I když nemáte účtenky a faktury, můžete nárokovat své investice do nemovitosti bývalé lásky. Nárok lze uplatit do tří let od konce partnerského vztahu či manželství, říká Aneta Lachmannová z advokátní kanceláře Drobiš & Novotný, advokáti.
Je po partnerském rozchodu možné požadovat zpět peníze investované do nemovitosti bývalé lásky – například na rekonstrukce, nové vybavení a podobně?
Ano, bezpochyby to možné je, nicméně cesta k těmto penězům nemusí být vždy zrovna jednoduchá. Pokud se partneři rozejdou či manželé rozvedou, je jakési majetkové vypořádání zpravidla „na pořadu dne“. Někdo to bere pragmaticky a má vše právně ošetřené – předmanželskou smlouvou, odděleným jměním, smlouvami o půjčce či o dílo. Většina partnerských vztahů nicméně bývá založena na důvěře a lásce čili takto nastavení partneři nebudou mít pro investice zpravidla žádnou písemnou dohodu. To samo o sobě ještě ale nebrání tomu, aby mohli investice do nemovitosti partnera požadovat zpět.
Manželé mohou v rámci vypořádání společného jmění požadovat polovinu z toho, co bylo ze společného jmění manželů vloženo do nemovitosti pouze jednoho z nich. Pokud však manžel do nemovitosti druhého manžela investoval své výlučné prostředky – třeba finance, které utržil z prodeje bytu zděděného po babičce, už bude muset jít stejnou cestou jako nesezdané páry.
K investicím peněz do partnerovy nemovitosti zpravidla dochází proto, že v této nemovitosti hodlají partneři společně žít. Tento právní důvod nicméně rozchodem zaniká a ten, který investoval, se bude muset odstěhovat. Jeho bývalému však zůstane zhodnocená nemovitost anebo nakoupené vybavení (nová televize, pohovka). Investice do cizí nemovitosti se rozchodem či rozvodem stávají z právního hlediska takzvaným bezdůvodným obohacením a to můžete po partnerovi požadovat zpět. Stejně tak můžete chtít vrátit (vydat) movité věci, které jste zakoupili vy, a tudíž jste jejich vlastníky.
Musí být člověk schopen doložit poskytnutí finanční prostředků fakturami? Existuje náhradní řešení, jak vlastní přínos prokázat?
Právě tady s většinou klientů narazíme na první problém. Vztah byl spokojený, partneři si nepřipouštěli rozchod, účtenky za vybavení, rekonstrukci koupelny, střešní okna po pěti letech, kdy se rozešli, nemohou nikde najít. Samozřejmě že smlouvy, faktury, doklady, výpisy z účtu jsou k prokázání vynaložení investice nejsnazší cestou. Když žádné doklady nejsou, záleží, jestli druhá strana investici rozporuje nebo ne. Náhradním řešením může být svědecká výpověď či čestné prohlášení. Ty bude nicméně možné zpochybňovat zaujatostí svědka, který je například kamarádkou či matkou investujícího partnera.
V jaké výši je možné požadovat vrácení finančních prostředků investovaných do nemovitosti partnera?
Pokud jde o výši, na jejíž vrácení má investující partner nárok, tak tady může dojít k největšímu zklamání. Zákon stanoví, že pokud není vrácení bezdůvodného obohacení možné (výmalba, vybudování příčky v kuchyni či obložení koupelny dost dobře vrátit nepůjde), pak má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.
Na jednu stranu vás tedy nemusí trápit, že nemáte od všeho účtenky, protože ty jsou takzvaně vaší majetkovou ztrátou (škodou), která vám vznikla, a ta nikoho nezajímá. Bezdůvodné obohacení totiž představuje rozdíl mezi hodnotou nemovitosti před investicí a po ní. Ta bude zpravidla stanovena znaleckým posudkem. Částka skutečně vynaložených prostředků se může dost lišit od znalecky zjištěného zhodnocení nemovitosti.
Zohledňuje se nějakým způsobem inflace nebo se provádějí zápočty jako příspěvek na chod společné domácnosti?
Dovedu si představit, že pokud chcete po partnerovi vrátit investice do jeho nemovitosti, mohl by on chtít nějakou náhradu za to, že jste v jeho nemovitosti bydleli řadu let bezplatně (byť jste se třeba podíleli na úhradě spotřeby energií a podobně). Důvod bezplatného užívání nemovitosti – láska, odpadl, tudíž zřejmě by partner se zápočtem poloviny obvyklého nájemného za podobnou nemovitost uspěl. Většinou jsou totiž ony investice kompenzovány právě bezúplatným užíváním domu či bytu.
