<i><b>Nepsaná zvyklost velí přidělovat významnějším právním předpisům zapamatovatelná čísla. Nový občanský zákoník vyšel ve Sbírce zákonů (22. března 2012) pod č. 89/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (týž den) pod č. 90/2012 Sb. Oba mají nabýt účinnosti 1. ledna 2014. Dnešní část seriálu článků o novém soukromém právu věnujeme druhému z těchto zákonů, který upravuje právní poměry obchodních korporací. Včetně družstev. I těch bytových.</b></i>
Na první pohled do inzertních novin žijí Češi, kteří bydlí v bytových domech, buď ve svém (jako vlastníci bytu, výjimečně celého domu), anebo v nájmu. Ve druhém případě mají svého „domácího pána“ - pronajímatele, jemuž patří zase buď byt, anebo celý bytový dům. Někteří nájemci bytu jsou však zároveň i součástí pronajímatele: členem bytového družstva.
Nejstarší bytová družstva (BD) u nás vznikla ještě před první světovou válkou, ale první zlatou érou družstevního bydlení bylo až meziválečné Československo. Se státní podporou, hlavně v podobě daňových úlev, úřednická, dělnická i jiná BD stavěla bytové domy, často s malými byty. Na rozdíl od starších domů měly novostavby v každém bytě záchod, mnohdy i koupelnu, a splňovaly tedy dobový ideál bytu „pod uzavřením“. Hlavní výhoda družstevního bydlení ale spočívala v tom, co tyhle domy neměly: klasického domácího pána. I ten nejhodnější pan domácí mohl činžák prodat (nebo mít zvlčilé dědice), příp. tlačit na uvolnění bytu (a činže). Zato BD, tvořené nájemci bytů, znamenalo prakticky doživotní jistotu, že nájem bytu potrvá, dokud si to člen bude přát (a dokud bude plnit povinnosti nájemníka).
#####LBD: nestavíme, jen spravujeme (co postavila zaniklá družstva)
Čtyřicátá léta přinesla válečné zastavení bytové výstavby a likvidaci židovských a posléze i německých korporací včetně BD. Po válce tu stavěli už jenom Češi. Pokud jde o BD, trvalo to jen pár let. Už na přelomu 40. a 50. let začali komunisté slučovat dosavadní družstva do okresních celků, a to nejen spotřební (do okresních Jednot), ale i bytová: všechny dosavadní družstevní domy v okrese mělo napříště vlastnit a spravovat jediné BD.
Okresní BD se záhy přejmenovala na lidová bytová družstva (LBD) a pod touto značkou přežila celý socialismus. Např. mamutí celopražské LBD spravovalo několik desítek tisíc bytů. Právní režim bytů v domech LBD se řídil předpisy o nedružstevních bytech (včetně přechodu užívacího práva na spolužijící osoby) a uvolněné byty po osamělých zemřelých družstevnících se přidělovaly i těm, kteří neměli s původním družstvem nic společného. (Jen díky stabilitě české populace co do místa bydliště se ještě v době pádu komunismu dalo leckde poznat, který dům LBD byl kdysi úřednický a který třeba železničářský.)
V půli 50. let se mohlo zdát, že se tu už žádné nové družstevní byty nikdy stavět nebudou: LBD měla pouze spravovat historický domovní fond sloučených BD.
#####SBD: stavíme (a pak spravujeme)
Přesvědčení, že o výstavbu bytů se postará jen stát, nevydrželo dlouho. Už koncem 50. let posvětil ústřední výbor státostrany vznik nových stavebních bytových družstev (SBD). Ta měla stavět nové družstevní domy a pak je spravovat. V přeregulovaném socialismu, kde se i výčepy řídily z úrovně okresu (a knihkupectví už z úrovně kraje), se tak objevila skulina pro podnikavé. SBD mohli založit zaměstnanci podniku, obyvatelé lokality i jinak vymezená množina: jen jich muselo být víc. Pak už stačilo „jen“ získat pozemek, stavební povolení a materiál.
