Stavíme po celém světě, náš nejdražší projekt je ale na Lužinách, říká šéf UDI Group

Developerská skupina UDI Group před pár lety začala stavět kromě Česka také v zahraničí. Poskytlo jí to mimo jiné vhled do toho, jaký je mezi tuzemskem a cizinou rozdíl. Dnes už má společnost Radka Menšíka větší objem staveb právě za hranicemi, a je to i proto, že to tam jde rychleji. „Za dobu, kdy v Česku postavíme jeden projekt, v zahraničí stihneme tři nebo čtyři,“ říká v rozhovoru pro e15 šéf společnosti Jan Chromeček. 

Nejvíc staví developer momentálně v Srbsku, vstupuje ale i na další zahraniční trhy a nezanevřel ani na Česko. Chromeček vypráví o tom, proč je nejdražší projekt skupiny právě na Lužinách, i proč v poslední době přeměnily všechny svoje kancelářské projekty na bydlení.  

Aktuálně máte v přípravě projekty v tržní hodnotě kolem jedenácti miliard korun a teď chystáte další s cílovou hodnotou přes šedesát miliard. To je poměrně velký nárůst. O co jde? 

Jsou to projekty napříč zeměmi, kde působíme. V současnosti výrazně nabývají na hodnotě díky pozitivním posunům v procesu přípravy, tedy díky tomu, že se nám daří získávat potřebná povolení, která pak překlápíme do samotné stavby. Dnes už je víc než polovina z celkového objemu našich projektů mimo Česko. 

Kdy se poměr domácích a zahraničích přehoupl ve prospěch ciziny?

Myslím, že asi před dvěma lety. Byl to důsledek toho, že jsme v zahraničí vstoupili do velkých projektů, co do objemu peněz. V zahraničí tak nyní máme asi šedesát procent. Pracujeme na všech typech staveb, jako jsou kancelářské budovy, logistika a rezidenční výstavba. Komerční část se ale po covidu dost upozadila, jde tedy hlavně o bydlení. 

To je celosvětový trend? 

Určitě se to týká Evropy. V Panamě nebo na Kostarice, kde máme také zastoupení, je pořád hlad i po logistice. O obchod je tam velký zájem. S kancelářemi je to složitější. Doufáme, že se to otočí i v té Evropě, s logistikou to ještě trochu jde, ale s kancelářemi příležitost v brzké budoucnosti nevidíme. 

Čím to je? 

Tipnul bych si, že změnou způsobu práce. Po covidu jsou lidé zvyklí dělat částečně z domova, není to tak, že sto procent lidí se každý den přesune z domu do kanceláře. Třeba my hojně využíváme videokonference. Celková potřeba se tak plošně snížila. Trh si proto vystačí s tím, co na něm aktuálně je. Už se neděje to, že postavíte kanceláře na spekulaci, a čekáte, že někdo přijde. Musíte mít dopředu předjednaného klienta. Neříkám, že tam je úplně mrtvo, ale není to ani úplně terno.

Takže se pouštíte jen do rezidencí?

Z kanceláří nám zbyl jeden projekt. Uvidíme, co s ním bude. Všechny ostatní jsme konvertovali na bydlení. Logistice jsme se trochu věnovali, dokončili jsme areál na D1 u Ostředku, který se nedávno prodal britské skupině Segro. Teď stavíme logistický areál na D5 u Přehýšova. Co se obchodních ploch týče, zkoušíme v Líbeznicích nový segment miniretailu, kde je jen pár obchodů, a to se nám líbí. Je to rychlé, krátké a je o to zájem. Abych tedy odpověděl na vaši otázku, sedmdesát až osmdesát procent toho, co děláme, jsou dnes byty. 

Většina je v zahraničí, že? 

Máme velké projekty ve Varšavě, v Srbsku, v Panamě a Kostarice. Největší stavby, které nyní chystáme, jsou v Maďarsku. V Česku ale chceme být pořád, nezanevřeli jsme na něj. Historicky tu máme projekt obchodního centra Lužiny, kde má náš vlastník Radek Menšík poloviční podíl. Je to výjimka, protože rádi něco postavíme a pak jdeme dál, nemovitosti tedy většinou dlouhodobě nevlastníme. Na Lužinách teď přidáváme dvě bytové budovy. Pak máme projekt na Smíchově, kde jsou tři budovy se zhruba tisícovkou bytů. Čekáme na povolení a pak začneme stavět. 

Chystáte tedy v Česku něco nového? 

