Proč je v Praze nedostatek bytů a proč politici nabízejí rychlá a špatná řešení? A je budoucnost trhu s bydlením v technologiích? Libor Vošický, ředitel Stavební spořitelny České spořitelny, známé Buřinky, si myslí, že ano.
Máme v České republice čím dál víc lidí, kterým je přes třicet, pracují, slušně vydělávají, ale přesto nemají na vlastní bydlení. Co je špatně?
To je dobrá a těžká otázka. Dostupnost bydlení má mnoho proměnných, ať už v podobě ceny pozemků, stavebního zákona, uzemního plánu, situace developerských a stavebních firem, které těžko shání zaměstnance, a také financí a dalších věcí, které se skládají dohromady. Pak buďto dojde k tomu, že se tyto jednotlivé faktory navzájem neutralizují, anebo naopak násobí, a to situaci zhoršuje. A to až do té míry, že i pro lidi, kteří mají velmi nadstandardní příjem, není možné si dnes pořídit vlastní bydlení. A bohužel je to obvykle zrovna v době , kdy to člověk potřebuje nejvíc, protože je na začátku kariéry, zakládá rodinu a potřebuje jistotu a zázemí. A nemá to jednoduché řešení, protože jednotlivé části problému jsou různě ovlivňovány. Ale nedělejme si současně iluze, že dostupnost bydlení znamená, že každý si bude moci pořídit byt, který chce, na místě, které mu vyhovuje. Lidé by měli spíše přemýšlet o tom, co doopravdy hledají a jaké jsou jejich skutečné potřeby. Zda opravdu musí mít vlastní byt, nebo jim bude lépe vyhovovat nájem. Nebo si třeba pořídí byt, který budou pronajímat, a sami se přestěhují do jiné části města, kde budou mít lepší zázemí a třeba lepší školy pro děti.
Kam se to bude vyvíjet? Myslíte, že za deset let bude Praha třeba jako Mnichov, kde bydlet v centru města budou moci jen ti nejbohatší? Anebo přijde exodus lidí na vesnici?
Bude to kombinace obojího. Bydlení ve městě bude drahé, což bude dané jednoduchou úvahou, že pozemků v dostupnosti dopravní insfrastruktury bude vždy málo, a lidí, kteří budou chtít bydlet ve městě, bude přibývat. A do toho přichází situace, kdy v celém finančním systému je hodně prostředků, takže se najdou logicky i investoři, kteří v těchto bytech nebydlí, a protože mnohdy nemají ani hypotéku, neřeší, že nedostávají nájem, kterým by hypotéku spláceli. Byty mají jen jako výnosné investiční aktivum. Ta druhá část vývoje bude bydlení mimo Prahu, ale v dopravně dostupné vzdálenosti. A tady by měla města a stát přemýšlet, kde jsou volné části obcí, kde by mohly vzniknout nové čtvrtě, a zavést tam dopravní infrastrukturu. A tou nemyslím jen silnice, které jsou často už teď přetížené. Bohužel, tyto infrastrukturní investice se nyní v podstatě nedějí. Stát ani města by podle mě neměly řešit bytovou výstavbu, ale především územní rozvojový plán a vytvořit podmínky dopravní dostupnosti. Ostatní už si vyřeší trh a lidé sami.
Jak se díváte na trendy, které se teď objevují? Třeba v Berlíně už vyvlastnili velké množství bytů, tady někteří politici navrhovali vysoké daně z druhé a další nemovitosti…
Nejen to, třeba v Kanadě, která nám odsud z dálky přijde jako velmi tržně liberální, se zabývají tím, že by zakázali nákup nemovitostí cizincům. Já to beru tak, že to je čirá zoufalost. To, že lidé nemají kde bydlet a je pro ně často komplikované a drahé sehnat si i pronájem, je kombinace toho, že nemovitosti slouží jako investiční aktivum a ochrana peněz před inflací a je jich nedostatek. Prostě poptávka je větší než nabídka. A protože žijeme v demokratickém systému a politici rádi hledají jednoduchá a populistická řešení, nechtějí se zabývat budováním infrastruktury, která bude hotová za osm nebo deset let, ale raději během svého čtyřletého volebního období sáhnou k nesystémovým opatřením, která jim umožní, aby byli zase zvoleni. Je smutné, že skoro nikdo neplánuje za horizont těch čtyř let, a je to velmi těžko řešitelný problém.
Musíte této situaci přizpůsobovat firemní strategii?
Určitě. Jedna věc je naše společenská role, jak my jako finanční instituce můžeme lepší dostupnosti bydlení pomoct, a druhá je naše byznysová strategie. V běžném byznysu řešíme především potřeby lidí půjčit si peníze na nákup nemovitosti, případně nemovitost rekonstruovat. To je náš denní chleba a naše snaha je, aby finanční prostředky byly pro lidi snáze dostupné a nemuseli vyřizováním úvěru trávit tolik času, aby naše produkty a služby byly jednodušší, transparentnější, řešíme jejich digitalizaci a podobně. Ta koncepční, společenská část je založená na tom, že systémové instituce, jako jsou velké banky typu té naší, by mohly sehrát důležitou roli tržního stabilizátora dostupnosti nájemního bydlení.
