Každý, kdo se pohybuje na realitním trhu (ať již jako prodávající, developer, nebo kupující), se často setkává s různými mapovými podklady, nejčastěji s katastrální mapou.
U každé mapy logicky očekává především pravdivost a přesnost zobrazení. Je však otázkou, jak tomu dnes skutečně je v České republice.
#####Stručná historie katastru nemovitostí
Abychom dokázali správně chápat, jaké mapové podklady máme k dispozici, je nezbytné stručně zmínit historii této problematiky, protože současný neutěšený stav je přímým důsledkem historického vývoje. I když první pokusy o vytvoření katastrů existovaly již za Přemyslovců, první skutečné katastry se začaly vytvářet až na počátku 19. století (Stabilní katastr 1817–1871, Katastr daně pozemkové 1871–1927, poté Pozemkový katastr).
Poválečným vývojem spojeným s odsunem části obyvatelstva, konfiskací majetku, pozemkovou reformou a následnými přídělovými řízeními se katastr ocitl v hrubém nesouladu se skutečností. Grafickou část těchto přídělů tvořila jen zmenšená katastrální mapa do měřítka 1 : 5000. Vytyčené hranice byly v terénu označeny jenom kolíky a do mapy se situace zakreslovala volně od ruky.
Další ranou pro spolehlivost a přesnost katastrů bylo schválení nového občanského zákoníku (zákon č. 141/1950 Sb., platný od 1. 1. 1951), který opustil princip <i><b>superficies solo cedit</b></i> (povrch ustupuje půdě) platný již od dob římského práva a stanovující, že stavba je součástí pozemku, a také byl definitivně opuštěn princip intabulace. Těmito opatřeními katastr prakticky přestal fungovat. V letech 1951–1964 nepodléhala soukromá práva k nemovitostem povinné evidenci – byla sice i nadále evidována v pozemkových knihách, ale nebyla evidována povinně. Možnost evidence soukromých práv zde sice byla, ale byla využívána pouze sporadicky.
V roce 1956 byla (údajně podle sovětského vzoru) založena Jednotná evidence půdy jako nástroj plánování zemědělské produkce na socialistických principech.
Změna k lepšímu nastala až po roce 1990. Od 1. 1. 1993 nabylo účinnosti několik zákonů souvisejících s katastrem i s novelizací občanského zákoníku. Obsahovou neúplnost předchozí evidence nemovitostí vyřešil katastr založením tzv. zjednodušené evidence pozemků, která obsahuje parcelní číslo podle dřívější pozemkové evidence, výměru a údaj o vlastníkovi.
Současný katastrální operát zahrnuje jednak soubor geodetických informací (SGI), jednak soubor popisných informací (SPI), dále sbírku listin, souhrnné přehledy o půdním fondu a dokumentaci výsledků šetření. SPI je k dnešnímu dni již plně digitalizován. Digitalizace SGI byla zahájena v roce 1998.
#####Katastrální mapa
Podle nařízení vlády České republiky č. 116 ze dne 19. 4. 1995, kterým se stanoví geodetické a referenční systémy, státní mapová díla závazná na celém území státu a zásady jejich používání, je katastrální mapa závazné státní mapové dílo velkého měřítka.
Komplikace je v tom, že na našem území se můžeme setkat s několika typy map s různou přesností a vypovídací kvalitou:
• Digitální katastrální mapa • Katastrální mapa digitalizovaná • Analogová mapa
#####Přesnost výměry parcely
Jedním ze zásadních údajů, který potřebujeme vědět o pozemku, je jeho výměra. Je ovšem otázkou, do jaké míry jsou pro zodpovězení této otázky dostačující dostupné mapové podklady.
<i><b>Příklady</b></i>
#####Mapy analogové a digitalizované (KM-D)
Jako příklad lze uvést častý a poměrně jednoduchý příklad parcely obdélníkového tvaru (tedy s rovnými stranami a čtyřmi lomovými body) o rozměrech 50 x 200 m. Při uvažované střední souřadnicové chybě 2,30 m je střední chyba plochy výměry +/– 474,22 m2.
Pro přehlednější ilustraci, o jak závažný jev se jedná, můžeme sestavit ilustrativní tabulku pro různé poměry stran obdélníkových, tedy geometricky velmi jednoduchých parcel.