Samozřejmě se díváme na různé akvizice. Cílíme na větší celky, hodně jich teď vidíme v Brně, kde už jeden velký projekt máme. Nebráníme se ale žádným větším městům. 

Říkal jste, že jste na Česko nezanevřeli. Ani trochu? 

Čekal jsem tu otázku na stavění v Česku. Víte, panuje tu naprosto nestandardní atypické prostředí, speciálně pak v Praze, a když v něm žijete, už si to ani neuvědomujete. Když pak vyjedete do zahraničí, dojde vám, že to není normální. 

Byl to důvod, proč jste se začali soustředit za hranice Česka? 

Je to tak. Smíchov řešíme deset let a stále čekáme na stavební povolení. Na Lužinách se vyřizovalo třináct let.  Praha má velký potenciál, pozemkový i rozvojový, ale nejde to. Projekty brzdí všechna ta řízení a povolování a pak se všichni diví, že mladí nemají na bydlení. Pokud to vezmeme na metr čtvereční, pak jsou Lužiny nejdražší projekt, co máme celosvětově. A to jsou to dva běžné bytové domy mimo širší centrum. 

Vážně?

Pokud se bavíme o bytech 1+kk, které jsou vždycky na metr čtvereční nejdražší, tak ano. Na Lužinách ho prodáváme téměř za 210 tisíc. To je v podstatě osm tisíc eur. V Budapešti stavíme dům ve výrazně lepší lokalitě a metr čtvereční vyjde na čtyři až pět tisíc eur. V Srbsku tři až čtyři tisíce. 

A na Západě? 

V Německu je to kolem sedmi tisíc eur a jde o lázeňské město s byty asi kilometr od centra. Ceny v Česku jdou pořád nahoru, osobně si myslím, že to nemůže trvat věčně, ale zatím ten konec nevidím. 

I metropole v zahraničí ale přeci pořád rostou. Třeba Londýn. 

Samozřejmě, ale ceny v Londýně nestoupají tak razantně jako v Praze. Jediný problém je přitom dostat stavební povolení. Víte, je to vidět i na práci našich prodejních týmů. Ve srovnání se zahraničím se tady byty prodávají podstatně snáz. Je to totiž úplně jiná práce. V Srbsku, Maďarsku i Polsku, nemluvě o Americe, musíte s lidmi aktivně pracovat, nabízet, být v něčem lepší. Musíte o klienta zabojovat. V Česku je takový nedostatek, že dáte do prodeje byty a jsou pryč. A to se staví menší a menší. 

Jak moc zmenšujete? 

Odhaduji to na dvacet až třicet procent za posledních pět let oproti průměrné tehdejší velikosti. Velké byty je největší problém prodat, v nabídce zůstávají nejdéle. Nejsou pro ně klienti, respektive byli by, ale nemají na to dostupné finanční zajištění. 

Projekt Urban Park Brno je aktuálně vás největší projekt v Česku. Jak dlouho trvala jeho příprava? 

Brno nás překvapilo. Koupili jsme projekt asi před dvěma lety a dnes už stavíme. Je tedy vidět, že když se chce, tak to jde. Všechno jsme předjednali, projednali s městem i s úřady, a nasměrovali jsme to tak, aby to všem vyhovovalo. Povolení máme na první fázi projektu. 

Nevyplývá z toho, že v Česku se stavět dá, v devadesáti procentech případů se to ale někde zasekne? 

Vlastně ano, ale to je problém legislativy. Dává tak široké možnosti proti výstavbě bojovat, takže když se někdo rozhodne, a tím myslím, kdokoli, natáhne se to na léta. Nikdy tak nevíte, kdy skončíte. Když toho nikdo nezneužije, pak se projekty v Česku podobají těm v Polsku, Maďarsku nebo Srbsku. Ale těch je minimum. V Maďarsku jsme třeba jednou vyprávěli, že jsme v Česku měli stavební povolení, které někdo napadl a soud ho pak zrušil.

Hrozně se divili a pak si vzpomněli, že se u nich stalo jednou něco podobného. Orgán, který zřizuje stavební úřad, pak musel toho stavebníka výrazně odškodnit, protože to on udělal chybu a má za to odpovědnost. Za dobu, kdy v Česku postavíme jeden projekt, v zahraničí stihneme tři nebo čtyři. Náš majitel tak na otázku, proč se rozhodl jít do zahraničí říká, že by rád do důchodu dokončil více než jeden projekt.