Vy se kromě standardních finančních služeb snažíte dívat hodně kupředu, představili jste třeba projekt domu vytištěného na 3D tiskárně. Co je cílem těchto projektů?
Jednou z těch částí, které potřebujeme zdokonalit, aby trh s bydlením fungoval lépe, je i výstavba. Covidem se vše ještě více zkomplikovalo, protože chybějí zaměstnanci v profesích, které chce dnes málokdo dělat. Nedávno mi někdo říkal, že do oboru zedník v celém Brně nastoupili v letošním školním roce pouze čtyři učni. Je to zkrátka těžká práce v náročných podmínkách a nikdo se do toho nehrne. Spousta těchto profesí byla v minulosti zajišťována zahraničními dělníky, kteří se sem ale nyní kvůli covidu obtížně dostávají, a tak na stavbách zoufale chybí. Naše myšlenka byla, že když je ve stavebnictví tak obrovské množství manuální práce, zda nepodpořit vývoj technologií, které by část těchto činností uměly nahradit, případně které by umožnily ty nejjednodušší části výstavby zautomatizovat. Takže jsme společně s týmem Scoolpt vytiskli obytný dům, který vznikl, aniž by se na něm podílely klasické stavební profese. Zjednodušeně řečeno, celou hrubou stavbu vytiskl z betonu 3D tiskem robot. Ostatní stavební práce se pak už dodělávaly ručně. Náš záměr byl především finančně podpořit projekt, který ukáže, že se dá stavět i jinak.
Myslíte, že to jednou bude běžné?
Samozřejmě nevíme, zda se technologie 3D tisku betonem v praxi uchytí a jaký bude mít komerční potenciál, ale věříme, že se tato či podobná technologie časem ve stavebnictví prosadí. Možná to ale bude pouze v některých částech stavby, které jsou třeba hodně tvarově komplikované nebo se musí na stavbu dovážet z větších vzdáleností. 3D tisk se může třeba použít pro výrobu ztraceného bednění, kdy vnitřek formy, vyrobené 3D tiskem, se vyleje betonem, a tak se tato část stavby velmi zjednoduší, urychlí a zlevní. My v rámci těchto projektů spolupracujeme i s akademickou sférou, třeba s ČVUT v Praze a VUT v Brně. Nedávno jsme třeba diskutovali, že jedno z nejlepších využití 3D tisku ve stavebnictví by mohlo být ve výstavbě mostů. Ty už dnes umí navrhnout umělá inteligence zcela bez účasti architektů, a jednotlivé moduly se pak vytisknou. Možná to zatím vypadá futuristicky, ale já věřím, že podobné technologie jednou zcela promění způsob, kterým budeme stavět.
Jaká je dnes role stavebních spořitelen, třeba ve srovnání s hypotečními bankami?
Stavební spořitelny jsou občas vnímané jako takový staromódní způsob bankovnictví, ale já si to vůbec nemyslím. Stále více se transformují do podoby specializovaných bank financujících vše kolem bydlení, takže klasické úvěry ze stavebního spoření, kdy nejdříve musíte spořit, a pak teprve dostanete překlenovací úvěr, už nejsou tak časté. Například my se specializujeme především na fi nancování rekonstrukcí bydlení, což již dnes tvoří největší podíl námi poskytovaných úvěrů.
A jak přesvědčíte klienty, aby šli právě do stavební spořitelny, a ne jinam?
Jedna věc jsou samozřejmě produkty a servis s tím spojený, takže někde si úvěr vyřídíte rychleji a pohodlněji, ale úroková sazba se zásadně lišit nebude, protože její základní výše je nastavena centrální bankou a odchylky jsou dané tržním prostředím. Je to podobné jako u trhu s energiemi, kde vám nikdo nebude dávat megawatthodinu za 40 eur, když na burze stojí 150. A druhá věc je, jaké další služby budou stavební spořitelny kolem bydlení nabízet, jinými slovy, jak budou jednotlivé banky o trhu s bydlením přemýšlet. Věřím tomu, že třeba způsob vyhledávání a pořízení nemovitostí se jednou zcela promění.
A jak by ta změna v budoucnu mohla vypadat?
Předpokládáme, že až nebude bytů kritický nedostatek, jako je nyní, tak začne lépe fungovat i sekundární trh. Myslím, že v budoucnu lidé už nebudou mít takovou potřebu odkazovat nemovitosti dětem, a další generace bude mít celkově míň vlastnický přístup. A určitě poroste podíl nájemního bydlení, který je v EU nějakých třicet procent, u nás pouze patnáct. Abychom v nájemním bydlení dohnali Evropu, bude potřeba udělat řadu kroků. Lidi musí mít pocit, že bydlet v nájmu je normální, a že se nemusí bát, že je majitel kdykoli vyhodí na ulici. Trh s nájemním bydlením se díky tomu ztransparentní a jeho podíl se zvýší. No a tomu se přizpůsobí i služby s tím spojené, takže pak třeba půjdete po ulici s appkou v mobilu, projdete nějakou čtvrtí, která se vám líbí, a přímo v té appce uvidíte, jestli je v okolí nějaký dostupný byt, ať už na nájem či koupi, a jaká je cena.
