Pokusíme se zde stručně prezentovat aktuální situaci na českém trhu nemovitostí, kde je v současné době možné prodávat či nakupovat nemovitosti jak na „univerzálních“ aukčních systémech, tak na nově vzniklých specializovaných realitních aukčních systémech, které by se mohly stát „štikou“ ve stojatých vodách realitního trhu. Elektronické realitní aukční systémy jsou u nás zatím na úplném začátku, ve srovnání s ostatním vyspělým světem.
Je to dáno nejenom tím, že aukční systémy u nás vznikaly spíše jako elektronické bazary, které se soustředily na nákup/prodej movitých věcí, ale i komplikovaností legislativy včetně nevyjasnění postavení aukcí ve vztahu k veřejným dražbám. Proč vlastně u nás oproti zahraničním realitním aukčním systémům je situace složitější? Hlavním důvodem je to, že vlastní proces aukce má blízko k dražbám tím, že využívá „princip“ licitace, tedy soutěžení při střetávání se nabídek na koupi nemovitosti. To je i důvod nerozlišování aukcí a dražeb, když se například používá pojmů „dražení na aukci“, na aukci se vydražilo“, „vydražitel na aukci“ apod.
Elektronické realitní aukční systémy můžeme rozdělit podle několika hledisek. Prvním je to, zdali se jedná o specializovaný elektronický aukční systém na nákup/prodej nemovitostí, nebo jde o univerzální elektronický aukční systém, kde se „aukční“ (nemůžeme použít pojem „draží“, protože se nejedná o dražbu) cokoli. Dalším hlediskem je to, zdali systém umožňuje elektronické provedení celé aukce, tj. od registrace účastníků až po její vypořádání, nebo aukční systém fakticky představuje pouze virtuální aukční síň.
#####Univerzálním aukčním portálem je populární Aukro
Příkladem největšího českého univerzálního aukčního systému je Aukro (www.aukro.cz), které umožňuje nákup/prodej téměř čehokoli včetně nemovitostí. Jestliže pro movité věci jsou účastníci tohoto systému smluvně zavázáni k uzavření kupní smlouvy na movité věci formou „příklepu“ na aukci, potom pro nemovité věci tento závazek neplatí. V Obchodních podmínkách Aukra (verze 2.1) se v odst. 3.6 uvádí zvláštní ustanovení k prodeji motorových vozidel a nemovitostí: „Aukce v těchto kategoriích probíhají stejným způsobem jako standardní aukce, aukční systém však v tomto případě slouží pouze jako zprostředkovatel možnosti uzavřít kupní smlouvu - příhozy kupujícího se nepovažují za návrhy na uzavření kupní smlouvy a kupní smlouva nevzniká ani tehdy, když kupujícího kontaktuje prodávající.“
Podobně postupují i další univerzální aukční systémy, jako je eBum (www.ebum.cz), iKup (www.ikup.cz), Odklepnuto (www.odklepnuto.cz), Sbazar (www.sbazar.cz), které fakticky slouží ve svém segmentu Nemovitosti jako inzertní realitní servery s „aukční hrou“. Výše uvedené systémy mají dva základní nedostatky. Prvním je to, že nedostatečně specifikují předmět aukce, protože pracují pouze s obecným popisem nemovitosti (systém v popisu nerozlišuje, zdali předmětem aukce je dětský kočárek nebo luxusní vila).
Nejsou zde zejména požadovány údaje, které jsou potřebné k uzavření smlouvy o převodu práv k nemovitosti a vkladu (změny) vlastnického práva (identifikace katastrálního území, LV, údaje z LV atd.). Druhým nedostatkem je to, že shora uvedené aukční systémy nezavazují prodávajícího (vyhlašovatele aukce) a kupujícího (vítěze aukce) k uzavření výše uvedené smlouvy převodu práv k nemovitosti. A to je i dobře, protože kupující ani v aukci neví, co přesně kupuje, a prodávající nemá vůbec jistotu, že kupující koupí nemovitost za vítěznou aukční cenu.
