Skupina DRFG působí na českém trhu řadu let. V současnosti spravuje přes sedm a půl miliardy korun ve svém realitním fondu. Svět investic do realitních fondů je velice dynamické a neustále se vyvíjející prostředí. „V současné době sice hypoteční trh vstoupil do fáze jistého útlumu, izolovaným pohledem však trh novostaveb prozatím nenese hlavní tíhu tohoto propadu,“ říká Filip Emmer, ekonomický analytik investiční společnosti DRFG, zakladatele fondu Czech Development Fund SICAV pod značkou Czech Fund.
Jaká je základní strategie fondu při výběru a nakupování nemovitostí? Jaká jsou hlavní kritéria při rozhodování o investicích?
Nosnou vizí fondu je development rezidenčních a logistických areálů s vysokými standardy při zachování kompetitivních tržních cen. V případě rezidenčních projektů je hlavním kritériem ekonomická stabilita lokality, která zajišťuje kladné demografické saldo a s tím spojenou dlouhodobě rostoucí poptávku po nemovitostech určených k bydlení. Orientace na ekonomicky rozvinuté regiony je rovněž dobrým předpokladem pro dostatečnou kupní sílu této poptávky.
Projekty logistických a průmyslových hal jsou zajímavé tam, kde je dobré dopravní spojení na hlavní odbytiště či logistické uzly a zároveň lokalita netrpí vysokou strukturální nezaměstnaností.
Jaký je historický výkon fondu a jaký je plán pro budoucí výkonnost? Jaké jsou hlavní faktory ovlivňující výkonnost fondu?
Od počátku veřejného úpisu akcií PIA (prioritní investiční akcie – pozn. red.) v červnu roku 2021 zhodnotil fond prostředky vkladatelů výnosovým procentem na úrovni 7,4 procenta ročně. Dlužno podotknout, že fond je specifický minimální garancí výnosu, která pružně reaguje na monetární politiku tak, aby kvalifikovaným investorům přinesla adekvátní zhodnocení. Aktuální minimálně garantovaný výnos je osm procent. Celkem pak zhodnocení kumulovaně činilo k listopadu roku 2022 10,64 procenta.
Výkonnost fondu podléhá v případě developmentu zejména schopnosti dodržet plánovaný rozpočet projektu a harmonogram výstavby a, což v dnešní situaci zdůrazňuji, realizovat v daném časovém horizontu prodej.
Jaké jsou hlavní zdroje investičních příležitostí pro fond? Jaký je proces výběru nových investic a jaká jsou kritéria pro jejich schvalování?
Potenciálně vhodnou akvizicí jsou projekty ve fázi schváleného územního rozhodnutí, v jejichž případě je možné optimalizovat finální podobu projektu, vytendrovat vhodného generálního dodavatele stavby a provést případné změny před podáním žádosti o udělení stavebního povolení.
Kritéria pro schválení akvizice projektu fondem podléhají výběru administrátora a obhospodařovatele, kterým je AVANT IS. Mezi nároky kladené na investiční návrh pak patří kromě jiného detailní popis celého záměru, řízení rizik výstavby a parametry zhodnocení vložených prostředků, tedy takové nároky, které vycházejí z regulatoriky a zároveň konceptu řádného hospodáře.
Jaký je postoj fondu k etickým a udržitelným investicím do nemovitostí? Jaký je přístup fondu k otázkám environmentální, sociální a firemní odpovědnosti (ESG) při rozhodování o investicích?
Oba fondy pod hlavičkou Czech Fund uplatňují stejná pravidla pro vyhodnocování standardů udržitelnosti. V případě developerských projektů v segmentu rezidenčního bydlení se pak nejedná o certifikát BREEAM, jako je tomu v případě průmyslových a logistických hal, ale o energetickou náročnost ohodnocenou PENB štítky. Pro ilustraci, projekt výstavby rodinných domů v blízkosti golfového areálu Kunětická hora se skládá z plně pasivních domů vybavených tepelným čerpadlem, rekuperací a fotovoltaikou, což ve výsledku garantuje PENB standardu A.
Jaký je přístup fondu k monitorování a analýze makroekonomických a geopolitických faktorů, které mohou ovlivnit nemovitostní trh? Jaké jsou plány fondu pro zvládání rizik spojených s těmito faktory?
Fond Czech Development Fund SICAV monitoruje stavebnictví jako celek, vývoj stavební výroby i ceny stavebních děl v kombinaci s vývojem materiálových vstupů, tyto informace jsou podstatné při jednání s dodavateli a zasmluvnění cenové úrovně nákladové strany projektu.
Neméně důležitá je ale také monetární politika, která vstupuje do fungování fondu jak formou finančních nákladů projektů, tak také zprostředkovaně do kupního potenciálu domácností pohybujících se na rezidenčním trhu, obecně makroekonomická situace je důležitým faktorem. V současné době sice hypoteční trh vstoupil do fáze jistého útlumu, izolovaným pohledem však trh novostaveb prozatím nenese hlavní tíhu tohoto propadu. Rizika plynoucí z takového vývoje jsou však ošetřena již na začátku projektu formou časových a finančních rezerv. Každopádně dlouhodobě je a zůstává vysoký převis poptávky nad nabídkou – to platí o rezidenčním developmentu i logistice.
Filip Emmer (25)
Působí v investiční skupině DRFG od roku 2019, nyní na pozici business a ekonomického analytika. Je absolventem katedry regionálního rozvoje a správy na Ekonomicko-správní fakultě Masarykovy Univerzity v Brně, kde momentálně ještě studuje Ph.D. program oboru regionální ekonomie.
