<i><b>Příští české soukromé právo úspěšně prochází legislativním procesem: nový občanský zákoník i zákon o obchodních korporacích podepsal (20. února 2012) prezident republiky. Z Hradu putují oba předpisy do redakce Sbírky zákonů, jejíž odběratelé se mohou těšit na skutečně obsáhlé zásilky o 3081 a 786 paragrafech. V této části našeho seriálu článků o nové rekodifikaci se budeme zabývat hlavně dvěma věcmi: zastavěnými pozemky a stavbami, které na nich stojí.</b></i>
Nový občanský zákoník vrátí do tuzemského soukromého práva, pokud jde o stavby jakožto věci, zásadu *superficies solo cedit* (povrch ustupuje pozemku); podle této římskoprávní zásady je i stavba - vlastnicky - součástí zastavěného pozemku (stejně jako např. rostliny) a jako taková sdílí jeho soukromoprávní osud.
#####Superficies solo cedit (nikoli poprvé)
Tohle tu platilo naposledy před více než šedesáti lety. Císařský občanský zákoník ABGB z roku 1811 ohledně příslušenství věci - po zmínkách o trávě a stromech - stanovil: „*Taktéž náležejí k nemovitým věcem ty věci, které byly zřízeny na povrchu půdy za tím účelem, aby tam trvale zůstaly, jako: domy a jiné budovy, se vzduchovým prostorem ve svislé linii nad pozemkem; dále: nejenom všechno, co do půdy nebo zdi je zapuštěno, přikováno a hřebem přibito, jako: kotle na pivo a k pálení vína a zazděné skříně, nýbrž i ty věci, které slouží k trvalému užívání celku: např. studniční okovy, lana, řetězy, nářadí hasicí a podobně.*“
<center><b><font size=„1“>ZČÁSTI NA CIZÍM: Budovy ve vlastnictví majitele pozemku se s účinností nového občanského zákoníku (podle jeho § 3054) stanou součástí pozemku; napříště půjde právně o jedinou nemovitou věc. Tahle budova se ale zčásti nachází na území, na které se náš občanský zákoník nevztahuje. V roce 1873 bylo totiž stanoveno, že „nádraží eisenštejnské … založí se … tak, že prostředek jeho bude se dotýkati čáry pomezní“. Proto vede středem nádražní budovy státní hranice. Vlevo česká část (Železná Ruda-Alžbětín), vpravo část německé části (Bayerisch Eisenstein).</font></b></center>
Budovy tedy kodex uváděl - jako příslušenství pozemku - v jedné řadě s pevně instalovanými kotli k pálení vína či kořalky (v originále Branntweinkessel) nebo s okovy u studní. Že by mohl vlastník prodat, darovat či odkázat dům někomu jinému než pozemek pod ním, to bylo za této právní úpravy nepředstavitelné - až do roku 1951 (v Rakousku platí zmíněná zásada bez přerušení až dosud).
Náš občanský zákoník z roku 1950 naopak výslovně stanovil, že „*stavby nejsou součástí pozemku*“. Nynější kodex z roku 1964 toto pravidlo zachoval, i když se déle než čtvrtstoletí dovozovalo jen gramatickým výkladem; velká novela z roku 1991 je ale do zákoníku pro jistotu doplnila opět výslovně.
