Úvodní otázka je trochu obecnější: Přinesla tato ekonomická krize a recese v posledním období nějaké změny ve vztahu nájemce versus pronajímatel? Jaké máte aktuální poznatky z trhu kancelářských prostor?
Radka Novak, Cushman & Wakefield: Určitě se v poslední době změnil postoj a vztah pronajímatel/nájemce. Nájemci všeobecně vycítili příležitost vyjednat si lepší podmínky, a to se odráželo na veškerých vztazích, na reakcích i postojích pronajímatelů. Často se nám stává, že nájemci mají přehnaná očekávání a představy, kam až mohou pronajímatele dotlačit. Pronajímatelé se samozřejmě snaží nájemce udržet, ale nelze říci, že za každou cenu. Pokud je nájemce dlouholetým partnerem, dochází velmi často ke vstřícným kompromisům a ve většině případů se vyjednávání podaří dovést ke zdárnému konci. Nicméně lze konstatovat, že pronajímatelé dnes k vyjednávání s nájemci přistupují mnohem diplomatičtěji a velkoryseji než kdykoli předtím.
Povšimli jste si při uzavírání nových nájemních smluv snahy o dosažení větší flexibility ze strany nájemců? Mají dnes nájemci tendenci k pronajímání menších prostor, nebo mají větší požadavky na flexibilitu prostor jako takových?
Petr Urbánek, nezávislý expert: Skutečně je možné se v poslední době častěji setkat s nereálnými očekáváními některých nájemců. Jde většinou o subjekty, které chtějí levně „nakoupit“ kancelářské prostory, často pod dojmem více či méně nepřesných informací v některých médiích. V takovýchto případech většinou jednání končí velmi rychle. U společností, kde celý proces vyjednávání řídí buď odborné poradenské společnosti, nebo kde má firma vlastní zkušený podpůrný tým, je tomu jinak. Tito lidé dobře znají situaci a vědí, jaké jsou vyjednávací mantinely trhu, a je obvykle možné dojít k oboustranně akceptovatelnému řešení.
Radka Novak: Co se týče flexibility, všichni mají ze začátku velké cíle, chtějí co nejnižší nájemné a co nejkratší nájemní smlouvu. Nicméně trh je už celkem vyspělý, takže i ti méně zkušení partneři brzy pochopí, že flexibilita je vždycky něčím vykoupena. V průběhu minulého roku byl zásadním trendem tlak na kratší nájemní smlouvy. Společnosti nebyly připraveny se zavázat na delší časové období. Tříletá smlouva, která by ještě před dvěma lety byla téměř nemožná, se stala v loňském roce poměrně běžnou. V posledních pěti měsících naopak vidíme, že nájemci cítí, že doba, kdy si šlo vyjednat opravdu skvělé podmínky, už pomalu končí. Raději tedy flexibilitu oželí a spíše si vyberou nižší nájemné. Smlouvy se dnes opět nejčastěji uzavírají na pět let. Podle mého názoru se trh zase vrací k rozumnému oboustrannému standardu.
Podívejme se na situaci z pohledu pronajímatele. Ten musí mít logicky zájem, aby nájemce byl solventní, a to nejen v danou chvíli, ale pokud možno v dlouhodobém horizontu. Projevuje se tento požadavek na nájemce nějak konkrétně v nájemních smlouvách?
Radka Novak: Myslím, že to není otázka jen poslední doby. Řada pronajímatelů si nájemce prověřovala již před recesí a prověřují je pochopitelně i nadále, jen možná přísněji. Hodnocení a techniky posuzování jsou různé, stejně jako kritéria a požadavky. Pokud jde o nově vzniklou společnost nebo o firmu, s níž nemá pronajímatel zkušenost z minulého nájemního vztahu, bude pravděpodobně požadovat zvýšenou garanci (zajištění) nájmu. Nebudou to nejspíš standardní tři měsíce, ale může to být i šest měsíců, záleží na dohodě. Většina nájemců je schopná tento požadavek akceptovat, protože se s ním u kvalitních projektů setkají téměř vždy.
