Nemovitostní fondy luxují investorské peníze. Hitem jsou byty, lákadlem trofejní stavby
České nemovitostní fondy začaly lákat investorské peníze. Slábnoucí úročení v tuzemsku oblíbených spořicích účtů totiž přehodilo výhybku zájmu střádalů ve prospěch realit v balení pro drobné investory. Vyšší palebná síla fondů se díky čerstvým penězům od investorů zřejmě v příštích měsících postará o silnější poptávku po investičních nemovitostech.
Velcí hráči se alespoň prozatím v Česku rekrutují primárně z tuzemska, poté co se ti přespolní stáhli spolu s ruským vpádem na Ukrajinu. Namístě je ovšem opatrnost, nával kupců na trhu začíná šroubovat ceny a limitovat tak výnosnost obchodů. Pro příštích pár let ale fondy podle expertů představují atraktivní volbu pro konzervativnější hráče.
„Aktuálním trendem je myšlenkový odklon investorů od bezrizikových nástrojů peněžního trhu a přesun finančních prostředků k dlouhodobě výnosnějším alternativám,“ uvádí ředitel externí distribuce skupiny ZDR Investments David Čubr. Z poklesu sazeb podle něho v tomto směru těží realitní fondy, a to především ty retailové. „V posledních měsících zaznamenávají nárůst nových investic,“ dodává Čubr. Klesající úrokové sazby se přitom projevují pozitivně hned dvojím způsobem. Nejen že přihrávají fondům nové peníze, ale rovněž jim zároveň zlevňuje financování. Fondový akviziční apetit tak zřejmě poroste.
Aktuální horké zboží
„Aktuálně vnímáme u investorů zvýšenou poptávku po realitních fondech zaměřených na rezidenční nemovitosti, v oblasti developmentu i pronájmu bytů,“ prozrazuje momentální trendy na trhu odborný garant portálu Nemovitostní-fondy.cz Jan Traxler. Poryv investorského zájmu těží z ochlazeného hypotečního trhu, odkud v minulých letech vzhledem k vysokým cenám nemovitostí a drahým hypotékám prakticky zmizeli individuální investoři. „Developeři tedy byli ochotní prodávat celé projekty institucionálním investorům, tedy i nemovitostním fondům. Dá se očekávat, že s poklesem hypotečních sazeb tato příležitost zmizí a nemovitostní fondy budou hledat jiné příležitosti,“ poukazuje na potenciálně krátce otevřené investorské „okno“ do světa rezidenčního bydlení šéf Reico investiční společnosti České spořitelny Dušan Sýkora s tím, že další investiční „zastávkou“ fondů mohou být kanceláře, logistika či obchodní centra.
VIDEO: S cenami bytů nic neuděláme, musíme podpořit dostupné nájmy, tvrdí Schneider z ministerstva pro místní rozvoj pro FLOW
Nabídka nemovitostí pro fondy rovněž v posledních měsících ožila, když na trh dorazily superatraktivní nemovitosti, které se jen tak běžně neobjevují. „Jde například o luxusní pražské hotely Hilton nebo Four Seasons, obchodní centrum Flora a Myslbek a administrativní budovu The square. Takovéto příležitosti zde nebyly v jednom období již velmi dlouho,“ zdůrazňuje ředitel Oddělení alternativních investic Conseq Investment Managementu Vladan Kubovec.
Daří se ale rovněž fondům zaměřeným na průmysl nebo obchody. Pokračuje popularita retailových parků, a to zejména díky jejich dlouhodobým nájemním smlouvám, které dávají fondům větší míru stability. „Trochu zatím výnosově zaostávají kanceláře, ale to se může brzy změnit. Výnosy se už ve všech segmentech stabilizovaly a začaly mírně klesat,“ dodává Traxler s tím, že vyhlídky jsou teď pro nemovitostní fondy na následující dva až tři roky velmi příznivé.
