Podle ředitele společnosti Professionals Tomáše Dudy je totiž právě aukce ideálním prostředkem k obchodování s jednotlivými byty v různých projektech. Na rozdíl od poměrně chladných ohlasů ze strany médií jsme zaznamenali výrazně kladné reakce odborníků. Developeři nám nabízejí byty pro další aukci, řekl v rozhovoru pro Realit.
V polovině prosince loňského roku proběhla první aukce nemovitostí, na jejíž přípravě se podílela vaše společnost. Jak hodnotíte její výsledky, v čem byla výjimečná?
Z našeho pohledu si troufám říci, že aukce skončila obrovským úspěchem. Nabízelo se 39 bytů, zálohu složilo 131 lidí a dalších 260 lidí se přišlo na aukci podívat. Prodalo se 38 bytů, zhruba polovina vydražených bytů byla akceptována developery, což považuji za velký úspěch. Uvědomme si, že se za jedno odpoledne prodaly byty, které se předtím nemohly prodat třeba dva roky. Že se některým účastníkům dražby nepodařilo dostat cenu tam, kam chtěli, to je otázka druhá.
Je to do jisté míry i problém developerů, kteří nyní chtějí zpeněžit projekty na pozemcích koupených za ceny platné před několika lety a kteří platí za stavební práce ceny dohodnuté za úplně jiné situace na trhu. Teď přišel útlum a není prostě reálné požadovat ceny z roku 2007. Za to nemůžeme ani my, ani developeři. My netvoříme ceny, my tvoříme možnost, jak si byt koupit. Musíme nasadit skutečně tržní ceny, za které lze prodávat a nakupovat. To byla koneckonců další výhoda aukce - ukázala skutečné tržní ceny nabízených bytů.
Čím si vysvětlujete poměrně negativní hodnocení aukce ze strany některých médií? Stojí za tím třeba fakt, že veřejnost příliš nerozlišuje mezi dražbou a aukcí?
Lidé vůbec neznají rozdíl mezi dražbou a aukcí. Přitom je to docela jednoduché. Aukce a dražba vypadají stejně jen tím, že je tam licitátor a že se také licituje o cenu. Všechno ostatní je jiné. Dražby řeší dva zákony, aukce žádný takový zákon nemá, je to normální prodej, řídí se obchodním zákoníkem. Dražba je k prodeji bytů absolutně nevhodná. Zkoušeli jsme to loni na jaře a nedopadlo to dobře. Zákony upravující dražby jsou dobré, ale nikoli pro prodej jednotlivých bytů. Prodat několik desítek bytových jednotek v různých projektech tímto způsobem rozhodně nejde.
Při dražbě se například musí zveřejnit záměr o prodeji měsíc dopředu, musíte mít o všem zcela jasno, neboť příklepem mění majetek okamžitě majitele. Pokud tam bude nějaká nepřesnost, jako například popletená místa k parkování, je to téměř neřešitelný průšvih. Příprava dražby trvá velice dlouho, což je složitý proces, úderem kladívka je vše vyřešeno. U dražby musíte měsíc a půl dopředu předem jasně říci přesnou hodinu, kdy se bude dražit. A těch komplikací je samozřejmě více.
Proto jsme pro prodej bytů zvolili aukci, u které ale majitel bytu není povinen daný byt opravdu prodat například v případě, že se mu nelíbí dosažená cena. Pokud se tak stane, účastník aukce dostane zpět zálohu a nic se neděje. Je to jako u normálního prodeje, když za vámi chodí lidé a říkají, že by si koupili ten a ten byt. Tady jich akorát přijde více ve stejný den na jedno místo.
Je aukce vhodná pro prodej každého typu nemovitosti?
Já jsem svou činnost na realitním trhu začínal v Austrálii, kde bylo na západním pobřeží tenkrát zvykem, že se v aukci prodávalo všechno od garáže po „zámky“ a pozemky. Aukce je rychlá, jasná, má pouze výhody.
Připravujete pokračování této aukce nemovitostí?
Určitě ano, chceme teď udělat něco na jaře, ještě nemáme konkrétní termín. Na rozdíl od postoje některých médií jsme totiž zaznamenali velmi kladný ohlas z řad odborné veřejnosti, ale i potenciálních kupců. Máme již nyní hodně poptávek od developerů a dalších majitelů nemovitostí, kteří by chtěli nabídnout své byty v aukci.
Teď se hodně hovoří o možnosti elektronických aukcí, první se již uskutečnily. Jakou dáváte tomuto typu aukcí šanci?
Osobně si myslím, že elektronická aukce se hodí pro prodej obecných věcí, jako je mobilní telefon, auto a podobně. Například na konkrétní typ mobilu se mohu podívat na internetu a pak se pokusit ho získat v aukci. V případě nabídky nemovitostí to takto fungovat nemůže, každá nemovitost je jiná, a to dokonce třeba i ve stejném objektu. Musíte se jít na nabízený byt stejně podívat, musíte si prohlédnout okolí, musíte se domluvit na různých dalších věcech. To jsou všechno důvody, které hovoří proti prodeji bytů formou elektronické aukce. Spolupráce s realitním makléřem je prostě při koupi bytu téměř nenahraditelná.
Vaše firma provádí také prodej a pronájem rezidenčních nemovitostí cizincům. Mění se nějak v poslední době podíl mezi zájemci o prodej či koupi a o pronájem bytu?