Petr Urbánek: Nutno podotknout, že rozhodování pronajímatelů je v současné době ovlivňováno různými okolnostmi, ale zejména konkrétní situací projektu, tlakem úvěrové smlouvy, nedostatečnou likviditou a podobně. Proto se podmínky a kritéria rozhodování o uzavření smlouvy s novým nájemcem z hlediska jeho solventnosti dají jen těžko zobecnit. Také velmi záleží na záměrech pronajímatele, jak hodlá s budovou nakládat nejen v nejbližších měsících, ale také za pět či deset let a zda a kdy předpokládá z konkrétního projektu takzvaný investiční výstup. Například vlastníkovi nemovitosti, který investoval pouze vlastní kapitál, nemá potíže s likviditou a předpokládá investiční prodej domu v horizontu tří až osmi let, se může za určitých okolností vyplatit vyčkat, až bude situace na trhu příznivější. Takových příkladů však nebude příliš, a mnoho pronajímatelů bude spíš pod tlakem úvěrů či nedostatku likvidity ochotno za určitých okolností dělat různé ústupky.
Petr Novotný: Opět doplním z našeho právního pohledu. Od našich klientů jsme ze strany pronajímatelů zaznamenali větší starost o zajišťovací instrumenty. Ve smlouvách chtějí mít nyní pronajímatelé určitou větší míru jistoty. O zcela zásadních změnách oproti dřívější době však nelze hovořit. Jak říkala paní Novak, ti zodpovědnější měli určité zajišťovací instrumenty ve svých smlouvách vždy a ti méně zodpovědní na to teď dávají trochu větší pozor.
Co když ovšem dojde na nejhorší a nájemce se ocitne v insolvenci a přestane platit nájemné. Co by měl pronajímatel v takovou chvíli udělat?
Miroslav Hoša, MT Legal: V prvé řadě musím zdůraznit, že v dnešních nájemních vztazích je třeba myslet předem na to, že nájemce se může v insolvenci ocitnout, a pro případ, že se tak stane, by měl být pronajímatel na tuto eventualitu připraven. Je proto důležité si ve smlouvě zajistit taková ustanovení, která by kryla samotné pronajímatele před situací, kdy se nájemce do insolvence dostane. Insolvence nájemce je samozřejmě nepříjemná jak pro samotného nájemce, tak zejména pro pronajímatele. Při insolvenci nájemce vzniká riziko, že dluh z dlužného nájemného bude dále narůstat. V tomto případě lze pronajímateli výrazně doporučit vnést do smlouvy takové ustanovení, které by umožnilo ukončit smluvní vztah v případě, kdy insolvence nastane. A to nejlépe okamžitě, to znamená odstoupením, a insolvenci uvést jako důvod odstoupení. Zákon o nájmu nebytových prostor je v tomto ohledu poměrně volný, neboť jde o dispozitivní normu.
Petr Novotný: Ještě bych rád dodal, že jakmile se nájemce dostane do insolvence, respektive je v úpadku, je v podstatě pozdě něco řešit. V tu chvíli již pronajímatel musí jednat s insolvenčním správcem a snažit se s ním najít řešení, například dojednat rychlé ukončení nájemního vztahu, vypadá-li to, že řešení úpadku nepovede k nějakému dobrému konci. Jakmile úpadek nastane, veškeré pohledávky pronajímatele spadají do majetkové podstaty. To znamená, jsou-li nějaká zajištění nebo přednostní práva, musí být řešena přes insolvenčního správce a nelze je řešit s nájemcem. Insolvenční správce ale musí majetek spravovat tak, aby nepoškozoval jiné věřitele, kteří tam jistě jsou, a tím se situace pochopitelně komplikuje. Proto je dobré mít vše ošetřené dopředu v nájemní smlouvě.