#####Stavba je (každá) stavba
Zatímco císařský zákonodárce mluvil o domech a jiných budovách, naše pozdější kodexy - i ten čerstvě schválený - používají pojem stavba. Z toho plynou rozličné potíže:
1. Pod pojmem stavba se někdy rozumí stavební činnost a jindy její výsledek. Nejvyšší soud k tomu uvedl (3 Cdon 1305/96): „*Stavební předpisy chápou pojem,stavba‘ dynamicky, tedy jako činnost směřující k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Pro účely občanského práva je pojem,stavba‘ nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu.*“ 2. Pokud jde o ten druhý - statický výklad, pro některé předpisy vzniká stavba až dostavěním (teprve pak ji lze zkolaudovat apod.), zatímco v soukromém právu není dokončenost stavby pro její vznik coby věci relevantní. Nejvyšší soud dovodil (Cdo 111/92), že „*vznik stavby jako věci ve smyslu práva nelze spojovat jen s její stavební dokončeností. Postačí, jestliže je stavba vybudována nejméně do takového stadia, v němž je již nezaměnitelným způsobem individualizována*“. A posléze (22 Cdo 737/2002) ve vztahu ke stavebnímu právu: „*Skutečnost, že pozemek byl upraven způsobem, pro který stavební předpisy vyžadují stavební povolení, je z hlediska občanského práva pro kvalifikaci výsledku stavební činnosti jako věci… nepodstatná.*“ 3. A konečně: pojem stavba není jednoznačně definován nejen v právu soukromém, ale ani stavebním. Někdejší prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu stanovila, že „*za stavbu se považují veškeré stavby…*“, což znělo jako tautologie (to druhé použití pojmu ale zřejmě odkazovalo na obecný význam slova). Nynější stavební zákon č. 183/2006 Sb. mezi základními pojmy (§ 2) uvádí: „*Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebnětechnické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.*“ (Pojem stavba se tu tedy používá pro výsledek, nikoli pro proces stavění - na rozdíl od § 115 téhož zákona: „*Stavební povolení pozbývá platnosti, jestliže stavba nebyla zahájena…*“) Použitý pojem stavební dílo zákon nevymezuje. Další odstavec dodává: „*Pokud se v tomto zákoně používá pojmu stavba, rozumí se tím podle okolností i její část nebo změna dokončené stavby.*“ Nekompatibilita stavebního práva s vymezením stavby v soukromém právu vyplývá i z výčtů v § 103 a 104 stavebního zákona.
#####Co je a co není stavba (bránící restituci)
Po roce 1989 česká judikatura vypilovala pojem stavba (ve smyslu věci) do kazuistických detailů. Pozemky, na nichž se po odnětí komunistickým státem zřídila stavba, se totiž podle restitučních zákonů nevydávaly - a odmítnutí žadatelé se obraceli na soudy. Ty pak zejména ohledně překážek vydání pozemku v restituci např. judikovaly, že „*nemovitou stavbou není základová deska a obvykle ani podzemní vedení*“ (Vrchní soud v Praze; 3 Cdo 375/93) a že „*garáž pod povrchem pozemku je … stavbou umístěnou na pozemku*“ (Nejvyšší soud; 2 Cdon 1438/96). Ústavní soud dovodil (II. ÚS 131/96) nesprávnost závěru, že „*areál autokempu tvoří jedinou stavbu, bez ohledu na to, jak je tato plocha zastavěna*“. Ale „*zahájením stavby… je i zahájení stavby sídliště jako celku*“ (Nejvyšší soud; 30 Cdo 1651/2005). Parkovišti apod. se zabývaly Nejvyšší (2 Cdon 1414/97) i Ústavní soud (IV. ÚS 42/01) - se závěrem, že zpevněná asfaltová plocha není stavbou bránící restituci. Nejvyšší soud uvedl: „*Není ani dobře představitelné, že by někdo mohl převést na jiného parkoviště, chodník nebo tenisový kurt bez současného převodu pozemku, na němž se tato,zařízení‘ či,konstrukce‘ bezprostředně nacházejí.*“ Později dovodil (22 Cdo 737/2002), že „*to samozřejmě platí i o silážním žlabu*“. Atd.
Zásada *superficies solo cedit* asi některé judikáty antikvuje; mnohé ale zůstanou inspirativní. A zřejmě se dočkáme ještě i rozhojnění restituční judikatury, bude-li přijat zákon o majetkovém vyrovnání s církvemi, v jehož vládním návrhu se píše: „*Věc nelze vydat v případě, že se jedná o zastavěný pozemek; za zastavěný pozemek se považuje část pozemku, která byla poté, kdy se stala předmětem majetkové křivdy…, zastavěna stavbou nebo částí stavby schopnou samostatného užívání, byla-li stavba zřízena v souladu se stavebním zákonem a je užívána, a dále část pozemku s takovou stavbou bezprostředně související a nezbytně nutná k užívání stavby…*“
#####Dvě (právně) významné silvestrovské půlnoci
Od roku 1951 vzniklo pohříchu nemálo případů, kdy pozemek a stavba na něm patří různým vlastníkům. Například bytové domy i celá sídliště se často stavěly na cizích pozemcích, které soudruzi ještě po desetiletích pomalu zpětně vykupovali (za nevysoké úřední ceny) nebo vyvlastňovali (dtto) - v roce 1989 ani s tímhle zdaleka nebyli hotovi. Ani občanům stát neprodával své pozemky, byť určené k výstavbě jejich rodinných domů či rekreačních staveb: podle marxistů byla půda výrobním prostředkem a měla zůstat (byla-li státní) v rukou státu, který občanům stavební pozemky pouze přiděloval do osobního užívání.