*Je třeba zdůraznit, že uváděné hodnoty střední chyby výměry jsou hodnoty průměrné. Z teorie chyb vyplývají souvislosti mezi velikostí střední chyby a skutečnou velikostí měřené veličiny. Tyto vztahy jsou dány teorií pravděpodobnosti a velmi zjednodušeně řečeno je jejich důsledkem to, že skutečná velikost měřené veličiny leží s pravděpodobností 32 % v intervalu střední chyby. Není tedy vyloučeno, že skutečné chyby výměr mohou být s 5% pravděpodobností i dvojnásobné a s 2% pravděpodobností trojnásobné, než jsou velikosti jejich vypočtených středních chyb.*
#####Digitální katastrální mapy (DKM)
#####Garantované údaje katastru
Podle platného zákona č. 344/1992 Sb. jsou pro právní úkony týkající se nemovitostí závazné jen některé údaje. Jedná se o:
• Název a geometrické určení katastrálního území • Geometrické určení nemovitosti • Parcelní číslo
U ostatních údajů, které jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí nebo v jiné katastrální dokumentaci, není katastrální úřad povinen garantovat správnost. I když se na výpisu z katastru nemovitostí objevují údaje o bonitě pozemku nebo o jeho výměře, jedná se vždy pouze o údaje informativního charakteru.
Dále je třeba rozlišovat mezi výměrou pozemku a výměrou parcely (tedy zobrazení pozemku na mapě). U katastrálních map se vždy jednoznačně jedná o výměru parcely.
#####Příklad možné chyby v ocenění
To, do jaké míry může přesnost mapových podkladů ovlivnit tržní hodnotu pozemku a následně i realizovanou cenu, je možné ilustrovat na následujícím příkladu.
Předmětem prodeje byl pozemek v těsné blízkosti Prahy, který byl historicky využíván vždy jako orná půda a v době prodeje bude vyňat ze zemědělského půdního fondu a finálně komerčně využit jako stavební pozemky pro rozptýlenou zástavbu rodinnými domy. Nepřesné mapové podklady mohou způsobit problémy jednak při vlastním dělení pozemku na jednotlivé samostatně obchodované části, jednak logicky i při stanovení ceny.
V okolí Prahy, kde je dodnes analogová sáhová katastrální mapa nebo katastrální mapa digitalizovaná, se tržní ceny pozemků pohybují přibližně kolem hodnoty 3000 Kč/m2. Při standardní rozloze pozemku 500 m2 (obdélník 10 x 50 metrů) bude průměrná odchylka tržní ceny pozemku způsobená chybou (nepřesností) ve výměře +/– 350 000 Kč.
Pokud bychom chtěli tuto případnou chybu vyjádřit matematicky přesněji, potom:
• S pravděpodobností 32 % bude chyba v určení hodnoty +/– 350 000 Kč • S pravděpodobností 5 % bude chyba v určení hodnoty +/– 700 000 Kč • S pravděpodobností 2 % bude chyba v určení hodnoty +/– 1 050 000 Kč
#####Doporučení pro realitní trh
Jak jednoznačně vyplývá z předložené studie, nejsou dosud mapové podklady používané jako podklad pro realitní obchody zcela vyhovující. I když je dnes řada geodetických i kartografických prací automatizována a jsou k dispozici i lepší přístroje a metody měření než v době tvorby prvních katastrů, není objektivně možné (především z finančních důvodů) provést nové katastrální mapování v rozsahu celé České republiky za účelem zpřesnění a doplnění stávajících mapových podkladů. Musíme se tedy smířit s faktem, že ještě několik desítek let budeme pracovat my i naši nástupci s analogovými mapami, než se podaří všechna katastrální území nově zmapovat na potřebnou úroveň DKM.
Vzhledem k prokazatelně existujícím možným odchylkám výměry lze všem doporučit přísně rozlišovat mezi lokalitami s digitální katastrální mapou (DKM) a lokalitami s katastrální mapou analogovou nebo s katastrální mapou digitalizovanou. V těch případech, kdy je na listu vlastnictví uvedeno určení výměry „graficky nebo v digitalizované mapě“, lze jenom doporučit provedení kontrolního určení výměry pozemku úředně oprávněným zeměměřičským inženýrem.
Další výhodou tohoto doporučeného postupu je i to, že kontrolní určení výměry pozemku lze spojit s kontrolním vytyčením parcely v terénu, aby měl kupující jistotu, že pozemek, který kupuje podle jeho zobrazení v katastrální mapě a který je z právního hlediska určen tímto způsobem, souhlasí (v rámci přesnosti katastrální mapy) s pozemkem vyznačeným stávajícími vlastnickými hranicemi v terénu. Pokud by takové vytyčení nebylo provedeno, může mít majitel pozemku v budoucnu poměrně velké problémy ve chvíli, kdy se po zpřesnění mapových podkladů zjistí, že například část jeho stavby stojí na cizím pozemku nebo že k jeho stavbě není zajištěn přístup z veřejné komunikace.
Vzhledem k cenám pozemků v Praze nebo v jiných atraktivních lokalitách (Karlovy Vary) a možnosti zkreslení vinou nesprávně uvedené výměry nebo nesprávného zobrazení v katastrální mapě je cena z kontrolního zaměření a vytyčení pozemku – obvykle v řádu několika tisíc korun – velmi dobrou investicí.
