Banky při půjčování peněz zůstávají i nadále velmi ostražité
Jaké jsou vaše aktuální zkušenosti s financováním projektů? Jaké jsou tedy současné podmínky bank, byť víme, že jsou odlišné projekt od projektu?
Radek Zeman: Myslím si, že ve srovnání s minulým rokem došlo k výraznému zlepšení podmínek, ať již se to týká marží, či výše poskytnutého financování na konkrétní projekt. Je ale třeba skutečně zdůraznit, že velmi záleží na daném projektu. Pokud je projekt plánován v lokalitě s prokazatelnou, dobrou historií a jde například o rozšíření stávajícího objektu, pak problémy nebývají. Banky nicméně stále požadují poměrně vysoký předpronájem a stále je ještě omezován spekulativní development, který je víceméně financovatelný pouze z vlastních zdrojů. Výrazný zájem o financování projektů je vidět především ve fázi investiční (po jeho dokončení). V současné době financuje naši skupinu pět bank, naším cílem v letošním roce je navýšit počet financujících bank na osm. Na základě probíhajících jednání věříme, že našich cílů dosáhneme. Jsme přesvědčeni, že díky finanční krizi se mezi developery, investory i bankami vyjasnil názor na financování nemovitostí. Nedošlo k velkým defaultům, banky otestovaly financování v rámci krize a k dalšímu financování se staví pozitivně.
Josef Šilhánek: My z pohledu banky musíme opět trh segmentovat a podle toho se na financování a podmínky dívat. Například další projekty z oblasti hotelnictví zatím pravděpodobně financovat nebudeme, ale naopak vzhledem k dobré zkušenosti s logistikou i dalšími segmenty zde vidíme potenciál a předpokládáme další zlepšení podmínek. Ještě jsem se zde nezmiňoval o obchodních centrech. U nich vidíme v některých regionech již naprostou saturaci, a z našeho pohledu tedy dává smysl spíše financování rozšiřování stávajících, dobře fungujících center, eventuálně expanze do menších regionálních měst, samozřejmě s jinými schématy, než jsou klasická shopping centra. Co se týče rezidenčního trhu, tam byl pozvolna narůstající optimismus opět poněkud „zchlazen“ nejistotou okolo zvýšení DPH a uvidíme, jak to ovlivní náladu v tomto a příštím roce. Mám-li být konkrétní, pak pro rezidenční trh v lokalitách Prahy a regionálních měst se výše ekvity pohybuje kolem hodnoty 30 procent. Ale struktura transakcí se liší případ od případu s ohledem na další faktory, jako jsou zejména lokalita, zkušenosti developera aj. Obecně jsou však podmínky výhodnější než například v roce 2009.
Martin Kryl: Mohu potvrdit přetrvávání přísnějších nároků u řady bank. Banky stále ještě požadují 40 % vlastního financování, a to zejména u menších projektů. Stejně tak 35% předprodeje jsou často minimálním požadavkem financující banky. Ačkoli se chování bank vůči podnikatelskému sektoru v posledním roce změnilo k lepšímu, jsou banky v rezidenčním financování stále opatrné. Podmínky tedy nejsou tak přísné jako před rokem, ale rozhodně nedošlo k takovému uvolnění podmínek, jak bylo obvyklé před třemi lety.
Josef Šilhánek: Ještě bych doplnil, že v případě velkoobjemového financování je trochu jiná situace, než byla v době před krizí. Dnes se jako banka snažíme podělit o riziko s projektem spojené, tzn. preferujeme syndikáty za účasti více bank. Sice to znamená podělit se o výnosy, ale v tuto chvíli je na základě negativních zkušeností z uplynulých let důležité rovněž rozdělení rizika.
Radek Zábrodský: Dnes se rozhodně vyplatí poptávat více bank a nechat si vypracovat více nabídek. Navíc se každá banka určitým způsobem profiluje, a velmi tedy záleží na segmentu, ve kterém projekt chystáte, a samozřejmě je rozhodující kvalita projektu. Velký vliv mají také dosavadní dobré vztahy a historie společnosti. Pokud má developer s bankou dobré vztahy a má dobrou historii, má možnost získat výhodnější podmínky než někdo zcela neznámý, u něhož banka složitě ověřuje bonitu. V těchto nových případech jsou podmínky jistě přísnější. Hodně tedy záleží na kvalitě vzájemných vztahů, jejich historii a samozřejmě na projektu.
