Upozornili jsme mimo jiné na nezbytnost znalosti územněplánovací dokumentace, environmentální znalost lokality a některé postupy, které nově zavedl nový stavební zákon, zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, v platném znění („stavební zákon“). Upozornili jsme i na některé právní předpisy, které jsou ve vztahu ke stavebnímu zákonu předpisy speciálními, tedy mají před stavebním zákonem přednost při řešení určitých otázek (např. zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, v platném znění („zákon o ochraně přírody“) . Na předchozí výklad navážeme výkladem poslední fáze rezidenčního developerského projektu a dále se zaměříme na některá specifická právní témata, která jsou v praxi stále frekventovaná a, podle našeho názoru, indikují dlouhodobou nejednotnost v interpretaci právních předpisů souvisejících s developmentem rezidenčních projektů.
#####Dokončovací fáze – zpeněžení projektu
Okamžikem „dokončení“ projektu, kdy developer obdrží kolaudační souhlas k užívání budovy, jednotek a případně dalších staveb provozně souvisejících s projektem (například infrastruktury), nekončí práce na projektu. Začíná fáze, kdy developer musí zúročit své zkušenosti, projekt zpeněžit a ukončit svoji účast na něm. V praxi je obvyklé, že developer již během realizace, tj. po zahájení čtvrté fáze projektu, uzavírá rezervační smlouvy a smlouvy o smlouvách budoucích kupních („SOSBK“) na bytové a nebytové jednotky, přičemž přílohou SOSBK je zejména znění kupní smlouvy – smlouvy o převodu jednotky.
V dokončovací fázi developer uzavírá kupní smlouvy a podává návrhy na vklad vlastnických práv do katastru nemovitostí. Podle způsobu financování koupě jednotky kupujícím je developer také účastníkem smlouvy o zřízení zástavního práva (jakožto zástavce). V praxi se často setkáváme s názorem, že zahájením podávání návrhů na vklad vlastnických práv k jednotkám účast developera a jeho poradců na projektu končí. Naše zkušenosti však svědčí o tom, že je nutné pečlivě pracovat na „právní“ struktuře a budoucí existenci společenství vlastníků jednotek („SVJ“), která vznikají ze zákona o vlastnictví bytů nezávisle na vůli developera.
#####Konec účasti developera na projektu
Developer neukončuje svoji účast na projektu (tzv. exit) ani v okamžiku, kdy všechny technické, právní i obchodní otázky uvedené v obecné rovině v páté fázi jsou vyřešené. Exit developera z projektu nastává až v okamžiku, kdy uplynuly všechny lhůty pro vytknutí vad dodavateli stavby, záruční lhůty na jednotky a jejich jednotlivé komponenty, tedy kdy developer již nemá ve vztahu k projektu žádné závazky ani práva a ani již žádné mít nemůže. V této fázi developer projekt opouští a projekt bude fungovat podle toho, jak byl developer úspěšný při řešení uvedených problémů.
Pro úspěšný exit bez závazků do budoucna je účast zkušených právních i daňových poradců ve všech fázích projektu nezbytná. Bohužel není výjimkou, že developer poptává právní služby teprve až v okamžiku, kdy určitý problém nastal a jeho řešení bude značně nákladnější, než předejít problému analýzou možných komplikací ještě v předakviziční fázi (tedy v první fázi projektu). V soudní praxi se lze setkat i se situací, kdy je vyslovena absolutní neplatnost prohlášení vlastníka již po exitu developera z projektu.
V takovém případě musí developer počítat s tím, že některé výše uvedené fáze projektu bude nutné opakovat, a vedle toho narovnat vztahy s vlastníky jednotek. Doporučujeme proto nepodceňovat problematiku řešenou stavebním zákonem, zákonem o vlastnictví bytů a dalšími právními předpisy, kde tzv. smluvní volnost zpravidla absentuje a developer musí dikci zákona beze zbytku naplnit, aby jeho exit z projektu byl po všech stránkách úspěšný nejen pro něj, ale i pro budoucí vlastníky jednotek, SVJ a projekt jako celek.
