Na smlouvy v obecné rovině nelze podle nálezu klást příliš formalistické požadavky. Justice má vždy zohledňovat projevenou vůli smluvních stran a hledat i v případě nějakých dílčích nedostatků spíše argumenty pro platnost smluv než proti ní. „Pokud je z okolností případu zcela zřetelné a zjevné, že smluvní strany ví, na čem se dohodly, čím se cítí být zavázány (…), tak by měly (soudy) jednoznačně preferovat princip platnosti takovýchto smluv,“ řekl soudce zpravodaj Vojtěch Šimíček.
Klienti v květnu 2007 uzavřeli se společností Aripuana smlouvu o smlouvě budoucí, která upravovala koupi bytové jednotky v tehdy teprve budovaném domě. Spolu s bytem měli klienti získat také spoluvlastnický podíl na společných částech bytového domu vypočítaný podle podlahových ploch bytů. Přesná metráž ale ve smlouvě stanovena nebyla.
Smlouva zároveň obsahovala pokutu pro případ zpoždění projektu, které kvůli archeologickému průzkumu a dalším okolnostem skutečně nastalo. Klienti proto podali k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 žalobu a domáhali se smluvní pokuty 79 500 korun. Obvodní soud žalobě vyhověl.
Městský soud upřednostnil ryze jazykový výklad, aniž by respektoval úmysl smluvních stran, který byl zcela zjevný
Firma se ale odvolala a před Městským soudem v Praze nově začala tvrdit, že smlouva o smlouvě budoucí je od počátku neplatná kvůli neurčitosti vymezení společných částí budovy. Městský soud pak skutečně dospěl k závěru o absolutní neplatnosti smluvy, což byla podle ÚS chyba.
Taktický manévr
„Městský soud upřednostnil ryze jazykový výklad, aniž by respektoval úmysl smluvních stran, který byl zcela zjevný,“ řekl Šimíček. Poukaz na neurčitost smluv mohl být ze strany developera procesní taktikou, naznačil soud. Firma totiž s argumentem přišla až v odvolacím řízení, téměř pět let po uzavření smlouvy.
„Městský soud měl zvážit, zda se ze strany žalované (společnosti Aripuana) nejednalo o výkon práva v rozporu s dobrými mravy, respektive o zneužití práva,“ uvedl Šimíček v nálezu. Aktéři sporu se dnešního vyhlášení nezúčastnili.
Kauza má počátek ještě v době platnosti starého občanského zákoníku. Závěry ústavních soudců se ale týkají i současného kodexu. Nový občanský zákoník ještě více zdůrazňuje princip, že se musí maximálně respektovat projevená vůle smluvních stran, řekl Šimíček.