Petr Urbánek: Souhlasím. Velmi často se však lze setkat i u odborné části realitní veřejnosti s poměrně zkreslenými představami nebo mýty o tom, jakým způsobem lze používat zajištění nájemní smlouvy. Obvyklá věta „Tak si ty peníze stáhnete z garance, respektive z hotovostního depozitu“ je platná jen zčásti. Aby mohl pronajímatel takzvaně „stahovat“, musí mít vyčíslené konkrétní pohledávky, a teprve poté může depozit využít. Vyčíslení ztrát však není většinou v časovém rámci, který je k dispozici, jednoduché.
Co se v případě vyhlášení insolvence děje s depozitem, kterým je nájemní smlouva zajištěna, v případě pouhé platební neschopnosti společnosti, která sice nemá volné finanční prostředky, ale formálně funguje správně.
Miroslav Hoša: Je skutečně rozdíl mezi faktickou insolvencí či insolventností, kdy nájemce není schopen platit, a situací, kdy je zahájeno insolvenční řízení podle zákona o řešení úpadku, tedy insolvenčního zákona. V případě zahájení insolvenčního řízení nastávají ty účinky, které s tím insolvenční zákon spojuje. Byla zde již zmíněna garance, nejčastěji nájemcem složená kauce, která by měla zajistit krytí dlužných částek na nájemném, nebo případně jakýkoli jiný závazek nájemce. Jak už tady zmiňoval kolega Novotný, v okamžiku zahájení insolvenčního řízení spadá tato garance, stejně jako všechna ostatní aktiva či pasiva, do majetkové podstaty, která je předmětem insolvenčního řízení. Tedy ačkoli peníze představující onu garanci fakticky mohou být na účtu pronajímatele, jedná se o majetek nájemce, to znamená je to jeho aktivum, u něhož lze za normálních okolností očekávat, že mu bude vráceno. Vzhledem k tomu, že v insolvenčním řízení nelze upřednostňovat jednotlivé věřitele, v momentě zahájení insolvenčního řízení, kdy se pronajímatel stává jedním z věřitelů nájemce, nemůže být zvýhodněn na úkor věřitelů ostatních tím, že by uspokojoval své pohledávky, i když byly jeho eventuální pohledávky zajištěné kaucí.
Takže jediný nástroj, který problém opravdu řeší, je bankovní garance?
[file:6653:small:right]
Miroslav Hoša: Bankovní garance, nebo také bankovní záruky, jsou určitě velmi účinným nástrojem. Bankovní záruka totiž vzniká písemným prohlášením banky v záruční listině, že uspokojí závazek věřitele, v našem případě pronajímatele, jestliže dlužník, v našem případě nájemce, svůj závazek nesplní nebo budou-li splněny jiné podmínky stanovené v záruční listině. Bankovní záruka je ideálním nástrojem pro případ, kdy nájemce z určitých dočasných důvodů nějakou dobu nájemné neplatí, ale formálně není v insolvenčním řízení. Potom si může pronajímatel dluh na nájemném kompenzovat prostřednictvím bankovní záruky bez jakýchkoli komplikací. V okamžiku zahájení insolvenčního řízení je ale situace složitější. Dlužník, tedy nájemce, je částečně omezen při nakládání se svým majetkem, a to v rozsahu, který není obvyklý, nicméně zahájení insolvenčního řízení samo o sobě nebrání v plnění smluvních povinností, pokud je lze považovat za součást obvyklé podnikatelské činnosti nájemce. Je důležité vycházet především z toho, zda čerpání bankovní záruky není nějak omezeno. Banky totiž bývají velmi obezřetné a nelze vyloučit, že v podmínkách uvedených v záruční listině jsou omezeny možnosti jejího čerpání právě pro případ zahájení insolvenčního řízení na majetek povinného, tedy nájemce. V takovém případě pak už existuje jen jediná cesta vedená právě insolvenčním zákonem.
