Pokud srovnáme uvedené rozvojové lokality, z hlediska přípravy výstavby je na tom nejlépe Rohanský ostrov. Kdy by se zde mohlo začít stavět?
Již jsme dokončili proces urbanismu, momentálně chystáme podklady k územnímu řízení. Oslovili jsme osm architektonických týmů, aby nám dali vlastní představu o podobě této lokality. Chceme mít území architektonicky pestřejší, a proto jsme vybrali tři návrhy – ateliéru Al Design reprezentovaným Evou Jiřičnou, studia Cigler Marani Architects, s. r. o., a HKR Prague, s.r.o. V první fázi bychom rádi připravili osm samostatných objektů. Na základě urbanistického plánu, který pro nás zpracovali HKR Prague spolu s Gehl Architects, chceme z vybraných architektů vytvořit jeden komplexní návrh a jeden komplexní tým, který bude tento návrh realizovat.
Bavíme se o tom, kdo bude master planner, upravujeme návrhy jednotlivých budov. Na podzim bychom rádi tuto přípravnou fázi ukončili a spustili projekt k územní řízení. Pokud nedojde k odvolání, a já si myslím, že návrhy jsou skutečně dobré a nekontroverzní, mohli bychom přibližně do roka získat územní rozhodnutí a následně stavební povolení. Náš plán zatím počítá s tím, že bychom mohli začít stavět na počátku roku 2013, bude-li na trhu dostatečná poptávka. To je hledisko, které nemůžeme opomíjet.
V jaké fázi přípravy jsou zbývající dvě lokality na Smíchově a na Žižkově?
Oba projekty jsou momentálně ve fázi změny územního plánu. Na Žižkově se navíc řeší kauza s památkovou ochranou některých budov v areálu bývalého nákladového nádraží. My jsme již veškeré potřebné podklady ke změně územního plánu předali, nyní to musí vyhodnotit odbor územního plánu a návrh projednat s dotčenými orgány státní správy a samosprávy. Realisticky si myslím, že v prvním pololetí příštího roku by územní plán mohl být změněn a následně se dostaneme do té fáze, kde jsme teď s Rohanem.
Rohanský ostrov má tedy oproti Smíchovu a Žižkovu přibližně roční náskok. V obou lokalitách máme ale velmi důkladně promyšlený urbanismus, který zabíhá dokonce až do návrhů staveb. Aplikujeme solární urbanismus, zabýváme se vyrovnanou bilancí zeminy, plánujeme dopravní napojení i využití alternativních zdrojů energie. Máme sociologické a demografické studie, poměrně přesně víme, co bychom v těch územích chtěli realizovat. V okamžiku, kdy proběhne změna územního plánu, budeme zcela připraveni na další projektovou fázi.
Všechny tři projekty jsou poměrně velké, počítáte se spoluprací s dalšími developery?
Primárně jsme developerem my, takže určitě prvoplánovaně nepočítáme s tím, že bychom projekty jen rozdělili na jednotlivé parcely a nabízeli je dalším zájemcům, tedy postupovali čistě jako land-developer. Na druhou stranu v určité fázi a v určitém čase projektům určitě prospěje, když se nějaký další developer zúčastní, může to značně urychlit rozvoj území, ať už třeba tím, že na konkrétního developera se váže konkrétní klient, případně přijde nějaký hotelový řetězec, který využívá služeb konkrétního developera, tomu se rozhodně nebráníme a pokusíme se o dohodu. Chceme ale držet pevně v rukou master development, chceme být tím hlavním tahounem.
Vy se poměrně intenzivně věnujete výstavbě rezidencí, pociťujete oživení zájmu o nové byty, ať už je to v projektu Belarie Park, či v projektu Rezidence Korunní?
