Místo nákupního centra zůstala jen stavební jáma
Ještě přede dvěma lety byla při srovnání se zbytkem České republiky plocha obchodů v Liberci v přepočtu na obyvatele suverénně nejmenší. V průběhu posledního roku se situace dramaticky obrátila. Například v Plzni připadá na tisíc obyvatel 850 metrů čtverečních, v Praze pouhých 729 metrů čtverečních, ale Liberec vykazuje koncentraci 1112 metrů čtverečních obchodní plochy na tisíc obyvatel. Dodejme, že v nedalekém Jablonci nad Nisou vzniklo další nákupní centrum Rýnovka, takže celková nová plocha obchodních center se v Liberci a blízkém okolí v posledních měsících zvětšila o úctyhodných 54 500 metrů čtverečních. Když před léty ohlásilo hned několik investorů záměr vybudovat v Liberci velká obchodní centra, mnozí tvrdili, že pro něco takového není v regionu dostatečný počet obyvatel a patřičná kupní síla.
Hned tři plánované projekty natěsnané do centra města působily přinejmenším nerealisticky. Od počátku bylo jasné, že se jedná o závod, kdo postaví dřív, který bude mít jen jednoho nebo maximálně dva vítěze. Krutou konkurenci vyostřila nákladná přestavba a rozšíření dobře zavedeného Obchodního centra Nisa Liberec, které má skvělou polohu u dálnice na Prahu a dlouholetou tradici. K tomu připočtěme velký supermarket řetězce Globus a hned několik menších obchodních paláců v centru. Přirovnávat Liberec k městu na Divokém západě vůbec není nadsázka. Žádné město v republice nezaznamenalo tak extenzivní nárůst prodejní plochy a patrně nikde se problémy okolo nových nákupních center nenavršily v takové míře, jako právě ve městě pod slavným vysílačem Ještěd.
#####Otázka dne: Co bude se stavební jámou?
Zpočátku se zdálo, že největší problémy musí překonat OC Forum. Vzniká totiž částečně na místě, kde donedávna stál obchodní dům Ještěd, který byl postavený před více než 30 lety podle návrhu známých architektů Karla Hubáčka a Miroslava Masáka. Proti bourání stavby, která do jisté míry představovala symbol města, se zdvihla vlna odporu. Protestovala veřejnost i část odborníků, kteří iniciovali návrh zapsat budovu obchodního domu mezi památkově chráněné objekty. Architektonicky se jednalo o rozporuplnou stavbu. Snaha autorů projektu vyřešit obchodní dům jako členité, zastřešené tržiště byla ve své době určitě pozoruhodná. Zajímavě působila žlutohnědá fasáda převážně z keramických obkladů. Celkové řešení však v žádném případě nedosahovalo kvalit ve stejné době otevřeného obchodního domu Kotva v Praze. Objekt navíc rozhodně do centra Liberce nezapadal koncepčně ani objemově. OD Ještěd souboj názorů o architektonické kvalitě prohrál a dnes už neexistuje.
Pochybnosti o jeho osudu však budou přetrvávat ještě dlouho. V okamžiku, kdy bylo nezvratně rozhodnuto o demolici OD Ještěd, získala stavba OC Forum na potřebné rychlosti. Najednou začala předhánět konkurenční projekt Galerie Liberec, který vznikal prakticky na druhé straně ulice. Souboj gigantů vstoupil do další fáze, ve které šlo doslova o vše. Tedy přesněji o miliardy korun. Jindy úspěšná investiční společnost ECE Projektmanagement (skvěle prosperující Galerie Vaňkovka v Brně), která stojí za projektem Galerie Liberec, si začala stěžovat na údajnou nepřízeň stavebního úřadu a českého státu. Skutečnost, že jejich stavba vyrůstala jen několik desítek metrů od OC Forum, způsobila bizarní situaci, že soupeřící společnost Multi Development se stala účastníkem stavebního řízení a mohla z této pozice napadnout platnost stavebního povolení konkurence. V zákulisí se rozhořel tvrdý boj investorů, který v ČR asi nemá obdoby. Jak probíhaly jednotlivé peripetie příběhu, se můžeme jenom dohadovat. Výsledek je ovšem hodně viditelný.
OC Forum stojí, ale po nákupní Galerii Liberec zůstala jenom obrovská jáma v zemi, která se pomalu zaplňuje vodou. Společnost ECE Projektmanagement vyšla ze souboje obchodních center v Liberci jako první na hlavu poražený. Projekt zastavila, ale rozhodně se nevzdává. Investované prostředky se pokouší zachránit prostřednictvím arbitráže s českým státem o 1,8 miliardy korun. Odhadovat šance protivníků v arbitrážním řízení je zatím obtížné. Společnost ECE se zjevně chce především „zahojit“ na českém státě, na druhou stranu situace, kdy spolu bezprostředně sousedí dvě tvrdě si konkurující stavby, musela vyvolávat složité právní třenice a je otázka, nakolik je český úředník zvládl bezchybně. Daňový poplatník může očekávat výsledek arbitráže s napětím a obavou, že zaplatí náklady za další zmetek našich byrokratů.
