímž by se omezil přenos daně z nemovitosti do výše nájmu. Zároveň by měl stát vyšší výběr daně kompenzovat snížením zdanění nízkopříjmové práce. „V rámci daňových změn by také bylo vhodné upravit dnešní pravidla DPH při výstavbě a rekonstrukci bytů, kvůli nimž jsou nízkometrážní a cenově dostupnější byty v novostavbách zatíženy vyšší sazbou DPH, pokud je v tomto domě jeden byt nad 120 m2,“ upozorňuje dokument.
9. Podporovat dlouhodobé pronájmy
Stát by se měl pokusit ukočírovat krátkodobé ubytovací služby ve prospěch dlouhodobých pronájmů. Stejně by měl vyslyšet majitele bytů a umožnit jednodušší vystěhování neplatících nájemců – to je nicméně aktuálně zakotveno v návrhu zákona o podpoře v bydlení, který mají nyní poslanci na stole. Nájemníkům by také pomohlo omezení řetězení jednoletých smluv na dobu určitou.
10. Alternativní investice na stáří
Češi považují nákup nemovitosti za jeden z nejjistějších způsobů investic na stáří. Stát by měl ale podle ekonomů nabídnout i další alternativy, aby tato majoritní investiční strategie nevedla k přehřívání poptávky na trhu s nemovitostmi. Cesta vede podle nich přes komplexnější reformu třetího pilíře důchodů.
11. Energetická úspornost bytových domů
Zatímco většina dotačních opatření mířících na snížení energetické náročnosti nemovitostí pomáhá vlastníkům rodinných domů, do bytových domů se zatím příliš se státní podporou neinvestuje. Část těchto nákladů by podle ekonomů mohly pokrýt peníze z EU.
12. Monitoring bytového a pozemkového fondu
A zase návrat k digitalizaci. Vláda by měla podle NERV zlepšit datový monitoring bytového a pozemkového fondu, aby zjistila, jak se byty, domy a pozemky využívají, komu patří a kolik stojí. Jde zejména o využití a propojení dat, která už existují. Stejně tak by měl stát zjistit, jak rychle běží stavební povolování na jednotlivých úřadech.