Co se před válkou prostě kupovalo, to se za komunistů spíše přidělovalo. A protože stavebním podnikům ukládaly pětiletky jiné přednostní úkoly, dodávali pracovní sílu sami členové - tu svoji.
SBD měla speciální právní režim. Nájemné tu nepodléhalo regulaci, platné pro OPBH, LBD či soukromníky (u SBD se většinou platilo o něco víc) a nájem nepřecházel na spolubydlící osoby, nýbrž na dědice členství v SBD. Byty v domech SBD se tudíž prakticky neuvolňovaly - zákon je ostatně vyňal z přidělování národními výbory. Tak vznikl v SBD mikrosvět těch, kteří se o své nové bydlení postarali jinak než čekáním na dekret - a věděli, že jejich družstevní byt jednou připadne potomkům (aniž budou muset jako „ve státním“ předstírat společnou domácnost s předky).
Za normalizace se malá SBD nuceně sdružovala do větších celků. Vzniklé kolosy ve velkých městech (Pokrok, Rozvoj, Krušnohor) si velikostí nezadaly s komunálními bytovými podniky - a nové sídlištní paneláky SBD se lišily od obecních či podnikových jen právním režimem. Stát sice výstavbu domů SBD velkoryse podporoval, resp. úvěroval (doba pro splacení úvěrů mnohdy neuplynula ani dosud), ale mluvil jim např. do přidělování bytů, které nakonec celkem kopírovalo státní bytovou politiku. *„Čím jste se v BD vlastně lišili od přidělování bytů národními výbory?“* ptal se autor - za komunismu marný uchazeč o státní i o družstevní byt - krátce po roce 1989 matadorů jednoho BD. *„My jsme nepřijímali cikány,“* zněla odpověď.
Hned v roce 1990 zákon poprvé dočasně umožnil družstevníkům vyčlenit se jako samostatné BD a odejít tak z LBD či SBD „s celým domem“. K velkým LBD a SBD tehdy přibyla vyčleněná menší družstva typu LBD a SBD, často pro jediný dům; někde se obnovila i předúnorová BD. Záleželo na iniciativě tahounů. Dnes by snad už něco takového legislativou sotva prošlo: vždyť tato úprava odňala velkým BD mj. domy s lukrativními nebytovými prostory, volnými byty, garážemi či půdami. Výnosy z nich pak posloužily jen zlomku družstevníků původního LBD či SBD.
Na Nový rok 1992 se právní úprava družstev, která u nás měla tradičně speciální zákon, včlenila - tentokrát už včetně LBD - do nového obchodního zákoníku. Ten poprvé výslovně stanovil, že převod členství v BD nepodléhá souhlasu družstva. Ani stanovy BD to nemohou omezit. Tím tu vznikl volný trh s družstevními byty -a družstva v zásadě ztratila možnost ovlivnit, kdo bude v družstevních bytech bydlet.
#####Privatizační BD: nestavíme, nýbrž kupujeme (se slevou)
Po roce 1989 začala vznikat třetí skupina BD: družstva založená nájemci bytů v obecním či podnikovém domě k jeho koupi (té se někdy říkalo privatizace). V ČR neukládal žádný zákon obcím ani státním podnikům, aby obytný dům povinně či přednostně prodaly korporaci lidí, kteří v něm bydlí. Pokud jde o rozhodnutí prodat a o výběr kupce, měly stejnou volnost jako každý jiný vlastník činžáku. Obce - či třeba státní dráhy - ale dávaly přednost nájemníkům: buď prodaly dům jejich BD, anebo jim rozprodávaly domy po bytech.