#####Klíčové právní předpisy
V souvislosti s výkladem o nejdůležitějších aspektech developmentu rezidenčního projektu z právního hlediska je nutné zmínit alespoň ty nejdůležitější právní předpisy, se kterými musí developer a jeho poradci pracovat. Jedná se o stavební zákon, zákon o ochraně přírody, zákon č. 100/2001 Sb. o posuzování vlivů na životní prostředí, v platném znění („zákon o posuzování vlivů“), správní řád, zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích („zákon o pozemních komunikacích“), zákon č. 254/2001 Sb., o vodách, v platném znění („zákon o vodách“), zákon o vlastnictví bytů, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv do katastru nemovitostí, v platném znění („zákon o zápisech“), zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, v platném znění („zákon o katastru“), zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích, v platném znění, zákon č. 458/200 Sb., energetický zákon, v platném znění, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, v platném znění („obchodní zákoník“) a zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění („občanský zákoník“). Znalost prováděcích předpisů k výše uvedeným zákonům je, podle našeho názoru, neméně nezbytná, avšak jejich výčet považujeme v této fázi výkladu za příliš extenzivní.
#####Základem úspěchu je znalost využití projektového území
Z našeho dosavadního výkladu vyplývá, že tzv. předakviziční fáze, jež zahrnuje posouzení proveditelnosti (tzv. feasibility study) projektu ve vazbě na dostupné financování a podmínky území, je odrazovým můstkem pro to, aby developer dokončil projekt bez problémů, které sám nebo za pomoci svých externích poradců mohl včas analyzovat. Jak jsme upozornili, znalost podmínek využití projektového území podle platné územněplánovací dokumentace je zcela elementárním předpokladem pro proveditelnost a úspěšné dokončení projektu. Podle § 2 (1) písm. n) stavebního zákona územněplánovací dokumentací se rozumí zásady územního rozvoje, územní plán, a regulační plán.
Setkáváme se s tím, že pokud z revize územního plánu vyplývá soulad záměru developera s podmínkami využití projektového území podle platného územního plánu, developer již dále podmínky využití projektového území neanalyzuje a pokračuje v přípravě předakviziční fáze. V této souvislosti je však nutné upozornit zejména na ustanovení § 101 stavebního zákona, které s účinností od 1. ledna 2007 implementuje do stavebněprávní problematiky zákonné předkupní právo. Podle § 101 stavebního zákona k pozemku určenému územním plánem (regulačním plánem) pro veřejně prospěšnou stavbu nebo pro veřejně prospěšné opatření má obec nebo kraj, který je vymezil v územněplánovací dokumentaci, nebo stát podle příslušnosti k vlastnictví v souladu se zvláštními právními předpisy, předkupní právo.
Obec má též předkupní právo k pozemku určenému územním plánem (regulačním plánem) pro veřejné prostranství. Vymezení veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření v územním plánu nebo regulačním plánu se po vydání opatření obecné povahy zasílá příslušnému katastrálnímu úřadu k vyznačení předkupního práva v katastru nemovitostí. Je však nutné být si vědomi skutečnosti, že předkupní právo zápisem v katastru nemovitostí nevzniká. Zápis předkupního práva podle § 101 stavebního zákona má pouze deklaratorní účinky. Předkupní právo vzniká automaticky okamžikem účinnosti územněplánovací dokumentace vymezením veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření. Výjimečná není ani situace, kdy developer získá projektové území do svého vlastnictví, ale má v záměru realizovat změnu územního plánu. Tato změna však může vyvolat vymezení předkupního práva.