Mluvili jsme tady o obtížné situaci, která nastává pro pronajímatele ve chvíli, kdy se nájemce ocitne v insolvenčním řízení. Pojďme tuto situaci ještě trošku zobecnit a najít třeba nějaké východisko pro pronajímatele. Existuje pro tyto případy dostatečná právní ochrana pronajímatele?
Petr Novotný: Je samozřejmě na zvážení míra takové ochrany. Ta je dostatečná, respektive je stejná pro všechny věřitele konkrétního dlužníka. Je-li skutečně dostatečná, nebo ne, je relativní. Samozřejmě pronajímatel, když se do takové situace dostane, jistě bude říkat, že dostatečná není. Spíš bych opět doporučil myslet na tyto situace nebo na možnost, že tyto situace mohou nastat, už v době uzavírání smlouvy a pokusit se možnost takové situace ošetřit již předem. Pro případ insolvence lze ve smlouvě stanovit, že jakmile insolvence nastane, je to důvod pro odstoupení od smlouvy, tedy pro ukončení nájemního vztahu.
Petr Urbánek: Mimoto je důležité, aby bylo možné v případě problému nájemce co nejrychleji vytvořit existující finanční pohledávky, a to v horizontu dnů, maximálně týdnů. Pouze taková konstrukce pak umožní rychle a bez větších potíží nároky pronajímatele v rozumném časovém horizontu uspokojit. To je v zásadě z pohledu pronajímatele jediná obrana.
Od tématu insolvence se pojďme na závěr zase vrátit obecněji k trhu kancelářských prostor. Troufli byste si predikovat vývoj na tomto trhu v nejbližším období?
Radka Novak: V posledních třech měsících cítíme jisté oživení, i když objem poptávek zatím není enormní. Aktuální poptávky můžeme rozdělit do dvou skupin: menší poptávky na zhruba 300 metrů čtverečních - většinou se jedná o menší, nekorporátní společnosti, které se trošku nadechly a umějí učinit rozhodnutí poměrně rychle. Pak je zde druhá skupina poptávek, které jsou naopak značně velké a jsou k realizaci až v horizontu dvou tří let. Očekávám, že letos dojde k nějakým předpronájmům, protože v kvalitních dokončených objektech se prostory brzy zaplní. Větších poptávek jsme již několik zaznamenali, například v podobě expanzních plánů německých společností, takže výhled je poměrně optimistický. Co se týče výše nájemného a jeho vývoje, lze říci, že u nás propad nájemného nebyl určitě tak razantní jako v jiných státech. Myslím, že smluvní nájemné, zvlášť v Praze, už dosáhlo svého dna a bude následovat poměrně stabilní vývoj.
*
Jak se zajistit proti případné insolvenci nájemců
* prověření solventnosti a kredibility nájemce před uzavřením smlouvy
* uzavření správné nájemní smlouvy
* možnost výpovědi v případě insolvence nájemce
* bankovní garance
* stanovení finanční pohledávky pro případ náhlého ukončení smlouvy ze strany nájemce
* sledování signálů na trhu
* komunikace s potenciálně „rizikovým“ nájemcem
Rozdíl mezi insolvenčním a konkurzním řízením
Dnem 1. ledna 2008 nabyl účinnosti zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení, tedy insolvenční zákon. Všechna řízení, která byla zahájena po tomto datu, jsou řízeními insolvenčními. Insolvenční řízení představuje celý proces od jeho zahájení, a to návrhem věřitele insolvenčnímu soudu, až do jeho ukončení. Výsledkem pak může být například reorganizace podniku a jeho další bezproblémové fungování, nebo naopak prodej dlužníkova majetku v konkurzu atd.
Konkurz představuje jednu z možností řešení úpadku dlužníka v rámci insolvenčního řízení. Konkurzní řízení jsou řízení zahájená před 1. 1. 2008 a tato se řídí zákonem č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, který byl nahrazen právě insolvenčním zákonem.