Pokud jde o inflaci či zvýšení hodnoty nemovitosti v důsledku růstu cen nemovitostí na trhu, tak toto je poměrně komplikované téma, které je v současné době hodně diskutováno zejména ve vztahu k vypořádání společného jmění manželů. Občanský zákoník totiž stanoví, že hodnota investice by se měla vypořádávat zvýšená nebo snížená podle toho, jestli se v mezidobí zvýšila nebo snížila hodnota rekonstruované nemovitosti. Jenže Nejvyšší soud to ve svých poměrně nedávných rozhodnutích vidí jinak. Říká, že toto zákonné ujednání o zvyšování investic ve vztahu k rostoucí hodnotě nemovitosti lze uplatnit pouze tam, kde se na tom manželé předem dohodli (takže předpokládám, že téměř nikde). Nejvyšší soud argumentuje tím, že mezi investicí a růstem cen na trhu (natož pak růstem inflace) nemusí být přímá souvislost. Připouští výjimky – rozpor s dobrými mravy, krutost, za kterých by snad mohla být o zvýšení hodnoty takzvaného vnosu v průběhu času řeč. Takže při investicích do cizí nemovitosti spíše nepočítejte s tím, že byste na tom mohli vydělat, ale opravdu záleží na okolnostech každého případu.
Po jaké době je možné vrácení peněz požadovat? Jaké datum je rozhodné pro běh lhůt?
Na lhůty je potřeba dát si pozor. Chápu, že člověk zpravidla v první řadě řeší, že skončil vztah, kterému tolik věřil, že je to „ten pravý“, a nemyslí hned na peníze. Není ale vhodné to úplně odkládat na „až to přebolí“. Ideálně byste měli svůj nárok uplatnit u soudu nejpozději do tří let od rozchodu či rozvodu (pokud nelze tento nárok podřadit pod vypořádání společného jmění manželů). Je potřeba počítat i s tím, že nějaký čas zabere snaha dohodnout se smírně.
Je možné požadovat i finanční náhradu za práci, kterou partner při rekonstrukci svépomocí prováděl? Pokud ano, jak ocenit?
Dokážu si představit situaci, kdy partner – muž, je třeba zedník, tudíž práci na domě provede svépomocí – vložil do nemovitosti své partnerky nikoli finance, ale takzvaně výkony. První problém bude v prokazování, že práce prováděl opravdu on (například formou svědecké výpovědi). Dále ani zde nebude rozhodující, jak dlouho mu dané práce trvaly a jaká je cena za ně, ale to, o jakou reálnou částku tyto práce zvýšily hodnotu nemovitosti. Toto dokazování se zřejmě opět neobejde bez znaleckého posudku.
Investice do cizího majetku nejsou úplně bez rizika. S novým občanským zákoníkem a jeho pravidlem, že stavba je součástí pozemku, nejsou výjimkou ani případy, kdy partneři stavěli společně dům na pozemku partnerky a ta se vzhledem k tomuto pravidlu stala výlučným vlastníkem tohoto domu bez ohledu na investice druhého partnera. Je potřeba být obezřetní, protože to, co klientům zpravidla přijde jasné a logické, neodpovídá vždy tomu, co stanoví zákon.
Jak se lze bránit, pokud vlastník nemovitosti odmítá finanční prostředky vydat?
Pokud nejste schopní se s vlastníkem nemovitosti dohodnout (zpravidla v tom budou hrát značnou roli emoce, pokud půjde o bývalého partnera), doporučuji obrátit se na advokáta, který se věnuje občanskému právu. V některých případech stačí, když přijde výzva k úhradě těchto financí na hlavičkovém papíře advokátní kanceláře. Pokud ani toto s vlastníkem nepohne, budete muset váš nárok na vydání finančních prostředků investovaných do cizí nemovitosti s největší pravděpodobností vymáhat žalobou u soudu. Tady je vhodné nepodceňovat přípravu – jednak je potřeba mít jasnou představu o tom, kolik za co můžete požadovat, co můžete reálně prokázat, jaké máte šance a v neposlední řadě i to, zda není váš nárok promlčený. Protože pak by vlastníkovi stačila jediná věta – námitka promlčení a soud by vám žádný, ani sebelépe podložený nárok, nepřiznal.
