Furiantský souboj Prahy s Brnem, kdo vydělá méně. Která města vynesou investorům do bytů nejvíce?

Existuje jen málo lidí, kteří si dokážou představit, co přijde za deset let. Dekáda je období, kdy přestávají platit extrapolace kvantitativních trendů, protože svět se změní kvalitativně. Proporce světa jsou jednoduše jiné. Samozřejmě existují věční skeptici a věční optimisté, na jejichž slova nevyhnutelně jednou za čas dojde, ale tyto kategorie tentokrát necháme stranou. Bude nás zajímat vlastnost, která se jmenuje prozíravost ve své pokročilé formě. Ta se dá ovšem poznat teprve až se značným časovým odstupem.

Dnešní optikou tak byl prozíravý kupříkladu investor, který před dekádou koupil investiční byt v Jihlavě. Roční výnos z nájemného na prahu osmi procent nebyl tehdy ani tak extrémně vysoký, že by kvůli němu musel akceptovat rizika panující v severních Čechách, ani tak extrémně nízký, že by kvůli němu sotva pokryl inflaci jako v Praze.

Co bylo, to bylo...

Byly to doby, kdy republikový průměr výnosu z pronájmu bytu ležel kolem šesti procent. To znamená situaci, kdy se každý rok nemusíte strachovat o to, jestli se váš byt zároveň zhodnotí i sám o sobě, a dodatečně tak odůvodní onen psychicky náročný krok, jakým nákup investičního bytu na pronájem bezesporu je. To už dávno neplatí a samotný netto výnos z nájemného v některých českých regionech prakticky dosedá na aktuální míru, byť velice nízké inflace. Anebo jinak: že z hlediska hotovostních toků je v mnoha regionech atraktivnější než nákup bytu uložit peníze na dobrý spořicí účet. To ale neznamená, že by mezi výnosy nebyly významné rozdíly, přestože jsou podstatně nižší než před zmiňovanými deseti lety.

Byt splacený z nájemného za méně než deset let? V této disciplíně vždycky vedlo Ústecko a vede i nadále. Jen musíte počítat s tím, že byt se vám bude splácet více než dvakrát déle. Za jak dlouho se vám splatí z nájemného byt napříč Českem a kde zatím ještě spolehlivě pokryje inflaci, a kde naopak můžete ve scénáři stagnace cen bytů ve slabých chvilkách litovat, že jste do toho šli? Udělali jsme za vás velkou tour po českých krajských městech, vzali do ruky kalkulačku, ano, tlačítkovou, a spočítali to. Výnosy z bytů napříč zemí se liší až tak, že zatímco v jednom městě se vám byt splatí za dvacet let, v jiném vám to bude trvat o polovinu déle.

Tak si představte, že Brňáci jsou ještě větší milovníci bytů než Pražáci. Tedy alespoň po větší část tohoto roku. Výnos z bytů byl totiž v moravské metropoli v posledních měsících často nižší než v Praze. Dobře, o kousek. A dobře, důvodem nemusí být jen silnější poptávka kupců při slabší nabídce prodejců, ale i hypotéza o tom, že brněnští majitelé dopřávají svým nájemníkům pomalejší růst nájemného. Tak či onak aktuálně je výnos stejný, a to 3,3 procenta. Byt se vám v obou metropolích na nájemném splatí za třicet let a čtyři měsíce.

Když se podíváme na aktuální republikový průměr za krajská města, dostáváme se jen o kousek výše, třeba nad červencovými daty portálu RealityMix konkrétně na 3,58 procenta. To znamená nejen osmadvacetiletou návratnost průměrného bytu, ale také fakt, že hotovostně vám v současnosti vydělá pronájem bytu méně než nejlepší spořicí účet. Přece jen je ekonomická vrstva života ještě pořád primárně spíše o hotovostních tocích nežli o papírovém zhodnocení, takže tuhle rovinu není od věci si občas navnímat. Ale pojďme výnosově výše.

Nad průměrem země je naštěstí řada regionů, kde lze úspěšně najít vyšší výnos, a těchto regionů je dokonce většina. Rozdělme toto pásmo na dvě patra. V tom nižším najdeme krajská města, jako jsou Zlín, Plzeň či Pardubice. Výnosy v těchto městech jsou aktuálně ve zmíněném pořadí 3,6, 3,72 a 3,85 procenta. Ještě o kousek výše je už zmiňovaná Jihlava, která patří dlouhodobě k městům s vyšším výnosem. Aktuálně si tam sáhnete na 3,9 procenta. Ale pojďme už k vítězům.

Bronz ve výnosu bere momentálně se 4,03 procenta Ostrava. Poněkud překvapivou dvojkou je nad aktuálními daty Olomouc, konkrétně 4,06 procenta. Důvodem je primárně fakt, že jde o jedno z mála měst, kde cena metru bytu oproti loňsku podle statistik RealityMix poklesla. Vítěze asi není třeba představovat. Je jím Ústí nad Labem, kde se dostáváte na cifru 4,98 procenta; byt se vám tak splatí přesně za dvě dekády. Good Luck!