Většina Pražanů, kteří v letošním roce kupují nebo v následujících pěti letech vážně uvažují o pořízení nové nemovitosti, si představuje větší byt alespoň o třech místnostech nebo sní o domě.
Do nového bydlení chtějí budoucí majitelé realit nejčastěji investovat mezi dvěma a třemi miliony. Ve valné většině využijí alespoň částečně hypotéku. V nabídce developerů se budou orientovat především podle ceny, které dokáže částečně konkurovat snad jen lokalita. Takové jsou závěry výzkumu, který pro nadnárodní developerskou společnost YIT zpracovala agentura TNS Aisa.
Agentura oslovila obyvatele hlavních měst v šesti zemích, kde developer působí. Kromě Čechů vyzpovídala Slováky, Finy, Lotyše, Estonce a Litevce.
Větší je lepší, ale kupujeme menší
Celkem 85 procent dotazovaných Pražanů žije v současné době v bytě, zbylých 15 procent v rodinném domě. Jako své nové bydlení si však plánuje pořídit byt pouze polovina z nich, dalších téměř 40 procent zvolí rodinný dům a zbytek ještě není rozhodnut. A naprostá většina respondentů chce, aby jejich nové bydlení bylo větší, ať už z hlediska počtu pokojů nebo celkové plochy.
Preference rozlohy bytů se pohybuje kolem 73 metrů čtverečních, u rodinných domů to je 146 metrů čtverečních. V oblibě rodinných domů vedou Litevci následovaní Finy a Slováky.
I když zhruba 40 procent dotázaných Pražanů plánuje pořízení domu, část z nich o něm bude zřejmě dál jen snít a koupí byt. Rodinný dům v Praze nebo v její 30minutové dojezdové vzdálenosti je samostatná kategorie, nabídka je velmi omezená a jde tak o poměrně luxusní nemovitosti.
„Určující je spíše majetková než rodinná situace klienta. Většina lidí jednoduše na bydlení v domě podle svých představ nemá a nakonec se spokojí s bytem s předzahrádkou na dobře dostupné periferii Prahy,“ soudí jeden z oslovených developerů.
Prověřená „dvoukákáčka“
Největší pražští developeři rostoucí apetit klientů na větší rezidence opatrně potvrzují, nicméně největší zájem stále registrují o prověřená „dvoukákáčka“. „Ty už máme v našem aktuálním projektu všechny prodané. Klienti nejčastěji požadují 50 až 60 metrů,“ říká šéf společnosti Trigema Marcel Soural. Dobře jdou podle něho na odbyt i třípokojové byty kolem tří milionů korun s praktickým rozložením místností a úložnými prostory.
„Dlouhodobě nejpoptávanější dispozicí je jednoznačně 2+kk, případně 2+1,“ potvrzuje také ředitel Ekospolu Evžen Korec. Polovina této klientely má zájem o malé byty 2+kk o výměře zhruba 40 až 45 metrů (mladé páry, singles, senioři), druhá polovina – zpravidla páry s malým dítětem – pak vyhledává plnohodnotné byty 2+kk o deset až patnáct metrů čtverečních větší.
Podle Korce je i v této kategorii ovšem znát posun k lepšímu. Bezprostředně po nástupu recese v roce 2009 klienti stáli nejčastěji o ty nejmenší byty 1+kk z důvodu nejnižší pořizovací ceny. Dnes se zájem o byty 1+kk vrátil k normálu.
U Finepu jsou nejrychleji rozebrané taktéž byty 2+kk o velikosti zhruba 55 metrů. Velmi dobře se prý prodávají i menší byty s výměrou do 40 metrů čtverečních. Skanska kromě bytů 2+kk, kterými oslovuje „prvokupce“ a mladé, dobře prodává i byty 3+kk o velikosti 75 metrů.
Společnost YIT tvrdí, že přání potenciálních klientů projevená v průzkumu jsou skutečně trendem. „Většina klientů chce byty větší velikosti, s vyšším počtem místností. Vícečlenné domácnosti plánují pro děti samostatné pokoje, mladší a starší páry bez dětí zase často chtějí jednu místnost zařídit jako pracovnu,“ uvádí jednatel a výkonný ředitel YIT Stavo Vladimír Dvořák.
Zájem kupujících o větší nemovitosti podle něho potvrzuje i doplňkový průzkum, který společnost YIT Stavo provedla výhradně v České republice. Pouze jedna třetina lidí má podle něj v plánu zakoupit bydlení s dispozicí 1+kk a 2+kk, zbylí chtějí nemovitost 3+kk a větší.
Singles Finové a mladí spořiví Češi
Zatímco u nás je vysoká preference dvoupokojových bytů do značné míry úměrná jejich nižší ceně, obliba maximálně dvoupokojových bytů ve Finsku souvisí se životním stylem. Finsko je mezi ostatními sledovanými zeměmi výjimečné vysokým procentem bytů pro singles.
Téměř polovina dotazovaných uvedla, že ve svém bytě bydlí sama, dvoučlenné domácnosti tvoří 36 procent. U nás zatím obývá byt samostatně pouze osm procent oslovených, 25 procent oslovených žije ve dvoučlenné domácnosti. Nejčastěji (37 procent) bydlí v bytě tři osoby.
„Trend singles, který jde napříč západní a severní Evropou, je ve Finsku markantní. Kromě mladší generace žije samostatně taktéž starší generace. Nepotřebuje a nechce tolik prostoru. Jejich byty mají proto nejčastěji jeden či dva pokoje a velikost do 60 metrů čtverečních,“ vysvětluje manažerka rozvoje marketingu a prodeje pro region střední a východní Evropy skupiny YIT Zuzana Martínková.
