Developer se na nás bezdůvodně obohatil, naříkají klienti malého projektu na okraji Prahy. Po letech čekání konečně dostali na začátku letošního roku možnost podepsat kupní smlouvy, zaplatit zbylou částku a převzít klíče od hotových rodinných domů. Stavitel si ale k doplatku naúčtoval 15procentní sazbu daně z přidané hodnoty, přestože od nového roku díky vládnímu konsolidačnímu balíčku platí sazba o tři procentní body nižší.
Na severovýchodním okraji Prahy, pár kroků od lesoparku přiléhajícího k zámeckému areálu Ctěnice, nově stojí pětatřicet rodinných domů a jeden bytový dům. Developer Atlantis zde právě dokončil svůj projekt Ctěnický háj a po dvou a půl letech od zahájení výstavby začal předávat domy novým majitelům.
„Před několika lety jsme podepsali klasickou smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Vyjednali jsme si hypotéky, zaplatili zálohu a čekali na dokončení projektu,“ vysvětluje jeden z kupujících, který si přál zůstat v anonymitě. Rezervační smlouva přirozeně zahrnovala tehdy platnou patnáctiprocentní sazbu DPH na novostavby. V lednu mělo dojít k podepsání finálních kupních smluv a zaplacení doplatku. „Před koncem roku jsme zjistili, že smlouva pořád obsahuje patnáctiprocentní daň. Od 1. 1. 2024 už přitom platí dvanáctiprocentní sazba,“ popisuje kupec. „Když jsme na to developera upozornili, ohradil se, že na to má právo. Rozdíl tří procentních bodů z doplatku mu tak fakticky zůstal v kapse.“ U nemovitosti za deset milionů korun se jedná řádově o sta tisíce korun, v rámci celého projektu tak může jít o vyšší jednotky milionů korun.
„Měli jsme v zásadě dvě možnosti, jak se bránit. Nepodepsat kupní smlouvu, zaplatit tak smluvní pokutu a koupit si jinou nemovitost, která už ale bude za vyšší ceny. Nebo podat žalobu na developera, aby novou daňovou sazbu v kupní smlouvě zohlednil,“ popsal svou situaci jeden z kupujících. Developer si podle něj byl vědom, že jeho klienty jsou hlavně rodiny s dětmi, které už musejí začít čerpat hypotéky a začít bydlet. A soudit se tak nebudou. Z obavy ze msty developera, smluvních pokut i možné ztráty vytouženého bydlení se kupci, se kterými redakce e15 na přelomu roku mluvila, postupně odmlčeli. Podle dostupných informací nakonec došlo k podepsání smluv a rodiny se nyní do nových domů stěhují. Projekt je podle internetových stránek developera téměř vyprodaný.
Developer se brání
Developer Atlantis, který vlastní arménský podnikatel Aram Marutyan, se svým přístupem netají. „Je důležité zmínit, že ve zmiňovaném případě nehovoříme o projektu na začátku, ale o situaci, kdy je projekt na samém konci, tedy už je postaveno, zkolaudováno, byly vyčerpány vstupy, uhrazeny části kupních cen a nyní dochází k doplacení doplatků, uzavření kupních smluv a předání domů klientům,“ uvedla v lednu mediální zástupkyně Atlantisu Veronika Mrkvová. „Firma se v rámci vyjednávání s klienty zavázala, že kupní cena je pevná včetně DPH,“ dodala mluvčí.
V rezervačních smlouvách se skutečně píše, že kupní smlouva je konečná včetně daně z přidané hodnoty. Zároveň je tam ovšem ustanovení, že se budoucí kupující zavazuje k tomu, že bude případně akceptovat změnu kupní ceny, pokud dojde k zákonné změně DPH. Developer se tak pojistil pro případ, že by se daň zvýšila, patrně nepočítal s tím, že se daň může také snížit. Ustanovení je podle právníků firmy jednostranné, tudíž developer může i nemusí podle nich změnu daně do konečné ceny promítnout.
Praxe na trhu
Redakce oslovila desítku developerů na trhu, aby zjistila, jakým způsobem daní doplatky na byty a rodinné domy nyní, kdy je platná nová sazba daně. „Typický postup je, že klient skládá rezervační zálohu, obvykle dvacet procent z celkové kupní ceny bytu. V druhé fázi doplácí zbytek kupní ceny. Pokud tedy první fáze nastala loni, a zbytek kupní ceny doplácí letos, kdy platí 12procentní sazba, celková cena mu klesne o 2,4 procenta. U bytu s kupní cenou deset milionů korun tedy klient nakonec zaplatí přibližně o čtvrt milionu méně,“ popisuje vedoucí prodeje Penta Real Estate Jan Kalaš.
Někteří developeři už začali přeceňovat své projekty v loňském roce, kdy bylo oznámeno snížení sazby, jedním z nich je i Central Group. „Protože pro sazbu DPH není rozhodné ani datum podepsání smlouvy, ani datum předání bytu, ale datum provedení platby, platí pro všechny naše klienty s uzavřenými smlouvami, že platby, které provedli v roce 2023, podléhaly sazbě 15 procent, a platby provedené letos a v dalších letech sazbě 12 procent,“ říká mluvčí společnosti Ondřej Šťastný.
Stejně postupuje i Geosan. „Klienti, kteří letos uhradili či uhradí doplatek kupní ceny, budou mít tento doplatek nižší o tři procentní body. V našich projektech tvoří doplatek 85 procent z kupní ceny, tedy se jedná o významnou úsporu pro klienta v řádu statisíců, které mohou klienti využít například na vybavení bytu nebo jako rezervu pro splácení hypotéky,“ říká vedoucí prodeje developera Jiří Baloun. Ke stejnému závěru došly i Skanska Residential, Trigema, Creditas Real Estate nebo YIT Stavo.
Stanovisko úřadů
Oslovené úřady upozorňují, že bez znalosti konkrétních smluv nejde případ závazně posoudit. „Pro daný případ je kromě informací o úhradě rezervačního poplatku a následného doplatku rozhodující, kdy došlo k dodání bytu ve smyslu DPH. Zároveň je důležité, jak je koncipován postup při použití rezervačního poplatku v případě, že se koupě bytu uskuteční,“ řekl mluvčí finanční správy Lukáš Heřtus.
Povinnost přiznat DPH v příslušné sazbě vzniká podle vyjádření finanční správy ke dni dodání zboží či poskytnutí služby nebo ke dni přijetí zálohy. „Pokud tedy k dodání bytu dojde v roce 2024, měla by být při dodání uplatněna sazba DPH ve výši 12 procent. Stejně tak by měla být 12procentní sazba aplikována na případný požadovaný doplatek hrazený v roce 2024. Pokud však byla první část ceny bytu uhrazená jako záloha před rokem 2024, platí pro ni sazba DPH v původní výši 15 procent,“ dodal Heřtus.
Atlantis Development působí v České republice od roku 2015 a má v portfoliu tři projekty. Kromě Ctěnického háje jde o projekt Žižkovské pavlače a v současné době chystaný projekt Via Sancta Vinoř, v rámci něhož vznikne na severu Prahy čtrnáct bytových domů. Společnost patří do holdingu Atlantis Arama Marutyana, který vystupuje jako honorární konzul Rakouska v Arménii a který dosud podnikal hlavně v letectví.