Část těchto rozdvojení vymazal Nový rok 1992: všichni ti, jimž svědčilo právo osobního užívání pozemku, se o silvestrovské půlnoci stali ex lege (okamžikem nabytí účinnosti velké novely občanského zákoníku) jeho vlastníky. Státní a obecní pozemky pod bytovými (zejména družstevními) domy se ovšem do vlastnictví majitelů domů dostávají mnohem komplikovaněji. Např. Zastupitelstvo hlavního města Prahy přijalo v září 2002 (před obecními volbami) vstřícné usnesení č. 45/37 o prodeji městských pozemků pod družstevními domy za zvýhodněnou (nikoli tržní) cenu, ale agenda není ještě ani po deseti letech vyřízena.
Doba po roce 1989 ovšem přinesla i nové případy rozrůznění vlastnictví pozemku a stavby: stačilo, aby restituent vyzval k vydání domu a ve výzvě opomněl uvést pozemek, soud mu pak přisoudil (resp. bytový podnik vydal) jen činžák bez pozemku. Ostatně již výčtový zákon o restituci církevního majetku z jara roku 1990 několikrát omylem zmínil „stavbu na pozemku“ - a katastrální úřad tedy zapsal církevní korporaci jen jako vlastníka stavby.
Citujme ještě jednou Nejvyšší soud (28 Cdo 1961/2006): „*Česká právní úprava vztahů k nemovitostem se sice dosud nevrátila k zásadě superficies solo cedit, to však nic nemění na takovém žádoucím uspořádání právních vztahů k budovám a jimi zastavěným pozemkům, podle něhož by tyto nemovitosti měly náležet jedinému vlastníku a pozemek pod budovou (či pozemek k ní přiléhající - nádvoří) by neměl být zatížen užívacím institutem, byť ve prospěch vlastníka budovy. Tuto tendenci vyjádřil, i když jen implicite ve vyznění právních závěrů, též Ústavní soud… Pl. ÚS 15/98 …v rámci závazného právního názoru, že při vydání stavby osobě oprávněné podle zákona… o mimosoudních rehabilitacích, vzniká… též právo na vydání zastavěného a přilehlého pozemku (zahrady) v osobním užívání. Jde sice o restituční případ, ale záměr dosáhnout jednoty vlastnických vztahů k budově a pozemkům hrál při formulaci právních závěrů Ústavního soudu zjevně velkou roli.*“
<center><b><font size=„1“>SNAD NA VLASTNÍM: O aplikaci § 3054 nového občanského zákoníku rozhodnou vlastnické poměry k 1. 1. 2014; o nich ale může rozhodnout soud i zpětně. Pozemky pod fotbalovým stadionem Sparty v Praze na Letné prodal stát před lety přibližně za desetinu skutečné ceny. Jiřinu Böhmovou, bývalou šéfku pozemkového fondu, za to odsoudili (na deset měsíců podmíněně) – a stát se rozhodl ještě prověřit platnost prodeje. „Pokud naši experti řeknou, že ta smlouva není platná, budeme se
snažit nějakým způsobem mimosoudním narovnáním domluvit se se Spartou, a pokud ne, dáme žalobu na určení vlastnictví,“ řekl počátkem roku 2012 mluvčí ministerstva financí Ondřej Jakob.</font></b></center>
Nový kodex se vrací k jednotě pozemku a stavby (včetně výjimky pro dočasné stavby) v § 506: „*Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen,stavba‘) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek.*“ (Pokud jde o podzemní stavby, § 498 prohlašuje za nemovité věci ty z nich, které mají „*samostatné účelové určení*“.) Připomeňme v této souvislosti ještě § 509: „*Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.*“ Toto ustanovení vládní návrh kodexu původně neobsahoval. Podle Františka Korbela, místopředsedy Legislativní rady vlády, bylo doplněno „*na základě požadavků podnikatelské branže*“ (Právo & Byznys 11/2011, str. 62).