Na lesku pochopitelně neztratila ani kouzelná zkratka pro odpovědné investování. „Nejvýraznějšími trendy v současných investicích do nemovitostních fondů jsou faktory ESG a udržitelnosti, které reagují na rostoucí požadavky na odpovědné investování a regulace EU zaměřené na snižování emisí a energetickou efektivitu budov,“ zdůrazňuje člen představenstva Creditas investiční společnosti Petr Škoch. U nemovitostí dokáže podle expertů investor snáze rozpoznat,kdy jde opravdu o ekologickou snahu a kdy o takzvaný greenwashing. „Certifikace jako třeba BREEAM dávají dobrou indikaci, stejně tak portfolio, které aktivně řeší například fotovoltaiku, má již dnes řadu pozitiv, a to i pro investory do fondu,“ doplňuje analytik skupiny DRFG Filip Emmer.
Fondový byznys se navíc v čase proměnil a jednotlivé branže do sebe částečně navzájem prorostly. „Investoři i developeři a správci nemovitostních fondů musejí být schopni reagovat nejen na trh, ale i na legislativní požadavky, které často nejdou stejným směrem,“ uvádí Tereza Kaiseršotová z Raiffeisenbank s tím, že důsledkem této skutečnosti je větší časová i finanční náročnost a trh tak hledá nové cesty. „Z čistě stavebních společností se tak stávají developeři, developeři budují portfolia nemovitostí a fondy samotné jsou nuceny zvažovat i pozici developera. Dříve čistě selektivní profese se tak prolínají a investor má těžší pozici rozlišit, kdo a co mu nabízí. Kruh se uzavřel,“ dodává Kaiseršotová.
Výnosnost se bude různit
„Nemovitostní fondy v České republice mají stabilní výnos na úrovni šesti až devíti procent ročně, podle typu fondu. Pro tento rok a vlastně i pro následující roky očekávám, že se bude velké části těchto fondů dařit výnosnost udržet,“ předpokládá Jan Schwarzbach, oblastní ředitel společnosti 4fin. Zásadní pro výnos bude struktura majetku fondů. Ačkoli se celá řada hráčů v byznysu prezentuje jako realitní, v některých z nich mnohdy nemovitosti tvoří jen část jejich majetku. „Obecně bude platit, že s tím, jak klesají úrokové sazby, budou performovat lépe nemovitostní fondy, které mají v aktivech opravdu nemovitosti, a ne finanční instrumenty,“ zdůrazňuje Emmer.
Výnosnost fondů pro investory má být letos nicméně značně různá. Roli sehraje i přeceňovací strategie fondů. „U některých fondů, které opatrně využily v předešlých letech přecenění, vidíme pokles dynamiky, zkrátka jim dochází dech,“ dodává Emmer. Výnosy fondů pro drobné investory tak prý budou za letošek v poměrně širokém pásmu. „V prvním čtvrtletí jsme viděli u obou typů fondů v porovnání s ostatními typy konzervativních investic stále poměrně atraktivní zhodnocení v rozmezí 5–15 procent, které je ovlivněno zejména indexací nájemného. Za celý rok očekáváme u nejúspěšnějších fondů vyšší zhodnocení než v předchozím roce,“ soudí Jiří Skotnica, šéf valuačního oddělení poradenské společnosti RSM.
Výsledky se však budou u jednotlivých fondů lišit i s ohledem na formu financování či z pohledu samotného umístění investované nemovitosti. „Fondy, které musely řešit přefinancování svých portfolií, čelí vyšším úvěrovým nákladům, tedy i přes jinak nezměněné podmínky a stabilní tok hotovosti jim klesne výnos,“ připomíná další potenciální výnosové úskalí Kaiseršotová.