Vždy jsme dělali jak byty, tak kanceláře. Historicky to bylo v holdingu uspořádané tak, že se společnost Sekyra Group orientovala na administrativní budovy a společnost Česká nemovitostní na byty. Dnes děláme vše pod jednou značkou, máme za sebou velké administrativní projekty, jako jsou hlavní sídla společností Nestlé, T-Mobile, Buderus či Skanska. Pokud jde o rezidence, zaregistrovali jsme poměrně značné oživení trhu mezi loňským říjnem a letošním dubnem, kdy křivky prodejů šly velmi razantně nahoru. Nyní bude přes léto takové období, kdy se kupuje méně, další vlnu zájmu o nové byty očekáváme na podzim. Tu by měla ovlivnit diskuse o zvýšení DPH. Lidé ale dnes spíše slyší na to, že ceny bytů jsou na velmi nízké úrovni a pravděpodobně již dolů dále nepůjdou. Další motivace jsou klasické, lidé chtějí komfort novostavby, parkování v domě a podobně.
Skutečně už ceny bytů nepůjdou níže bez ohledu na to, že jako developeři doufáte, že už ne?
[file:10931:small:right]
Myslím si, že už není moc kde brát. Stávající projekty byly postaveny za určité peníze, které optikou dnešních cen stavebních prací určitě nejsou ideální, ale před časem prostě byly takové ceny, jaké byly. Dnes jsou zase například vyšší náklady na financování. Ceny pozemků se nijak výrazně nemění. Samozřejmě dneska na trhu existují projekty, které jsou prioritně zaměřeny na nízkou cenu. Nicméně důležité je podívat se na to, kam se zároveň posunul standard bydlení. Na trhu jsou nové projekty, které jsou stavebnětechnicky velmi jednoduché a mají minimalizované velikosti bytů i společných prostor, aby dosáhly co možná nejnižší prodejní ceny.
Pak tu jsou projekty, které mají velkorysejší vnitřní prostory, kvalitnější materiály, kvalitnější sanitu a podobně. Bavíme se tady o dvou různých produktech – levném bydlení v mnohdy horších lokalitách, které pro řadu lidí nepřinese požadovaný standard, a pak o mírně dražším, ale výrazně kvalitnějším bydlení. Nemyslím si, že by na trhu byl ještě nějaký prostor pro další zlevňování bytů v nových projektech.
Na konci loňského roku jste dokončili rekonstrukci a dostavbu hotelu ve Špindlerově Mlýně. Chystáte něco podobného, když tento projekt byl poměrně úspěšný?
Pro kupující se změnily podmínky, financovat dneska druhé bydlení hypotečním úvěrem není jednoduché. Pokud bychom tedy o něčem podobném uvažovali, bylo by to opět zaměřené na top klientelu. Určitě se nechceme pustit do klasického projektu druhého bydlení pro střední třídu, na to není ta správná doba.
Proč se vlastně téměř neangažujete v regionech?
My jsme v regionech svého času stavěli, dělali jsme byty v Českých Budějovicích, nakoupili jsme i další pozemky v jiných městech. Abychom ale šli do regionů a postavili tam 30 až 50 bytů, což je dnes pro regiony na jednu fázi maximum, přitom bychom tam museli vytvořit infrastrukturu, kancelář, prodejní místo atd, to se při tak malém počtu bytů nevyplatí. Malá absorpce regionálních trhů naši chuť investovat v regionech snižuje. Jsme pragmatici, porovnáváme jednotlivé projekty mezi sebou a do realizace pustíme jen to, co má ekonomickou návratnost a přiměřené riziko.
Pocítili jste změnu chování bank, které financují vaše projekty, nebo jste natolik důvěryhodný partner, že jste neměli žádné problémy?
Změnu chování bank pocítil asi každý developer. V nejhorší době banky nastavily kritéria pro financování v obavě z vývoje realitního trhu tak, že bylo lepší financovat projekt z vlastních zdrojů. Takové období ale trvalo jen velmi krátce, trh se rychle stabilizoval a dnes není financování limitujícím faktorem. Největším limitem je absorpce trhu.