Tam, kde mají pozemek i stavba na něm téhož vlastníka, se s účinností nového kodexu spojí v jedinou nemovitou věc: stavba se stane součástí pozemku (§ 3054). Každý takový vlastník bude ještě na silvestra 2013 vlastnit dvě samostatné nemovitosti, z nichž lze - ač to není časté - každou prodat či odkázat někomu jinému. Až ale v televizi zazní hymna, bude už vlastnit jedinou nemovitou věc: svůj pozemek, do něhož stavba o půlnoci vlastnicky „vrostla“.
#####Dočasné řešení (možná nadlouho)
Jak tomu ale bude v případech, kdy stavba a pozemek pod ní budou na konci roku 2013 patřit různým vlastníkům? Pak nemůže stavbu vlastnicky sjednotit s pozemkem ani nový kodex: každý z vlastníků je chráněn ústavou. Stavba a pozemek tedy zůstanou samostatnými věcmi (§ 3055) a jejich právní spojení se odkládá až do doby, kdy se obě věci dostanou do vlastnictví téže osoby (§ 3058); kodex pro tyto případy dává vlastníkovi pozemku předkupní právo ke stavbě, a naopak (§ 3056).
To může mít dopad na realitní trh. Ať už totiž zastavěný pozemek vlastní stát, obec, či soukromníci: pokud by měli být např. adresáty nabídek na odkoupení každé jednotky v domě, patrně to nakládání s byty poněkud zkomplikuje. Nemluvě o tom, že katastr nemovitostí eviduje i pozemky ve vlastnictví zřejmě mrtvých osob (například narozených v 19. století), ba i pozemky, které nejsou zapsány na žádném listu vlastnictví.
Kodex řeší i situaci, kdy je stavba zřízena na několika pozemcích. V takovém případě se dva posledně citované paragrafy použijí „*jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby*“ (§ 3059). Tahle formulace ovšem neřeší situaci, kdy se na různých pozemcích nachází dvě či více stejně velkých částí stavby a o žádné „*převážné části stavby*“ tedy nemůže být řeči.
#####Právo stavby slaví jubileum (a návrat)
Nový občanský zákoník tedy směřuje k tomu, aby dosavadní případy staveb ve vlastnictví někoho jiného než vlastníka pozemku postupně vymizely - třebaže do využití předkupního práva vlastníků staveb k pozemkům a naopak mohou uplynout léta i desetiletí. Jednu tradiční (také římskoprávní) výjimku ze zásady *superficies solo cedit* ale kodex naopak do zdejšího právního řádu vrací: právo stavby. Jde o věcné právo k cizímu pozemku, a sice o právo mít na něm svou stavbu. Nezáleží na tom, zda stavba již existuje, nebo ještě neexistuje. Případně zda už neexistuje: zánikem stavby toto právo nezaniká. Právo stavby lze převádět a dědit.
Nový právní institut měl umožnit především výstavbu obytných domů pro finančně dostupné (kupříkladu dělnické) nájemní bydlení. Jenomže stavební boom přišel až po válce - a v meziválečném Československu takovou výstavbu uskutečňovala hlavně bytová družstva a obce na svých vlastních pozemcích.
Za první republiky se historie opakovala. Komise, podkomise i celá ministerstva (spravedlnosti a unifikací) léta chystaly osnovu nového občanského zákoníku, jejíž vládní (Krčmářův) návrh se dostal do poslanecké sněmovny jako sněmovní tisk 844. Jenže předchozí tisk 843 se týkal mj. interpelace ve věci vydávání pasů státně nespolehlivým členům stran sudetoněmecké a komunistické. Psal se totiž rok 1937 a osnova pražským parlamentem nikdy neprošla. Pasáže o právu stavby se z ní (tentokrát až po válce) opět vyčlenily a staly se samostatným zákonem č. 88/1947 Sb., o právu stavby. Ten už se neomezoval na státní, obecní a obdobné pozemky a nestanovil nejkratší a nejdelší dobu práva stavby (jeho dočasnost ovšem ano).