#####Konec zelených ploch v centru Liberce
Souboj mezi ECE a OC Forum na několik let zanechá v Liberci na Perštýně nevzhlednou obří stavební jámu s jezírkem uprostřed. Pro obyvatele Liberce to však není nic nového. Pouhých pět minut pohodové chůze od OC Forum a pozůstatků Galerie Liberec se nachází další nákupní galerie pod názvem Plaza Liberec. Okolo 19 tisíc metrů čtverečních plochy pro nové obchody vzniklo na místě zkrachovalého projektu Galerie Gallas, po kterém v devadesátých letech minulého století zůstalo v těsném sousedství ústředního Šaldova náměstí, jak ostatně je v Liberci nejspíš dobrá tradice, malé jezírko v opuštěné stavební jámě. Postupně se v něm objevila vegetace, kachny a nakonec do něj někdo vysadil ryby. Když se před několika lety rozhodl nový investor, společnost Plaza Center, která už u nás postavila projekty Novodvorská Plaza v Praze nebo Plzeň Plaza, na místě zkrachovalé stavby znovu stavět, značná část Libereckých se vzbouřila.
Zatímco s OC Forum se obyvatelé Liberce už asi smířili, Plaza je stále neoblíbenou stavbou. Objemově a koncepcí budova do okolní zástavby centra rozhodně nezapadá a architektonicky je spíše sterilní a nezajímavá. První fázi souboje navíc už Plaza prohrála: stavba nabrala oproti OC Forum zpoždění. Původně chtěl investor otvírat před Vánoci 2008, ale nakonec otevřel až na jaře 2009. Oficiálně byl příčinou zdržení nedostatek kvalitních stavebních materiálů na dokončení, neoficiálně nedostatek vhodných a solventních nájemců. Plaza má s nájemci problém i dnes. Pokud se po galerii projdete, tak zjistíte, že je zaplněna tak maximálně z 50 procent. Situace se stále mění a navíc se jedná o optický dojem, který nemusí být úplně objektivní, ale ve srovnání s OC Forum, které však také není až po střechu zaplněné, v této chvíli Plaza výrazně prohrává. Souboj však zatím nemá jasného vítěze ani poraženého a je dost možné, že se v budoucnu uplatní obě obchodní centra.
#####Souboj nákupní galerie versus město
V Liberci ještě v žádném případě není dobojováno. Nás všechny daňové poplatníky čeká nelehká arbitráž s ECE Projektmanagement. Dvě obří nákupní centra v těsné blízkosti budou svádět ostrý konkurenční boj s nejasným výsledkem mezi sebou, ale i s ostatními obchodními domy a OC Nisa na okraji města. Naprosto jistě však prohrál Liberec. Pravděpodobně na dlouhou dobu se v centru města v neplánované stavební jámě znovu usídlí kachny a ryby. Vše dál komplikuje nedořešená rozsáhlá proluka po nedaleké zbourané Textilaně. Východiskem bude nejspíš developerský projekt a bytová zástavba. Likvidace stavební jámy však bude finančně nákladná a je otázkou, zda existuje ekonomicky únosná varianta výstavby. Hořkost mezi obyvateli města bude dlouho vyvolávat vzpomínka na zbouraný OD Ještěd a neuvážená zástavba v místě nákupní galerie Plaza, kde mohl ještě nějakou dobu určitě zůstat městský park. Možná je to jenom zbytečná nostalgie a zpátečnictví.
Nelze se ale ubránit pocitu, že vše se dělo překotně, bez jasného plánu a urbanistické koncepce. Některé stavby určitě nemusely být povoleny a zástavba proluk mohla posečkat. Exponenciální nárůst maloobchodní prodejní plochy Liberec prostě nemůže zvládnout. Většina obchodů známých sítí byla z města doslova vysáta obchodními domy, a tak centrum a jeho okolí dnes vypadá jako jedna obrovská herna a prodejna tabáku. Na běžný obchod mimo OC Forum nebo Plaza pomalu nenarazíte. A stejně to nestačí. Zdá se, že někdo ještě bude muset z kola ven. OC Nisa na okraji města se téměř určitě udrží. Má tradici, je téměř kompletně pronajaté, nově renovované a otevřelo jediné multikino ve městě a okolí. V centru zatím vítězí OC Forum. Soupeřící Plaza se musí nejspíš nějakým způsobem profilovat a odlišit. Samotný Fantasy Park nestačí a stejně tak nemusí být řešením spoléhat se na nájemce z oblasti gastronomie, což je nejnovější strategie, jak zaplňovat prázdné obchodní prostory.
V každém případě se znovu nabízí alegorie s historií Divokého západu USA. I zde některá živelně vystavěná města neobstála v konkurenci a ztratila na významu, nebo byla dokonce obyvateli úplně opuštěna. „Města duchů“ Divokého západu jsou dnes vyhledávanou turistickou atrakcí. Liberec si zatím pořídil jenom obří proluku po bývalé Textilaně a stavební jámu s jezírkem uprostřed. Přebujelá maloobchodní plocha spolu s krutou konkurencí však může také některý z obchodních paláců brzy změnit v mrtvý, obtížně využitelný areál. Docela určitě to však nebude turisticky atraktivní, ale naopak velice ošklivé. Centrum Liberce zatím ještě není „město duchů“, ale už se stalo „městem otazníků“, jaká bude jeho budoucnost.
