Realitní fondy jsou v Česku oblíbené. Svými výnosy dlouhodobě porážejí spořicí účty

Zdroj: Midjourney

Jaroslav Krejčí
Článek ze speciálu

Nemovitostní fondy se v Česku v posledních letech těší značné popularitě jak mezi drobnými investory, tak movitějšími lidmi. V období nízkých až nulových úrokových sazeb dokázaly v minulosti nabízet zajímavější zhodnocení volných peněz než spořicí účty, termínované vklady či dluhopisové fondy. V současnosti řadě realitních fondů pomáhají zvyšovat výnos také inflační doložky ve smlouvách s nájemci jejich budov.

Realitní fondy si loni svou výkonnost a oblíbenost udržely navzdory ekonomickým dopadům války na Ukrajině. Až na výjimky se jim sice loňskou inflaci porazit nepodařilo, na druhé straně bylo zhodnocení často vyšší, než nabízely vklady u bank. Výnosy po odečtení poplatků leckdy dosáhly sedmi a více procent, takže dokonce překonaly i sedmiprocentní úrokovou míru, za kterou si peníze v současnosti výhodně ukládají banky u České národní banky. V některých případech bylo zhodnocení realitních fondů i dvouciferné.

Podle údajů Asociace pro kapitálový trh měli Češi ke konci minulého roku v nemovitostních fondech určených širší veřejnosti majetek v hodnotě přibližně 62 miliard korun. Před pouhými osmi lety to byly pouhé jednotky miliard. Další desítky miliard jsou umístěny ve fondech kvalifikovaných investorů zaměřených na reality.

Právě nemovitostním fondům se věnuje nový projekt „Žebříček nemovitostních fondů E15“. Za cíl si dal sledovat zhodnocení a fungování jednotlivých fondů. Žebříček je rozdělený do dvou kategorií. Jednak na retailové fondy, jejichž prostřednictvím mohou peníze zhodnocovat i drobní střadatelé leckdy již od pár stokorun měsíčně, jednak na fondy kvalifikovaných investorů. V jejich případě obvykle činí minimální investice jeden milion korun.

Mezi fondy určenými širší veřejnosti loni dosáhl nejlepší výkonnosti fond Creditas Nemovitostní I, který spravuje majetek v objemu okolo jedné miliardy korun. Zhodnocení činilo téměř dvanáct procent. Solidní výsledek je kombinací několika faktorů. „Především šlo o příspěvek výnosů z pronájmu nemovitostí a předchozí akvizice,“ uvedl Petr Hlinomaz, předseda Creditas Investiční společnosti. Dodal, že k dobrým číslům pomohlo také vyšší úročení dočasně volných peněz.

Přes deset procent se loni přehouplo i zhodnocení Raiffeisen nemovitostního fondu. I v tomto případě se sešlo více příznivých vlivů. Podle mluvčí Raiffeisenbank Terezy Kaiseršotové pomohlo rozložení portfolia do různých druhů nemovitostí – logistiky a průmyslových hal, retailových parků a datových center.

„Všechny tyto typy nemovitostí leží v centru zájmu investorů,“ uvedla. „Zároveň se nám dařilo v aktivní správě nemovitostí, kdy jsme zvýšili příjem a nadále udrželi stoprocentní pronajatost napříč portfoliem,“ dodala. Výsledek i tohoto fondu podpořilo lepší zhodnocení volných finančních prostředků.

O sedm procent loni zhodnotil peníze investorů Investika realitní fond. „Kromě konzervativní strategie fondu a kvality nemovitostí v portfoliu přispěly k výnosu inflační doložky, byť se v nich pro nájemné v roce 2022 většinou uplatňovala teprve inflace za rok 2021,“ sdělil portfolio manažer Václav Kovář. Doplnil, že v jejich případě hrála důležitou roli při zhodnocování prostředků ve fondu vysoká obsazenost budov.

Nemovitostní fondy podle ředitele nemovitostního fondu Trigea Tomáše Trčky opět ukázaly, že jsou vhodným doplňkem portfolia, který není korelovaný s akciemi a dluhopisy, jimž se loni příliš nedařilo. „Výsledek fondu Trigea považuji za velice dobrý zejména proto, že jsme loni uskutečnili relativně velké investice do modernizace našich nemovitostí. V tom se ostatně chystáme pokračovat i letos,“ uvedl ke zhodnocení ve výši 6,4 procenta, kterého fond ze skupiny Trigea dosáhl.

V kategorii realitních fondů určených kvalifikovaným investorům se svými čísly vymykaly tři fondy. O 18,4 procenta zhodnotil kapitál klientů fond Jet Industrial Lease zaměřený na nákupy industriálních a logistických nemovitostí. Podle výkonného ředitele fondu Pavla Drabiny se výnos, který porazil i loňskou inflaci v Česku, skládal z příjmů z pronájmu nemovitostí, z výnosů měnového zajištění a také z přecenění hodnoty realit směrem nahoru. „Akvizice se nám dařilo realizovat za dobrých podmínek,“ poznamenal Drabina.

Za Jet Industrial Lease následovaly dva (pod)fondy spravované společností Wood & Company. Ten zaměřený na obchodní centra dosáhl loni v eurové třídě akcií zhodnocení 17,5 procenta, podfond investující do kancelářských budov pak 10,2 procenta. V korunové třídě činilo zhodnocení dokonce 21 procent, respektive přes 14 procent.

„Jak u kancelářských budov, tak obchodních center v portfoliích našich fondů jsme udrželi vysokou obsazenost. Jelikož platební morálka nájemníků byla tradičně vysoká, cash flow našich projektů bylo silné,“ okomentoval údaje Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitního fondu Wood & Company.

Oslovené fondy očekávají, že si solidní výkonnost udrží i letos. Jedním z hlavních důvodů je, že díky loňské vysoké inflaci budou mít na příjmy z nájemného pozitivní vliv inflační doložky ve smlouvách. „Na druhé straně očekáváme, že valuátoři přistoupí k určitému zvýšení oceňovacích výnosů, mimo jiné i z titulu vyšších sazeb financování. Tyto dva protichůdné vlivy se podle nás vzájemně vybalancují,“ poznamenal Hrbáček.

Výnosů nemovitostních fondů by se významněji neměl dotknout ani horší vývoj tuzemské ekonomiky v letošním roce. „Nadále také platí, že pokud investujete do kvalitních nemovitostí a máte v nich bonitní nájemce s dlouhodobými nájemními smlouvami, neznamená krátkodobé ochlazení ekonomiky z pohledu příjmů fondu problém,“ uvedl Kovář, portfolio manažer Investiky.