Garážové stání jako předmět kupní smlouvy

Otázku režimu garážových stání řeší developeři již při výstavbě bytových domů, ve kterých jsou vymezeny byty nebo nebytové prostory určené k prodeji a není tak na kupujícím, aby určil, zdali je možné garážové stání samostatně koupit či nikoli. Předně si je nutné uvědomit, že kupujícímu mohou být samostatně prodávány pouze ty prostory v budově, které jsou považovány za byty nebo nebytové prostory. Za byt nebo nebytový prostor pak není možné považovat jakoukoli část domu, byť je tak třeba chybně označena v kupní smlouvě, ale pouze takový prostor, který je reálně stavebně vymezen, je tedy prostorově ohraničenou částí domu. Jedině takto vymezený prostor může být předmětem vlastnického práva, tedy i prodáván a kupován.

#####Prodávat lze pouze ohraničený prostor

Pokud tedy vezmeme v úvahu, že za byt nebo nebytový prostor může být považován pouze ohraničený prostor, nemělo by být problematické posouzení, zda je možné garážové stání, které není takto prostorově vymezeno, samostatně prodávat. K této otázce, která se týká možnosti „koupě a prodeje garážového stání“ v budově, se vyjádřil také například rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. ledna 2008, který zcela jednoznačně shrnuje, kdy a za jakých podmínek je možné garážové stání samostatně prodat a koupit. Ačkoli již bylo několikrát potvrzeno, že garážová stání, která není možné považovat za jednotku, nemohou být samostatným předmětem vlastnického práva, tedy prodávána a kupována, v praxi i nadále k uzavírání smluv o prodeji těchto prostorů dochází.

Základní informace o vymezení jednotek, tedy bytů a nebytových prostorů (garáží jako samostatných nebytových jednotek), jakož i společné části v domě, jsou uvedeny v prohlášení vlastníka. V něm kupující najde popis prostoru, který je určen k parkování jako garážové stání a informace o tom, jakým způsobem je takovéto garážové stání vymezeno. Uvedené informace kupujícímu pomohou zodpovědět otázku, zda lze garážové stání samostatně koupit, popřípadě zda může nabýt ke garážovému stání alespoň spoluvlastnický podíl.

#####Čáry na podlaze či drátěný plot nestačí

V případě hromadných garáží v budovách se většinou jedná o garážová stání, která jsou řešena tak, že v celém prostoru podzemních podlaží domu jsou garážová stání, která jsou od sebe jen formálně oddělena například drátěným oplocením nebo umístěním čar spolu s čísly na podlaze. Takovéto oddělení nelze považovat za skutečně stavební oddělení jednotlivých garážových stání, a tudíž nelze garážová stání považovat v takových případech za nebytové prostory (jednotky), které by mohly být samostatně prodávány. Takovéto prostory jsou naopak považovány za společné části budovy a každý vlastník bytu nebo nebytového prostoru v domě je podílovým spoluvlastníkem i těchto prostorů bez ohledu na to, jakým způsobem jsou využívány.

Každý vlastník bytu anebo nebytového prostoru v domě má právo užívat tyto společné prostory, a to z titulu svého spoluvlastnictví ke společným prostorům. V případě, že tedy garážová stání jsou v budově pouze takto určena a jedná se o společné prostory, kupující – pokud chce získat parkovací místo v domě – nabývá spoluvlastnický podíl na těchto společných částech budovy automaticky nabytím vlastnictví bytu. Výše uvedené vymezení garážových stání je jedním z nejběžnějších způsobů, se kterými se kupující v budovách setká. V úvahu však přicházejí i další řešení, jakým způsobem mohou být garážová stání v budově vymezena.

#####Kupovat lze pouze nebytové jednotky

Developer může při realizaci projektu jednotlivá garážová stání v podzemních podlažích budovy stavebně ohraničit a v prohlášení vlastníka tyto budou vymezena jako samostatné nebytové jednotky, které mohou být samostatně prodávány. Kupující tak může uzavřít kupní smlouvu k nebytové jednotce – garáži a stane se pak vlastníkem konkrétní nebytové jednotky – garáže. Uvedené řešení je však technicky a ekonomicky náročné a kupující se s takovýmto řešením často nesetká. Jedním z dalších možných řešení otázky garážového stání je, že developer vymezí část společných částí budovy v prohlášení vlastníka budovy tak, že tyto budou společné pouze vlastníkům některých bytů.

Jen takto určení vlastníci pak budou moci využívat tyto prostory jako garáže. Kupující nalezne informace o bytech, které opravňují jejich vlastníky k užívání takto vymezených společných částí budovy, v prohlášení vlastníka. Ani v tomto případě však vlastník bytu nebude vlastníkem konkrétního garážového stání, ale bude pouze oprávněn využívat v prohlášení vlastníka vymezené společné prostory společné pouze některým vlastníkům jednotek k parkování. V případě, že tedy garážová stání jsou v budově takto určena, kupující nabývá spoluvlastnický podíl na těchto společných částech budovy společných pouze některým vlastníkům automaticky, nabytím vlastnictví k bytu, který opravňuje jeho vlastníka k užívání těchto částí.

#####Celý prostor garáží může být jednou nebytovou jednotkou

Pro úplnost uvádíme, že samotné rozlišení, zdali se jedná o byt nebo nebytový prostor, nedělá větší potíže, neboť se postupuje podle rozhodnutí stavebního úřadu a následně prohlášení vlastníka. V praxi strany kupní smlouvy někdy chybují v otázce, co všechno je možné za byt pokládat, respektive spolu s bytem jako příslušenství bytu prodávat, a chybně do příslušenství zahrnují i garážové stání, které není samostatnou nebytovou jednotkou. Nejvyšší soud České republiky již několikrát judikoval, že garážové stání není příslušenstvím bytu. Bytem je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení. Nebytový prostor je pak místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení. Nebytovým prostorem není příslušenství bytu nebo příslušenství nebytového prostoru ani společné části domu.

Příslušenství bytu tvoří vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly užívány s bytem, jako jsou např. předsíně, komory, záchody, neobytné kuchyně a haly, koupelny, sklepy. Příslušenství v žádném případě nezahrnuje společné části domu, kterými jsou zejména části domu určené pro společné užívání, zejména schodiště, chodby, balkony, terasy, prádelny, kočárkárny, garážová stání, která nejsou samostatnou jednotkou, atd. Každému kupujícímu je tedy možné doporučit prověřit před uzavřením kupní smlouvy, jakým způsobem je vymezeno garážové stání v prohlášení vlastníka budovy a zda se stane uzavřením kupní smlouvy jeho vlastníkem nebo spoluvlastníkem většího prostoru.