Podezření z praní peněz v CPI sílí, píší Muddy Waters. Ukazují na londýnské transakce

Samozvaný šerif Carson Block: od Orient Paper k Vítkovi

Samozvaný šerif Carson Block: od Orient Paper k Vítkovi Zdroj: Grafika e15

Investiční společnost Muddy Waters amerického investora Carsona Blocka pokračuje ve své kritice realitní skupiny CPI Property Group. V pořadí již čtvrtý report poukazuje na transakce s londýnskými nemovitostmi, na kterých CPI PG podle zprávy buď nápadně hodně prodělala, nebo pro ni byly naopak výrazně výhodné.

„V sérii zde uvedených transakcí z let 2018 až 2024 opět výrazně figurují proxy a offshore společnosti. Zdá se, že transakční struktury mají za cíl zatemnit identitu kupujících nebo prodávajících. Jejich mechanismy jsou zbytečně složité,“ uvádí zpráva s tím, že tyto transakce nesou charakteristické znaky praní špinavých peněz. CPI PG se v těchto transakcích objevuje na konci řetězce, kde by mohla hrát roli toho, kdo účastníkům transakcí a jejím klientům vyplácí „čisté“ peníze od držitelů dluhopisů.

První obchod je nákup londýnského bloku budov Metrogate House, sloužícího jako ubytování pro zahraniční studenty. V prosinci 2020 koupila stavbu společnost Pisach Residential Limited za 16,375 milionu liber (476 milionů korun), aby ji ještě ten samý den prodala firmě 1 Bishops Avenue, dceřiné společnosti CPI PG, za 19,5 milionu liber (567 milionů korun). I po zaplacení daně Muddy Waters odhadují, že Pisach Residential na jednodenní transakci vydělala kolem 753 tisíc liber (22 milionů korun).

Londýnský studentský domov Metrogate HouseLondýnský studentský domov Metrogate House|Foundation for International Education

„Jsme přesvědčeni, že tato transakce byla navržena tak, aby zakryla skutečné identity konečných vlastníků,“ uvádí analýza. Muddy Waters dodávají, že Pisach Residential se v roce 2021 zapojila do další jednodenní nemovitostní transakce, které se v tomto případě CPI PG neúčastnila.

Radovan Vítek

3, Radovan Vítek

realitní magnát, vlastník skupiny CPI

V minulém desetiletí se vezl na éře levných peněz a skupoval obří balíky nemovitostí po celé Evropě. S válkou na Ukrajině, prudkým nárůstem sazeb a krizí na trhu komerčních nemovitostí, jejichž hodnota poklesla, se dostal do silně defenzivní pozice. Jeho skupina CPI Property Group se v posledních letech díky dravému přístupu zařadila mezi největší realitní skupiny v Evropě, její zadlužení však koncem roku 2022 vlivem ochlazení ekonomiky a růstu sazeb vyskočilo na 50,9 procenta měřeno ukazatelem Net LTV (poměr dluhů k valuaci majetku). Vítek proto aktuálně rozprodává část nemovitostí ze svého portfolia, aby zadlužení razantně snížil. Aby toho nebylo málo, českému žralokovi, jak se miliardáři pověstném řadou nepřátelských převzetí přezdívá, přibývá sporů. Vítek již léta opakovaně čelí útokům bývalých investičních partnerů. K nim se navíc nedávno připojili američtí investoři spekulující na pokles hodnoty cenných papírů Vítkovy CPI. Jmenovitě společnost Muddy Waters. Letošní rok tak pro Vítka a jeho skupinu nebude pouze ve znamení snižování zadlužení, ale také vysvětlování o fungování skupiny směrem k investorům. V důsledku může mít poškození jména společnosti i vliv na financování. Vítek v posledních letech uskutečnil celou řadu emisí dluhopisů. Aktuální situace by ho mohla přimět si pro peníze začít opět chodit spíše do bank.

Letos v únoru CPI PG Metrogate House odprodala katarské společnosti, pravděpodobně vlastněné členem prominentní katarské rodiny al-Attíja, se ztrátou přes devět procent oproti kupní ceně z roku 2020, a skoro 15 procent ve srovnání s hodnotou v roce 2023.

Nákup od dcery diktátora

1 Bishops Avenue v roce 2018 přešla za jednu libru jako společnost bez majetku z osobního vlastnictví zakladatele CPI PG Radovana Vítka pod křídla jeho skupiny. Následně koupila 11 luxusních apartmánů v londýnském komplexu Buxmead, a to celkem za 60,1 milionu liber (1,75 miliardy korun). Do rozvoje projektu přitom investovala dcera bývalého kazachstánského prezidenta Alija Nazarbajevová. „Považujeme za nepravděpodobné, že by Vítek a CPI PG nevěděli, že obchodují s developerem financovaným kazašskými oligarchy, jejichž investice mohla být praním špinavých peněz,“ uvádějí Muddy Waters.

V případě tohoto nákupu se Muddy Waters pozastavují nad tím, jak výhodně byty CPI nakoupila. Oproti průměru transakcí v projektu Buxmead z let 2016 a 2017 totiž CPI v roce 2018 platila v průměru za čtvereční stopu podlahové plochy o 46 procent méně.

Jak dokázala CPI nakoupit s takovou slevou? ptají se analytici Muddy Waters. Jasnou odpověď nedávají, mohlo to ale podle nich souviset s tehdy novým britským zákonem, který umožnil britské centrále proti organizovanému zločinu zabavovat majetek financovaný penězi s nedohledatelným původem. CPI PG tak podle reportu zřejmě dokázala využít obav „oligarchů a dalších zkorumpovaných aktérů“, že jejich britské majetky zabaví policie.

Jsme transparentní, hájí se CPI

Fond Muddy Waters Research, který se snaží vyhledávat problémové firmy a vydělávat na poklesu jejich cenných papírů, ve svých dřívějších reportech obvinil CPI PG mimo jiné z nadhodnocování aktiv a z toho, že se hlavní akcionář Radovan Vítek obohacuje na úkor firmy. O podezření z praní špinavých peněz hovořil také předchozí report Muddy Waters, který upozorňoval na nákup vily ve francouzském Saint-Tropez skupinou CPI PG od Radovana Vítka v roce 2019.

CPI PG dlouhodobě tvrdí, že nařčení ze strany Muddy Waters jsou neopodstatněná. „Jasně jsme odpověděli na všechny vznesené body a snažili se ukázat, že to, co o nás tvrdí, není pravdivé. Rozdíl mezi námi a mnoha jinými firmami je, že jsme velmi transparentní, co se týče informací, které o podnikání a hospodaření zveřejňujeme. Nic neskrýváme. A díky této transparentnosti na nás mohli snadněji zaútočit,“ řekl v nedávném rozhovoru pro e15 generální ředitel CPI Property Group Američan David Greenbaum. Dodal, že investoři realitní skupiny sice po prvním reportu znervózněli, CPI se ale jejich obavy podařilo rychle zažehnat. Reakci CPI na aktuální tvrzení Muddy Waters e15 zjišťuje.