#####Elektronická aukční síň vyžaduje osobní identifikaci
Zajímavým pokusem je realitní aukční systém Aukce realit (www.aukcerealit.eu), který závaznost úkonů na aukci řeší přes zprostředkovatelské smlouvy a zapojuje do celého systému notáře, kam je třeba osobně zajít a uzavřít příslušnou zprostředkovatelskou smlouvu. To je však již systém, který patří do naší druhé kategorie v tom smyslu, že účastníci tohoto systému musí osobně před aukcí navštívit provozovatele aukčního systému nebo pověřenou osobu (ve výše uvedeném případě notáře).
Aukční systém potom spíše funguje jako elektronická aukční síň. Elektronická aukční síň umožňuje předem identifikovaným osobám, které uzavřely smlouvu týkající se účasti v konkrétní aukci a splnily další podmínky (např. složily aukční jistotu na účet provozovatele aukční síně, uzavřely smlouvu o budoucí smlouvě jako závazek uzavřít kupní smlouvu na nemovitost za podmínek aukčního řádu apod.), se účastnit aukce a činit zde své nabídky (podání) na prodej nemovitosti vyhlašovatelem aukce, se kterým provozovatel aukční síně uzavřel před vyhlášením této aukce zvláštní smlouvu o provedení aukce. Postup je tak analogický, jako je tomu v případě přípravy a provedení veřejné dražby dle příslušného zákona o dražbách.
V čase zahájení aukce potom její účastníci (při podpisu smlouvy obdrželi účastnické přihlašovací jméno a heslo) činí svá podání prostřednictvím elektronického systému na internetu. Výše uvedený systém využila a nabízí společnost Clanroy, a. s. (viz www.clanroy.cz) nejenom při prodeji nemovitostí, protože je neveřejným systémem, z hlediska informací o vývoji aktuální ceny na aukci. Samozřejmě takovýto systém je spíše určen „velkým hráčům“, protože je administrativně náročný jak pro prodávajícího, tak i kupujícího, neboť oba tyto subjekty musí navštívit „aukčníka“ a prezenčně s ním uzavřít shora uvedené smlouvy.
#####Nový systém má odstranit většinu nedostatků
Všechny výše uvedené aukční systémy (kromě Aukce realit) mají, vyjma toho, že některé neumějí ani automatický příhoz, ještě jeden podstatný nedostatek. Neumožňují vyhlašovateli aukce zadat tzv. „Reserve Price“ - limitní cenu, jako je tomu např. na největším světovém elektronickém aukčním systému eBay (www.ebay.com). Limitní cena, která je vyšší než vyvolávací cena, je stanovená vyhlašovatelem aukce a její dosažení či překonání je nutnou podmínkou prodeje v aukci. Účastníkům aukce tato limitní cena není známa, ale jsou informováni, zdali aktuální cena na aukci již dosáhla či převýšila tuto limitní cenu.
Další funkcí, která absentuje ve shora uvedených českých aukčních systémech, je tzv. Last Call - poslední výzva, kdy lze zkrátit trvání aukce bez možnosti jejího prodlužování. Časopis REALIT se stal mediálním partnerem nového začínajícího elektronického realitního systému rAukce (www.raukce.cz), který odstraňuje nedostatky výše uvedených systémů. Protože předmětem aukcí zde mohou být pouze reality, je celý systém, včetně smluvních podmínek, nastaven tak, aby jednoznačně specifikoval předmět aukce (mj. údaji z katastru), ale i zavazoval vyhlašovatele aukce uzavřít smlouvu o převodu práv k nemovitostem s vítězem aukce za aukční cenu na základě vystaveného protokolu o provedené aukci provozovatelem tohoto systému.
rAukce komunikuje výhradně elektronicky, není třeba někam chodit podepisovat smlouvy. Je zde zabudován systém licitace, jako je např. na eBay (automatický příhoz, limitní cena), i přímý prodej (Buy Now), možnost během aukce snižovat limitní cenu nebo vyhlásit Last Call. rAukce tak nabízí kompromis mezi snahou prodávajícího prodat za co nejvyšší cenu a zájmem kupujícího koupit nemovitost co nejvýhodněji. Praxe ukáže, zdali o takovýto systém bude zájem na českém realitním trhu.