„Tato cílová skupina je zastoupena i v našich projektech. Samozřejmě se jedná spíše o menší byty, ale hlavně muži singles, kteří patří do příjmově silnější skupiny, si kupují i 3+kk a mám z těchto klientů pocit, že cíleně počítají s tím, že až budou mít byt, budou pro opačné pohlaví přitažlivější. Jestli se jim to splní, to jsme zatím nevysledovali,“ přispěl s domácí zkušeností Marcel Soural.
Podle Štěpána Havlase z Finepu počet bytů, které kupují jednotlivci, u nás roste především mezi mladými. To podle něho hovoří o jejich vyspělosti – byt pro ně představuje formu spoření. „Překvapením může být, že se často nejedná o klasické garsonky, ale o byty trochu větší. Je v tom kus finanční gramotnosti, která se u mladých zvyšuje. Doufejme, že spolu s tím poroste také jejich gramotnost v oblasti bydlení, kde vidím stále mezery,“ dodává Štěpán Havlas.
Cena a zase cena
Pražané chtějí do nového bydlení nejčastěji investovat mezi dvěma a třemi miliony korun, vyplynulo z průzkumu. Čtvrtina respondentů počítá s částkou mezi jedním a dvěma miliony korun, 17 procent vidí jako reálnou sumu mezi třemi a čtyřmi miliony. Až pět milionů chce za bydlení zaplatit osm procent dotázaných, stejné procento pak sumu od pěti milionů výše.
Češi se při výběru konkrétní nemovitosti řídí prioritně cenou a to i ve srovnání s obyvateli ostatních zemí. Nejdůležitějším kritériem byla pro 48 procent dotázaných. Druhé místo obsadila jednoznačně lokalita, kdy je pro jedenáct procent respondentů nejdůležitější konkrétní umístění nemovitosti, pro sedm procent atraktivita místa. Stejné procento dotázaných považuje za nejdůležitější občanskou vybavenost v příslušném místě a dopravní dostupnost.
Ve Finsku je cena rozhodujícím kritériem jen pro 33 procent kupujících. Zřejmě si to mohou dovolit. Ačkoli obyvatelé tohoto severského státu zaplatí za metr čtvereční nového bytu v průměru 3,1 tisíce eur, tedy okolo 77 tisíc korun, na základě srovnání příjmů a cen bytů je bydlení nejdostupnější právě pro ně.
Za nimi pak následuje Česko a Slovensko a poté pobaltské státy. Z nich je nejhorší situace v Estonsku. Nejméně dostupné je nové bydlení pro obyvatele Ruska, ač oproti Finům dají za metr nového bytu v průměru o téměř 40 tisíc korun méně.
Prvenství v nejvyšším procentu bytů ve vlastnictví však nepatří nám ani Finům – to s přehledem drží obyvatelstvo Litvy. Pouze necelých sedm procent Litevců si byt pronajímá. Opakem je Rusko. Tam je trend stěhování se za prací a střídání bydlení poměrně rozšířený. Nájemní bydlení využívá téměř 37 procent obyvatel. U nás žije v nájmu pětina obyvatel.
Co Čech, to hypotéka
Při pořízení nemovitosti v posledních pěti letech Češi jednoznačně preferovali hypotéky, a to nejvíce ze šesti zemí, kde se průzkum YIT konal. Jen čtyři procenta lidí, kteří si pořídili v posledních pěti letech nemovitost, tak učinila v rámci vlastních úspor a pouhých sedm procent použilo peníze z prodeje jiné nemovitosti anebo jiné zdroje financování. Celých 89 procent využilo hypotéku nebo kombinaci vlastních úspor a hypotéky.
Vývoj úrokových sazeb hypoték od června 2012 do června 2013:
„Jak naznačuje průzkum, tento trend bude nadále pokračovat. Hypotéku nebo její kombinaci s vlastními úsporami plánuje využít plných 84 procent dotázaných. Velké procento hypoték jistě souvisí s nízkými úrokovými sazbami, státní podporou i dostupností pro širokou veřejnost. Pro srovnání například v Litvě využilo v posledních pěti letech hypotéku, případně v kombinaci s vlastními penězi, jen 61 procent respondentů a do budoucna ji plánuje pouze 34 procent,“ uvádí Zuzana Martínková.
I když ostatní developeři tak vysoké počty nákupu bytů na hypotéku nepotvrzují, i u nich klienti zpravidla využívají tento způsob financování v poslední době častěji. „Hypotéky se staly dostupnější pro klienty, kteří by si je dříve nemohli dovolit, a dále také banky povolují takzvané stoprocentní hypotéky,“ soudí Marcel Soural.
Podle Ondřeje Svatoně ze Skansky se poměr mezi klienty, kteří financují vlastními prostředky nebo hypotékou, v čase příliš nemění a je určen hlavně segmentem. První byty klienti výrazně častěji financují hypotékou a to i s vyšším LTV (loan to value, tedy poměr mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti – pozn. redakce), komfortnější (často druhé a další bydlení) financují spíše vlastní hotovostí nebo vlastní hotovostí s malou hypotékou. U nejlevnějších bytů jsou časté hypotéky s LTV 80 procent.
„Zatímco před nástupem recese dosahovalo LTV v průměru 85 procent, po roce 2009 kleslo na 70 procent. Dnes hodnota LTV opět stoupá – aktuálně se pohybuje okolo 80 procent –, což je dobrý signál,“ dodává Evžen Korec.