Obce dostaly v roce 1991 zdarma od státu ohromný státní bytový fond (vždy ta obec, na jejímž území dům stál). Nájmy bytů se tehdy jevily věčné, resp. dědičné a činže nadlouho zamrzlé, resp. regulované; rozhodně nižší než záchovné. Navíc do obce volí její občané - a proč si u voličů neudělat privatizací oko? Nepsaný komunálněpolitický úzus tedy velel: pokud prodávat bytový dům, tak družstvu nájemníků - a pod cenou. Důvody pro slevu (či pro placení ceny ve splátkách) se našly skoro vždy. Domy byly moc malé nebo velké, buď staré a odepsané, nebo nové a nekvalitní - a skoro všechny zanedbané. Nájemníci, přinejmenším někteří, byli chudí, a pokud ne, tak o svém majetku důstojně mlčeli. A ti, kdo rozhodovali o slevách, často v obecním sami bydleli, i když někdy jen pár dní před privatizací… Některé obce do svých domů ještě na poslední chvíli investovaly, jiné sjednaly s BD, že si může pozdější investice do koupeného domu započíst proti kupní ceně. Občanů, kteří tyhle výhody „zacálovali“, protože nebydleli v obecním, sice bylo většinou víc, ale nebyli tak jednotní a hlasití.
V té době se do rukou BD prvně dostaly domy, které nebyly postaveny jako družstevní: objevily se tu i družstevní domy v gotickém či barokním slohu.
Počátkem 90. let by se tedy nezúčastněný pozorovatel mohl domnívat, že družstevních bytů bude znovu přibývat: jejich výstavba sice prakticky ustala, ale k historickému balíku domů LBD a SBD začaly přibývat domy privatizujících družstev.
Jenže v roce 1992 - a znovu v roce 1994 - do bytového družstevnictví zasáhla jiná novinka: vlastnické bydlení. Zákon uložil BD povinnost vydat byt jako jednotku do vlastnictví člena - nájemce, který BD k vydání včas vyzval. A to zdarma, resp. u SBD s podmínkou doplacení úvěru. Do konce lhůty 30. června 1995 stihla výzvu podat většina členů BD. Doba byla notně individualistická a důvěra v korporace nijak veliká - vždyť pod hlavičkou družstev komunisté odnímali statky i živnosti. Váhání mezi setrváním v BD a přechodem do vlastnického bydlení nakonec rozhodly hypotéky. Jakmile se tu objevily, bylo možné byt ve vlastnictví nabízet ke koupi i na hypotéku, kdežto družstevní ne (ledaže by kupec mohl ručit jinou nemovitostí).
Typický někdejší družstevní dům je tedy dnes rozdělen na jednotky. A protože v domě často nebyly vydány všechny a některé zůstaly v rukou BD, leckde koexistuje BD s jedním IČO se společenstvím vlastníků jednotek (SVJ; prvně uzákoněno v roce 2000) s druhým IČO. A s odlišným právním režimem: v družstvu se obvykle hlasuje podle zásady „co člen, to hlas“, kdežto ve společenství (které je právní novinkou z roku 2000) podle zásady „co metr čtvereční podlahové plochy, to hlas“.
#####Paragrafů přibylo (ač družstevních bytů ubývá)
V novém zákoně o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb. upravil zákonodárce právní režim BD podrobněji, než je tomu dosud. Nový zákon upravuje právní poměry družstev v §§ 552 až 773; ustanovení, která se týkají pouze BD, tvoří §§ 727 až 773. Družstevníci ale nesmějí pominout ani úvodní partie zákona (§§ 1 až 94), které se vztahují na všechny obchodní korporace, tedy jak na obchodní společnosti, tak na družstva (samozřejmě včetně BD).
Přímou definici BD nový zákon (na rozdíl od § 221, odst. 2 obchodního zákoníku) neobsahuje, ale stanoví, že BD *„může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů“* (§ 727, odst. 1). Podle odst. 2 cit. ust. BD *„může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob“* a podle odst. 3 cit. ust. *„může provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti podle odst. 1 a 2 pouze doplňkový nebo vedlejší charakter“*. Jak vidíme, bytové družstevnictví je postiženo jakýmsi prokletím: i moderní kodifikace se, jakmile přijde řeč na BD, propadne do mlhavých „dobře míněných“ formulací, které dobře známe z předpisů z jiné doby. Znamená snad druhý odstavec a contrario, že BD nemůže spravovat pozemky, jiné budovy či vůbec jiný majetek? A kdo rozhodne, zda má činnost *„pouze doplňkový nebo vedlejší charakter“*? A když nějaká úspěšná aktivita BD tento charakter ztratí, musí ji BD ukončit nebo prodat? A proboha proč? Možná že si BD pořídí zdroj energie pro svůj dům - a možná by ji mohlo dodávat půlce obce; vždy ale bude muset hlídat, aby to bylo dostatečně vedlejší či doplňkové.