Jste dnes největší český developer v zahraničí? 

Vlastně nevím, moc se nesrovnáváme, jen jednou jsem se na to ptal umělé inteligence a ta tvrdila, že to tak je. Záleží ale samozřejmě, jak se to počítá. V zahraničí působí pár dalších českých developerů. Já jim fandím, protože je skvělé vědět, jak má celý proces ve skutečnosti vypadat. 

Platí pořád, že váš největší zahraniční trh je Srbsko? 

Ano, je to hlavně díky projektu Duga, který je největší co do počtu bytů, velikosti i objemu peněz. Realizujeme tam ale vícero projektů včetně logistiky. 

Vím, že aktuálně řešíte vstup na další trhy, je to tak? 

Chceme hledat další příležitosti a chceme diverzifikovat. Hodně se díváme do západní Evropy, měli jsme projekt také na Floridě, u kterého se ale změnily vstupní podmínky, tak jsme jej opustili a momentálně řešíme alternativy. 

A už nějak dopadl? 

Šlo o byty, které jsme nechtěli financovat pouze sami, takže jsme do toho šli jako skupina investorů s tím, že uvidíme po volbách. To poměrně významně změnilo některé parametry projektu a k jeho realizaci byla nutná jistá mentální odolnost, kterou my máme, nicméně část partnerů ji neměla. Měl to být velký a dlouhý projekt, ze kterého jsme tedy nakonec vzhledem nejistému financování vystoupili.

USA je ale jednou ze zemí, do kterých se chystáte. Máte tam tedy i něco jiného? 

Míříme na jiné projekty, které jsou menší a v lepších lokalitách. Jsou to přitom hlavně jižní státy, kromě Floridy třeba Georgie a další. Aktuálně se díváme na dva projekty v Miami. Stavět tam chceme hlavně rezidenční objekty, primárně na nájem, v Atlantě bude možnost mixu vlastnického a nájemního bydlení. 

Proč zrovna jižanské státy? 

Příležitosti na severu vycházely z návratového hlediska výrazně hůř, jednání s úřady a povolovací procesy jsou tam o něco pomalejší a složitější. Jih se zdá být více nakloněný developmentu. Nemáme ambici soupeřit s někým o projekty na lukrativních místech v New Yorku nebo v Londýně, chceme k tomu přistupovat racionálně, ne si stavět pomníky. 

Co rozhodlo, že vaše další kroky povedou do Spojených států?

Právě ta snaha o diverzifikaci. Na začátku jsme zkoušeli země podobné Česku. Nikdy ale nevíte, co se kde může stát, například v Polsku se teď rezidenční nemovitosti neprodávají úplně jednoduše.  A tak jsme si řekli, že chceme mít v portfoliu země eurové i dolarové, v západní, střední i východní Evropě a v Americe. Je to mix, který by nám měl zajistit dlouhodobou stabilitu. Bude to práce na roky, pak ale přežijeme výkyvy v různých zemích, protože ty většinou nepřicházejí najednou. V zásadě radši stavíme, než projednáváme nebo čekáme, a to nám diverzifikace zajistí. 

Další země, kde aktuálně něco chystáte, jsou Německo a Irsko. Co mluvilo pro ně?

Díváme se na dlouhodobější perspektivu zemí, na velikost trhu, i potenciál produktu, potřeby bydlení. Zajímá nás ale také finanční, daňová a legislativní stabilita. Třeba Irsko řeší nedostatek bydlení a jeho výstavbu podporuje, má velké přebytky v rozpočtu a je tam i velký nájemní trh. To znamená, že jsou tam firmy, které dokážou projekt koupit jako celek. 

Už tam máte něco konkrétního?

Máme rozjednáno několik projektů, Německo je v tuto chvíli dál. Je to tam trochu komplikovanější, ale je to obrovský trh, se segmenty, které musí fungovat. Aktuálně tam máme projekt v lázeňském městě Wiesbaden. Je v dobré lokalitě a je tam jasná legislativa. Zapadá to do naší strategie. 

Koukáte se i jinde? 

Jasně, dokonce na skupinu dalších zemí. Je ale nutné se v nich zorientovat, mít tam lidi a najít správné místo. To prostě trvá. Díváme se do Kanady nebo třeba Austrálie. Nepřemýšlíme naopak o jihovýchodní Asii. Cílem je, abychom ten byznys měli postavený na tolika nohou, že přežije všechno a dá nám to dlouhodobý klid a stabilitu.