Radek Zeman: My navíc pozitivně vnímáme konec boomu velkých solárních elektráren, protože ty byly v minulosti bankami výrazně financovány. Banky u těchto projektů realizovaly zajímavé marže a využily jednorázovou možnost financovat projekty s malým rizikem a zajímavými výnosy. Nyní předpokládáme, že dojde k výrazné alokaci zdrojů hlavně do projektového financování nemovitostí, protože rizikový profil nemovitostí a solárních elektráren je podobný. Zlatým pravidlem, které bych chtěl v souvislosti s financováním projektů zmínit, je: lokalita, lokalita, lokalita. K tomu se přidává historie vztahů banky a developera, dosavadní spolupráce, a pokud přinášíte kvalitní projekt, je pak v zájmu obou stran jej úspěšně realizovat. Jestliže má ale developer sám o projektu pochybnosti, naprosto se nelze divit, že je má banka ještě výrazně větší. Banka zde není proto, aby nesla rizika, která má nést developer. Proto se také objevují rozdílné úrovně požadované ekvity, předprodanosti apod.
Hovořili jsme zde prozatím o projektovém financování formou bankovního úvěru. Alternativou je čistě teoretická možnost financovat projekt z vlastních zdrojů. Rád bych ale znal váš názor na další způsoby financování, jakými může třeba být vstup developera na burzu a získání finančních prostředků pomocí IPO.
Radek Zeman: Otázka vstupu na burzu je velmi složitá a týká se především velkých developerských společností. Několik developerů nebo investičních společností bylo či je na burze a jejich působení v období krize ukázalo velké rozdíly. Jsou zde společnosti, které prošly finanční krizí bez problémů, ale jsou zde případy, a to i v ČR, kde očekávání, se kterými společnosti na burzu vstupovaly, se nesplnila. Je zde samozřejmě otázka, jaký je byznysplán společnosti, jaké zhodnocení nabízí investorům, ale v současné době bych byl ještě trochu opatrný. Myslím si, že vhodná doba přijde na podzim roku 2011, popř. 2012.
Radek Zábrodský: Obávám se, že celosvětově i v České republice ještě není zcela jasné, jakým směrem se trend na nemovitostních trzích vydá. Řekl bych, že nálada dosud není jednoznačná, a nelze tedy očekávat nějaká zásadní rozhodnutí.
Martin Kryl: Z investičního hlediska výkonnost nemovitostních investičních fondů velmi utrpěla, řada investorů se k nim staví opatrně a hledá jiné alternativy, ať už to jsou komodity jako ropa, nebo jiné suroviny, a bude nějakou chvíli trvat, než se tato forma investic stane zajímavou, ať už se bavíme o přímém investování do akcií developerských firem, nebo do nemovitostních fondů.
Radek Zeman: Já si myslím, že nemovitosti jsou pořád zajímavá investiční příležitost. Je to dlouhodobá investiční příležitost, která zajišťuje stabilní a dlouhodobý výnos. Je to tedy teď spíše otázka určitého strukturování investic. Investoři musí zvažovat, zda je IPO lepší než fondy a zda fondy jsou lepší než přímá investice. Zájem investorů tedy určitě je, ale je otázka, jakou formou budou strukturovány obchody.
Dnes se hodně mluví o dopadech plánované změny DPH na rezidenční trh. Můžete to trochu shrnout?
Martin Kryl: Řada developerů, zejména těch, kteří již mají své projekty postaveny nebo je dostaví do konce roku, spoléhá zejména na to, že změna DPH by mohla pomoci s výprodejem již hotových bytů. Na druhé straně všichni, kteří teprve začínají, mají samozřejmě obavy z toho, co se bude po zvýšení DPH dít. Máme historickou zkušenost s předchozí změnou DPH, která nastartovala v posledních měsících roku 2007 zajímavý boom. Cenové skoky, jež se v souvislosti s tím samozřejmě projevily, způsobily na hypotečním trhu historicky nejvyšší prodejní objemy. Byl bych skeptičtější v odhadu, zda se bude tento jev opakovat, protože i přes dostupnost hypoték je opatrnost koncových investorů výrazně vyšší. Vidíme, že na trhu se stále ještě neobjevují investoři, kteří by kupovali byty jako alternativu k uložení peněz, jako tomu bylo před třemi lety. Drtivá většina kupujících v současné době jsou lidé, kteří řeší svoje bytové potřeby čili předpokládaný boom, jenž by mohl kvůli plánovanému zvýšení DPH nastartovat, může být nakonec negativně ovlivněn opatrností koncových investorů, kteří se do hypoték příliš nepohrnou.
Martin Kryl: Částečně ještě bude záležet na chování bank vůči těm developerům, kteří už měli mít dávno prodáno nebo už mají splácet. My jsme ve firmě pomáhali řešit několik projektů, které jsou přesně v této situaci. Tedy v situaci, kdy developer má před splatností úvěru, a přitom je prodaná sotva čtvrtina bytů z projektu. Takže otázka zní, jak se bude banka chovat v takovém okamžiku, kdy ví, že do zvýšení DPH je potřeba prodat co možná nejvíc bytů. Očekáváme, že banky, jejichž portfolio není zrovna zdravé, pošlou některé projekty do dražby či konkurzu ještě před zvýšením DPH. Exekuce a dražby jsou také jedním z hlavních způsobů, jak rozhýbat projekty, jejichž ceny do dnešního dne nereflektují vývoj na trhu a developer se stále tváří, že to nějakým způsobem ustojí.