V příštích letech ale bude výkonnost systematicky šroubovat vzhůru bezděky Česká národní banka. „Ve střednědobém horizontu by měla být výkonnost podpořena dalším uvolněním měnové politiky, což postupně povede k opětovnému růstu cen,“ uvádí Čubr. Právě realitní fondy jsou podle něho typickým investičním nástrojem pro běh na dlouhou trať. „Hodnocení výkonnosti by nemělo být založené na krátkých úsecích, zvlášť v ekonomicky turbulentních obdobích,“ zdůrazňuje Čubr.
Opět ale může být diametrální rozdíl mezi výnosností fondů pro drobné investory a mezi tím, co nabízejí fondy pro kvalifikované investory. Tedy ty s vyšší mírou rizika a minimální výší požadovaného vkladu přes milion korun. Zatímco v loňském roce tak retailové nemovitostní fondy podle statistik portálu nemovitostnifondy.cz vynesly v průměru 5,7 procenta, fondům pro větší investory se s 8,7 procenta dařilo podstatně lépe. A stejně tak zatímco nejvýkonnější fond pro malé hráče Mint I rezidenční fond vydělal mírně přes osm procent, nejvýkonnější fond pro kvalifikované investory CB Property Investors dokázal investorům vygenerovat výnos přesahující dvaadvacet procent. „Za nás můžu našim investorům říct, že pro letošní i pro nadcházející roky mohou očekávat zhodnocení cca jeden a půl až dva procentní body nad výnosem státních dluhopisů, a to při denní likviditě,“ uvádí Sýkora. Například Schwarzbach ze společnosti 4fin očekává pro letošek v případě fondů pro širokou veřejnost průměrný výnos kolem sedmi procent, fondy pro movitější a kvalifikovanější investory pak prý v průměru mohou nabídnout i deset procent.
„Srovnání výnosů retailových nemovitostních fondů a fondů kvalifikovaných investorů v loňském roce ukazuje markantní rozdíl mezi oběma příležitostmi,“ potvrzuje Skotnica s tím, že právě fondům pro movitější investory s nadsázkou patří budoucnost. „Perspektivně očekáváme větší zájem o FKI fondy, a to zejména z důvodu rostoucího bohatství společnosti, pozitivně zároveň působí i pokles úrokových sazeb a konzervativnost a bezpečnost investic do nemovitostí,“ říká expert RSM. Mezi retailovými a FKI nemovitostními fondy je zřejmě nejzásadnější rozdíl v rizicích. „Retailové fondy na rozdíl od FKI mají povinnost držet část majetku likvidní, a navíc je to investiční možnost pro širokou veřejnost. Naopak do nemovitostního FKI řešení by měl již vstupovat velmi zkušený investor, který si uvědomuje rizika tohoto typu investování a obvykle i delší nedostupnost investovaných prostředků,“ radí Marcel Vanduch, investiční analytik společnosti Partners, a dodává, že velká část nemovitostních fondů pro kvalifikované investory se zabývá financováním developmentu. „To je opět vyšší riziko než u retailových fondů, které zpravidla investují do komerčních, popřípadě rezidenčních nemovitostí za účelem pronájmu,“ dodává Vanduch s tím, že nicméně za vyšší riziko podstupované zpravidla v rámci investice do FKI by investor měl očekávat i vyšší výnos.
Na co si dát pozor?
Jakkoli jsou nemovitostní fondy zajímavou alternativou i pro konzervativní hráče, jejich fungování představuje poměrně košatou a pro spoustu investorů jen těžko prostupnou disciplínu. „V prvé řadě doporučuji rozlišovat mezi fondy, které dělají development, a fondy, které pronajímají nemovitosti. Často se to v různých přehledech fondů míchá dohromady, přitom rizika jsou diametrálně odlišná,“ radí potenciálním investorům Traxler. Klíčové je podle něho nesázet pouze na jeden segment trhu, ale raději diverzifikovat do více fondů s různým zaměřením, ať už jde o bydlení, logistiku, obchody, průmysl, kanceláře, či o zdravotní péči. Experti rovněž doporučují nezkoušet „optimálně“ načasovat vstup či výstup z fondů. Fond musí spravovat zpravidla prakticky alespoň půl miliardy, aby zaručoval dostatečnou diverzifikaci.