Zákon (v § 729) nově definuje družstevní byt (odst. 1) a obdobně i družstevní nebytový prostor (odst. 2).
Podle § 595 zákona *„družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu“*. V návaznosti na to i pasáže o BD už nemluví o převodu práv a povinností spojených s členstvím v BD, nýbrž o převodu (§ 736) a přechodu (§ 737) družstevního podílu.
Paragraf 230 obchodního zákoníku - jehož čísla si už mnoho realitních mágů pamatuje z hlavy - má tedy obdobu v § 736 nového zákona. Podle něho *„převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit“*. Věta ale ještě pokračuje: *„pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva“*. Hned připomeňme, že podle § 735, odst. 1 *„stanovy mohou omezit nebo vyloučit členství právnické osoby v bytovém družstvu“*. Družstevníci si tedy napříště budou moci dát do stanov, že korporace být členem BD nemůže - a pak už při prodeji družstevního bytu nebude možné hledat zájemce například mezi „eseróčky“. Dluhy či jiné prohřešky korporátních členů (např. založených cizinci) mohly BD často sankcionovat jen obtížně. Členství právnických osob, které se staly či stanou členem BD před úpravou stanov, ovšem dotčeno nebude (§ 735, odst. 2). V praxi se jistě mohou vyskytnout i situace, že někdo své členství v BD odkáže korporaci (např. církvi či spolku) a stanovy BD přitom členství korporací vyloučí (třeba i po sepsání té závěti).
V § 736 se nově stanoví, že *„převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu…, dochází k převodu …včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem“*. BD už tedy nebudou muset pátrat po těch, kteří svůj družstevní podíl převedou na jiného, dluhy váznoucí na bytě neuhradí a ztratí se ve světě.
Účelnou novinkou je, že převodem družstevního podílu dojde k převodu nájmu družstevního bytu (§ 736) a že nájem družstevního bytu přechází i na dědice (§ 737). Nabyvatelé si tedy snad budou moci odpustit - často obtížná - jednání s BD o uzavření (případně o obsahu) nové nájemní smlouvy. Prostě vstoupí do práv a povinností dosavadního člena - nájemce (samozřejmě jen tehdy, pokud dosavadní člen BD nájemcem družstevního bytu byl). Stejně jako v případě nedružstevních bytů budou i tito nabyvatelé v praxi zřejmě i nadále uzavírat s BD nové nájemní smlouvy, protože je vyžadují nejen účtárny BD, ale i ohlašovny trvalého pobytu, dodavatelé energií atd. Taková nová smlouva ovšem zřejmě bude, pokud jde o samotný nájem družstevního bytu, již jen deklaratorní, nikoli konstitutivní povahy.
V § 737 zákon upravuje dědění družstevního podílu (odst. 1); zachovává i to, že družstevní podíl ve společném jmění manželů přechází na pozůstalého manžela, k čemuž se přihlédne při vypořádání dědictví (odst. 2).
Zatímco dosud je právní režim nájmu družstevního bytu obsažen v občanském zákoníku, nový občanský zákoník stručně (v §§ 2240 a 2241) odkazuje na „jiný zákon“, jímž je právě zákon o obchodních korporacích (ten ovšem zčásti odkazuje zpět na občanský kodex; srov. § 741, odst. 1). Podle jeho § 742 má člen BD právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu na dobu neurčitou a na stanovení nájemného, jehož úprava v § 744 celkem přebírá dosavadní věcně usměrňované nájemné: člen BD hradí v nájemném *„pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů“* (sic).