Krátce poté začalo vlastnické právo po všech stránkách ztrácet na významu. Zařazení práva stavby do občanského zákoníku z roku 1950 se v praxi příliš neprojevilo. Na rozdíl od předchozí úpravy neměla nemovitost postavená na základě práva stavby přecházet do vlastnictví majitele pozemku. Ještě v roce 1953 Nejvyšší soud judikoval (Cz 236/53), že „*ak bola na cudzom pozemku postavená trvalá stavba bez toho, že by pre stavebníka bolo zriadené právo stavby…, nevzniká rozdielnosť vo vlastníctve stavby a pozemku*“ - právní vztahy mezi stavebníkem a vlastníkem pozemku se měly upravit podle obecných ustanovení o nabytí vlastnického práva zpracováním věci. Kodex z roku 1964 už právo stavby neobsahoval.
#####Na devadesát devět let (maximálně)
Střih. Jsme ve 21. století. Právo stavby se do soukromého práva vrací a pojem stavebník -pro osobu, které tohle právo svědčí - také. (Mimochodem, už před druhou světovou válkou se diskutovalo o tom, zda ji má zákon označit jako stavebníka: už tehdy totiž týž pojem používalo veřejné právo pro osobu, pro kterou se zřizuje stavba.) K pojmu stavební právo se nový kodex naštěstí nevrátil.
Právo stavby bude opět možné nabýt k pozemku jakéhokoli vlastníka, a to smlouvou či vydržením, příp. rozhodnutím orgánu veřejné moci (§ 1243); jen nesmí být zatížen zástavním právem ani jiným právem, které se příčí účelu stavby (§ 1241). Právo stavby lze zřídit jen jako dočasné: nejkratší dobu zákon ani tentokrát nestanoví, maximum bude 99 let (při vydržení se právo stavby nabývá na 40 let). Smluvně zřízené právo stavby vzniká zápisem do katastru nemovitostí (§ 1243). Právo stavby lze převést i zatížit (§ 1252) a přechází i na dědice (§ 1253).
Zákonodárcova vůle ke sjednocení vlastnictví pozemku a stavby se projevila i tady: podle § 1254 má stavebník předkupní právo k pozemku, a naopak vlastník pozemku k právu stavby.
Při zániku práva stavby dá vlastník pozemku stavebníkovi náhradu, a to - není-li sjednáno jinak - ve výši poloviny hodnoty stavby v době zániku práva (§ 1255).
Uvidíme, jak se tenhle institut projeví např. v daňových předpisech - a zda vůbec najde v praxi využití.
*
Reality v literatuře
Najdete pole a zelinářské zahrady uprostřed města; objevíte pouště i stepi u paty ulic; zastavíte se u kozích strání a usednete na mezičku lásky, nezastíněnou jediným stromem. Je to divný, chudý a neobyčejně zpustlý kraj; je to kus země rostoucí do strašné a někdy zrovna přísné a veliké ošklivosti.
Nelze to říci jinak: město roste jako malomocenství nebo jiná ohavná destrukce; rostouc odvaluje pořád dál na okrajích svou otevřenou ošklivost, svou špínu, svá rumiště, svůj rozvrat; spaluje vegetaci a obnažuje zem na kost; kdyby země mohla křičet, slyšeli bychom za tichých nocí její utýraný řev, který nás obklopuje.
…
Dál a dál se posunuje bitevní zásek střepů, rzivého plechu a nevýslovného svinstva; zakusuje se denně do nových strání a zavaluje další úvaly. Město podniká výpady do svého okolí; tady se uchytí několika domky na stráni, nechá je tam jako hlídku a vrhá se o stráň dále, obracejíc zem za sebou v mrtvinu a smetiště. Rozestavělo své hlídky nad Motolem, nad Michlí, na Bohdalci, za Žižkovem, všude, kde byly nenačaté plochy a stráně. Neroste město; rostou samoty v ladech; a s nimi roste pás pusté, zoufalé, zdivočelé země, která se jmenuje periférie.
…
Kam se vůbec poděly stromy pražské periférie? Což jich tato drolivá opuka nemohla uživit? Vždyť tu bývaly vinice a ovocné sady; snad bývaly staré aleje podle těch dlouhých silnic. Je to kraj, který není ještě hotov, nebo kraj, který je z kořene vyvrácen a devastován?
…
Ne, pojďme domů; ještě jsme nepřišli na to, že stavět město znamená budovat krajinu. Karel Čapek: Reliéf Prahy (Lidové noviny, 18. 4. 1926)