Existuje zároveň sada specifických pojmů vlastních pro branži nemovitostních fondů, kterou by měl být potenciální investor schopen vysvětlit i při probuzení uprostřed noci. Ať už je to NAV, tedy hodnotu majetku fondu ukazující na robustnost a vloženou důvěru investorů, TER, tedy celkové roční náklady na správu fondu, či třeba na WAULT neboli průměrnou dobu do konce nájemních smluv. Jak dlouhé má v průměru nájemní smlouvy, respektive jaká je průměrná vážená doba do konce platnosti nájemních smluv. Čím delší, tím déle si fond zřejmě udrží stávající výnos. „U fondů zaměřených na komerční nemovitosti je důležité sledovat atraktivitu lokality, skladbu nájemců, délky nájemních smluv, roční výnos, a zejména celkovou skladbu portfolia fondu. Zároveň je nezbytné se zaměřit i na historickou výkonnost a stabilitu fondu,“ vypočítává základní směry investorské úvahy Skotnica. Nejen v hypotékách je pak důležitá zkratka LTV. I v případě fondového byznysu jde o poměr cizího kapitálu k hodnotě nemovitosti. Vyšší LTV pomáhá fondům dosahovat vyšších výnosů, ale zároveň je třeba říct, že větší úvěrové zatížení s sebou nese i větší riziko, kdyby se nějak dramaticky zvedly úroky z úvěru nebo se propadly příjmy z pronájmu.
„Vybírejte fond, u kterého víte, z čeho generuje výnosy,“ zdůrazňuje Schwarzbach. Klíčové je také seznámit se se statutem toho kterého fondu. Jde totiž o manuál, jak a co fond může, či naopak nesmí, ale také do čeho a kde investuje. „Dále by v portfoliu mělo být více samotných nemovitostí, aby fond mohl bez problému pokrýt případné zvýšené žádosti o odkupy, aniž by tento odliv měl významný dopad na výkonnost stávajících investorů,“ radí hlavní investiční a ekonomický analytik společnosti Swiss Life Select Richard Bechník.
Realitní fondy zároveň nefungují jako běžné účty, pokud jde o výběr peněz, kdykoli o to investor požádá, ačkoli se i zde podmínky diametrálně různí. Zatímco některé z fondů dovolují vybírat peníze každý měsíc, jinde je kapitál prostřednictvím vysokých poplatků za výběr vázán i několik let. Možnost peníze vybírat častěji je ale obvykle „zdaněna“ nižším výnosem těchto fondů. Konečně ani nemovitostním fondům se nemusí vyhnout ohýbání reality jejich manažery a experty. „Sledoval bych historii oceňování a soulad ocenění s trendy, které máme za sebou. A určitě personální zázemí a oceňovací tým, který bude dávat záruku k férovému ocenění jak při vstupu, tak při výstupu z fondu,“ zdůrazňuje Kubovec.
Poznávacím znakem kvalitního řízení fondu může být třeba relativně stabilní výnos bez větších výkyvů. Takzvaná volatilita neboli míra výkyvu výnosů je dobrým ukazatelem aktivního řízení fondu, přičemž platí, že čím nižší volatilita výnosu, tím lépe. Zásadní je i to, jak často fond obměňuje portfolio, kdo ho obhospodařuje a jakou má tento obhospodařovatel minulost. Pro oceňování aktiv by pak měl mít fond ideálně externí experty. „Jděte po podstatě, tedy po struktuře majetku fondu, podkladovém aktivu. Pokud je nemovitostní fond tvořen podíly v nemovitostních společnostech jenom z poloviny a často i méně, neinvestujete do nemovitostního fondu, byť se tak marketingově tváří,“ uzavírá Emmer.