#####Členy zákon chrání (zvláště ty bydlící)
Podle § 734, odst. 2 se pro družstevní byty nepoužijí ustanovení občanského zákoníku o výpovědi z nájmu bytu. Katalog výpovědních důvodů pro pronajímatele v občanském kodexu se tedy na BD vůbec nevztahuje. Dokud jste členem BD, nelze vám dát výpověď z nájmu družstevního bytu. A důvody pro vyloučení z BD zná zákon (§ 734, odst. 1) jen dva: 1. hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu a 2. pravomocné odsouzení pro úmyslný trestný čin v určité souvislosti s družstvem či příslušným domem. Tyto důvody prakticky nepřipadá v úvahu použít proti těm členům BD, kteří nejsou nájemci žádného bytu v domě BD (nejde jen o „staré“ nebydlící členy, kteří vstoupili do historických BD před rokem 1992, ale i o ty, kterým již BD vydalo byt do vlastnictví, ale jejich členství tím neskončilo). V téhle souvislosti ale poukazujeme rovněž na obecná ustanovení o vyloučení z družstva (§ 614).
Nevylučuje se, aby BD mělo zisk, ale *„může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva“* (§ 750). Následující dva paragrafy (v části výstižně nazvané *„Omezení hospodaření bytového družstva“*) významně omezují nakládání s družstevními byty, s budovami, v nichž tyto byty jsou, i s pozemky jimi zastavěnými a s nimi věcně souvisejícími: BD tyto nemovitosti nesmí zcizit (ledaže s tím vysloví souhlas dotčení členové, a to písemně a s úředně ověřeným podpisem; § 751) ani zastavit či jinak zatížit (ledaže s tím předem písemně souhlasí aspoň 2/3 dotčených členů -nájemců, a to opět písemně a s ověřeným podpisem; § 752). Tato ochrana je přísnější než dosavadní, která je založena na výlučné kompetenci členské schůze.
S ohledem na rozsah tohoto článku jsme se podrobněji nezmínili o obecných ustanoveních o družstvu, která samozřejmě dopadají i na BD.
*
Reality v judikatuře
I nájemce - člen družstva je účastníkem nájemního vztahu se všemi právy a povinnostmi jako každý jiný nájemce, pokud zákon nestanoví jinak. Praktický rozdíl … vyplývá ze skutečnosti, že nájem bytu družstevního je odvozen primárně od majetkové účasti člena družstva na pořízení bytu a jeho členství v bytovém družstvu. Specifikum družstevního bydlení tedy není dáno předmětem nájmu, ale právně odděleným vztahem člena družstva (nájemce) k družstvu (pronajímateli). V tomto vztahu nachází nájemce - člen družstva vyšší míru stability nájmu, která se blíží stabilitě, jakou skýtá užívání bytu ve vlastnictví.
…
Nájemce družstevního bytu, který je současně družstevníkem, je ve výhodnějším postavení tím, že se … v souladu se stanovami podílí na činnosti bytového družstva, svého pronajímatele, včetně tvorby jeho vůle.
…
Skutečnost, že nájemce družstevního bytu je členem družstva, které je jeho pronajímatelem, tedy v jistých směrech … zakládá jeho odlišné postavení ve vztahu k nájemci „nedružstevního bytu“, zejména v oblasti podmínek pro vznik nájemního vztahu, odlišnou konstrukcí nájemného (bez ziskové složky a s přímou majetkovou účastí člena družstva na údržbě, provozu a opravách domu) a zejména ve zcela exkluzivním právu dispozice s nájemním vztahem a členstvím v družstvu formou nároku na ničím neomezený převod členství …
…
Ústavní soud dokonce připouští, že režim nájemní smlouvy není pro užívání družstevního bytu tím nejvhodnějším řešením a že transformace institutu osobního užívání bytu na nájem družstevního bytu byla v řadě aspektů nedomyšlená.
*Z rozhodnutí Ústavního soudu Pl. ÚS 42/03 ze dne 28. 3. 2006*