Důsledkem vymezení předkupního práva je pak skutečnost, že developer je povinen, v případě zamýšleného převodu, pozemek nabídnout obci, kraji nebo státu ke koupi za cenu obvyklou, zjištěnou posudkem znalce podle zvláštního právního předpisu. Nabídka k uzavření smlouvy o převodu pozemku se doručuje na příslušný obecní úřad, krajský úřad nebo Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových. Z § 101 stavebního zákona tak pro developera vyplývá povinnost respektovat předkupní právo, byť není zapsáno v katastru nemovitostí, a postupovat podle příslušných ustanovení stavebního zákona. V opačném případě jsou právní úkony převodu pozemků zatížených předkupním právem absolutně neplatné.
#####Developer musí dbát i na chráněné rostliny a živočichy
Snad každý developer vnímá jako problém, pokud z územněplánovací dokumentace vyplývá, že projektové pozemky se nacházejí v území „definovaném“ jako zeleň, park apod. Krajinný ráz je zejména přírodní, kulturní a historická charakteristika určitého místa či oblasti, je chráněn před činností snižující jeho estetickou a přírodní hodnotu. Krajinný ráz se neposuzuje v zastavěném území a v zastavitelných plochách, pro které je územním plánem nebo regulačním plánem stanoveno plošné a prostorové uspořádání a podmínky ochrany krajinného rázu dohodnuté s orgánem ochrany přírody.
Kromě krajinného rázu jsou podle zákona o ochraně přírody chráněny všechny druhy rostlin a živočichů, a to před zničením, poškozováním, sběrem či odchytem, který vede nebo by mohl vést k ohrožení těchto druhů na bytí nebo k jejich degeneraci, k narušení rozmnožovacích schopností druhů, zániku populace druhů nebo zničení ekosystému, jehož jsou součástí. Při porušení těchto podmínek ochrany je orgán ochrany přírody oprávněn zakázat nebo omezit rušivou činnost, tedy typicky stavební činnost. Ohrožené nebo vzácné druhy živočichů a rostlin jsou zvláště chráněny podle § 48 až 50 zákona o ochraně přírody. Fyzické a právnické osoby jsou povinny při provádění zemědělských, lesnických a stavebních prací, při vodohospodářských úpravách, v dopravě a energetice postupovat tak, aby nedocházelo k nadměrnému úhynu rostlin a zraňování nebo úhynu živočichů nebo ničení jejich biotopů, kterému lze zabránit technicky i ekonomicky dostupnými prostředky.
Orgán ochrany přírody uloží zajištění či použití takovýchto prostředků, neučiní-li tak povinná osoba sama. Podle § 50 zákona o ochraně přírody je zakázáno škodlivě zasahovat do přirozeného vývoje zvláště chráněných živočichů, zejména je chytat, chovat v zajetí, rušit, zraňovat nebo usmrcovat. Není dovoleno sbírat, ničit, poškozovat či přemísťovat jejich vývojová stadia nebo jimi užívaná sídla. Je též zakázáno je držet, chovat, dopravovat, prodávat, vyměňovat, nabízet za účelem prodeje nebo výměny.
#####Těžko splnitelné podmínky pro udělení výjimky
Z výše uvedeného vyplývá, že pokud má developer indicie o výskytu zvláště chráněných živočichů a rostlin na projektových pozemích, měl by zadat provedení biologického průzkumu a zprávu o průzkumu vyhodnotit ve vztahu k záměru. Pokud je závěrem biologického průzkumu potvrzení výskytu zvláště chráněných živočichů anebo rostlin, důsledkem je povinnost developera získat výjimku ze zákazu do jejich zásahu. Podmínky pro udělení výjimky jsou striktní a pro developera velmi těžko splnitelné. V praxi se dále setkáváme s podceňováním plánování majetkoprávního osudu infrastruktury projektu. Ačkoli v této fázi projektu je čas a možnost důkladně promyslet majetkoprávní osud infrastruktury, developer zpravidla odkládá řešení až do pozdějších fází projektu. O možnostech majetkoprávního řešení osudu infrastruktury pojednáme v následující kapitole.
*Pokračování příště*