Vzhledem k tomu, že se blíží jarní prodejní sezona v tomto segmentu, v nejbližších měsících uvidíme, zda se trh opravdu rozhýbe tak, jak by si rezidenční developeři přáli.
Radek Zábrodský: Dá se asi předpokládat, že před zvýšením DPH se zvýší zájem kupujících, ale také si myslím, že to nebude zvlášť výrazné. Tak, jak si mapujeme situaci, je stále patrné, že si lidé byty kupují pro vlastní potřebu, tedy k řešení vlastního bydlení, a těch, kteří je kupují jako investici, je minimum. Ti, kteří bytovou otázku potřebují dnes řešit, si byt koupí, ale ostatní budou vyčkávat. V současné době sledujeme, co s trhem udělá uvolnění regulovaného nájemného. Tržní nájemné zatím klesá a uvolněné regulované nájemné se snaží přiblížit tržnímu. Po ustálení výše nájemného bude opět na stole řešení nové výstavby s nájemním bydlením. Financování projektů pro nájemní bydlení je v podstatě zastavené.
Martin Kryl: Asi všichni očekáváme, že právě na trhu s nájemním bydlením dojde k větší míře transparentnosti. Doufáme, že vztahy, které byly deformované, ať už regulací, nebo právě nedostatkem bytů v předchozí dekádě, se konečně narovnají a do určité míry už i banky budou za pár let vědět, zda se vyplatí financovat nájemní bydlení. Úplně ale souhlasím s kolegou, že v současné době je to myšlenka naprosto nereálná a nikdo se do toho nepouští.
Josef Šilhánek: My sice nájemní bydlení financujeme, ale jeho struktura vypadá jinak než u klasického developmentu. Pro banku je v těchto případech nemožné přesněji kalkulovat cash flow v budoucích letech. Tak i v těchto případech funguje modelace scénářů s exitovou prodejní cenou pro případ problémů projektu.
*
V průběhu roku 2010, zejména v jeho druhé polovině, již bylo patrné celkové ekonomické oživení a hospodářské výsledky mnoha společností vykazují pozitivní trend. Dva roky „zamrzlý“ realitní trh začal loni „roztávat“. Zda se tento trend promítl i do podmínek financování developmentu či jestli si developerské firmy našly i jiné cesty k finančním zdrojům než jen klasický bankovní úvěr, to je tématem tohoto Kulatého stolu.
*
Varšavská burza pomáhá developerským firmám
Alternativou k financování projektů formou bankovních úvěrů je získání kapitálu vstupem na burzu. Statistiky ukazují, že oproti roku 2009, kdy se dá říci, že vrcholila globální hospodářská krize a vstup nových firem na burzu byl minimální, výkonnost v roce 2010 byla výrazně lepší. Podle statistických dat byla tradičně nejúspěšnější londýnská burza, zejména co se obchodovaných objemů týče. Nicméně v počtu nově zalistovaných společností jí úspěšně konkurovala varšavská burza, a to i díky svému alternativnímu trhu NewConnect.
„Na WSE je v současné době zalistováno 34 developerských firem, z toho šest zahraničních. Osm společností je zaregistrováno na alternativním trhu NewConnect, zbytek na hlavním parketu. Celkově získaly tyto firmy prostřednictvím burzy 1,012 miliardy eur,“ upřesňuje podíl developerských společností na parketu WSE a NewConnectu Boguslawa Skowronski, ředitelka CMS ProAlfa, autorizovaného poradce trhu NewConnect. Alternativní trh NewConnect, který vznikl v roce 2007, je určen zejména pro malé a střední firmy s potenciálem dalšího růstu z různých oblastí podnikání včetně developmentu. Jeho základní výhodou jsou nevelké formální vstupní požadavky, stejně jako méně přísná informační povinnost než v případě centrálního parketu.
To se odráží na nižších nákladech úpisu a kótování. Vznikla tak dokonalá platforma financování mladých, dynamických a perspektivních podniků investory, kteří se nebojí vyššího rizika a očekávají nové investiční možnosti s velkým potenciálem růstu. V současnosti je na NewConnect kótováno 216 společností s obratem téměř 1,7 miliardy eur, z toho tři firmy jsou z České republiky – dvě z oblasti využívání energie z obnovitelných zdrojů – Photon Energy a BGS Energy a nově také společnost iCom Vision Holding.