Abych řekl pravdu, počet cizinců, kteří si u nás kupují byty, se v poslední době snížil, spíše pokračujeme s pronájmem bytů cizincům, zaměstnancům zahraničních společností, ambasád. V tomto směru je situace na trhu celkem stabilní. V tomto segmentu jen velmi málo transakcí zprostředkováváme Čechům, ti radši nakupují. Za ně totiž jejich společnosti nájem neplatí. Na počátku 90. let tady nebylo mnoho realitních kanceláří, které nabízely kvalitní služby cizincům mířícím do České republiky.
A jelikož fungujeme hlavně na základě doporučení, obracejí se na nás další cizinci, kteří u nás shánějí pronájem bytu nebo kanceláře. Pokud jde o pronájmy bytů, někteří developeři obtížně prodejných projektů přistupují k pronájmům bytů. Mohou pak doufat, že nájemníkům se tam zalíbí a byt si po nějaké době koupí. Nesmíte totiž zapomínat na to, že i prázdný bytový projekt má poměrně velké provozní náklady, které musí jeho majitel platit. Například v zimě se musí všechny byty minimálně temperovat.
Vnímáte v chování cizinců nějaké změny, požadují například menší byty a podobně?
S cizinci je to trochu složitější. Za 17 let, co působíme na českém trhu, jsme toho zažili již hodně. Je tady určitý logický vývoj, který nemá s krizí nic společného. Český trh je poměrně malý a stále se zmenšuje. Na počátku 90. let zde chtěl být každý, vznikaly tu nové ambasády, stěhovala se sem spousta cizích firem a s nimi i jejich pracovníci. Čeští manažeři se tenkrát nedostávali, až na výjimky, do pozic vrcholného managementu. Kvůli tomu, že zahraniční manažeři tady hledali nejen ubytování, ale i vhodné kanceláře, jsme se začali zabývat i pronájmem kanceláří. Tenkrát byla velká poptávka, zájemcům nebylo prakticky co dát, chybělo tady kvalitní bydlení.
Znamená to, že zákazníci jsou nyní také vybíravější?
Určitě ano, to funguje stejně u pronájmů jako u prodeje bytů. Proč by si lidé měli brát první byt, na který narazí? Lidé jsou velmi dobře informovaní, mají velmi dobrou představu i o cenách. Převážná většina lidí si dá tu práci, obejde třeba deset projektů a porovná si je. Pak rozhoduje to, jaké služby dostanu za stejné peníze. Na konci takového kolečka máte velmi dobrou představu o ceně. Ti, kteří se zajímají o bydlení, jsou velmi vybíraví. Sice nás to moc netěší, ale tak to prostě je.
Chodí k vám spíše lidé, kteří mají vyhlédnutý určitý projekt, nebo vám řeknou svou představu a nechají si poradit?
Většinou přijdou na konkrétní projekt. Někde si o něm přečtou, podívají se na internet a pak přijdou za námi, že by chtěli bydlet v tomto projektu. Nabídky různých developerů a prodejců se liší v detailech, například cena jednoho projektu je včetně DPH a druhého bez DPH. Někteří prezentují ceny včetně kuchyní, parkovacích stání atd., jiní ne. Na to je pak nutné dát velký pozor.
Slyší klienti na to, že se liší ceny nabídkové od cen skutečných?
Samozřejmě, dneska smlouvá každý, je to zcela normální. Je to jako na trhu. Všichni slyší, že jsou všude slevy, a všichni je samozřejmě chtějí.
Jak na to reagují prodávající?
To je naprosto individuální. Někdo na to přistoupí, někdo ne. Je ale třeba zdůraznit, že na českém trhu existují kvalitně provedené projekty, které se i v dnešní době prodávají dobře, a to i bez slevy. Naopak špatné projekty se prodávají špatně i se slevami.
Poměrně dlouhou dobu se hovoří o tom, že by činnost realitního makléře měla být činností vázanou, že by se měly realitní kanceláře certifikovat. Jaký je váš názor na tuto věc, zkultivuje to český trh?
Já jsem členem asociační rady Asociace realitních kanceláří České republiky, která se snaží tyto principy prosadit dlouhodobě. My pracujeme s velkými objemy peněz, daleko většími než třeba automechanik. On kvalifikaci dokazovat musí, realitní makléř ne - jemu stačí živnostenský list a čistý trestní rejstřík. V praxi se občas potkám s lidmi, u kterých žasnu, že se vůbec mohou živit prodejem nemovitostí. U nás by prostě makléř měl mít nějaké základní znalosti, měl by je prokázat, aby vůbec mohl obchodovat s nemovitostmi.
Členové asociace mají pravidelná školení povinná, ale pro jiné realitní kanceláře jsou školení pouze dobrovolná. Vyškolení svých lidí můžeme brát jako jistou konkurenční výhodu, nicméně pokud nějaká jiná realitní kancelář udělá průšvih, sveze se to s námi všemi. Veřejnost potom nerozlišuje mezi těmi, kteří se snaží své makléře vzdělávat, a těmi ostatními. My tady rozhodujeme o milionech a měli bychom nabídnout určitou úroveň služeb.
Co brání tomu, že se tyto plány zatím nepodařilo prosadit?
Především politická vůle. Teď se hovoří o tom, že se rýsují nějaké možnosti na prosazení vázané živnosti, ale je to stále v řešení. Některé realitní kanceláře se rozhodly jít vlastní cestou a mají vlastní školení či vlastní certifikaci. Nicméně to není systémové řešení.
