Nájemní byty mohou zajistit kvalitní bydlení pro všechny

Nájemce se nestará o pořízení předmětné nemovitosti, nemá přímý podíl na investici vlastníka, nemusí se starat o provoz a udržení nemovitosti a nenese tak rizika investora. Nájemce konzumuje bydlení jako svébytný druh služby poskytované vlastníkem a za tuto službu poskytuje nájemné jako ekonomickou i právní protihodnotu. Nájemné je plnění zvláštního charakteru, jde o opakovanou úhradu v pravidelných, nejčastěji měsíčních splátkách po celou dobu nájemního vztahu. Diskuse o nájemním bydlení v České republice bývají nezřídka zatíženy řadou mylných představ.

Především v závěru minulého století, možná trochu pod dojmem likvidace předlistopadového státního monopolu a masivních privatizací bytového majetku, se některým lidem začalo zdát, že nájemní bydlení ztrácí svůj význam a v blízké době bude bydlení realizováno pouze vlastnickými formami. To je ovšem omyl, minimálně už z toho důvodu, že určitá část občanů není prakticky schopna akumulovat dostatečný objem investičních prostředků na pořízení bytu nebo domu do vlastnictví. Ano, vlastnické formy bydlení mají vždy určitý přístupový práh, který se sice snižuje se zvyšující se životní úrovní společnosti a k jehož překonání může některým skupinám obyvatel do určité míry pomoci (je-li dobře zvolena) státní či municipální podpora, odstranit zcela ho však nelze.

Možnost zajistit bydlení (třeba v nižším standardu) pod tímto prahem je ovšem jen jednou z nesporných výhod nájemního bydlení. Ještě významnější předností nájemního bydlení je skutečnost, že přispívá podstatně vyšší měrou k mobilitě pracovní síly. To je ostatně kvalita, která historicky vedla k rozvoji nájemního bydlení v druhé polovině 17. a v 18. století v úzké vazbě na rozvoj manufaktur a později továrního způsobu výroby.

#####Nájemní bydlení není rozhodně pouze pro sociálně slabší

Se zdůrazněním sociální role nájemního bydlení někdy vzniká představa, že je tady jen pro uspokojení domácností s nízkými příjmy, které si vlastnické bydlení dovolit nemohou, a nájemní bydlení se tak ztotožňuje se sociálním bydlením, tedy bydlením pro sociálně potřebnou skupinu obyvatel. Takové pojetí je ale dalším příkladem zkresleného pohledu. Pronajímané byty nebo i domy mohou poskytovat kvalitní službu občanům se středními nebo velmi vysokými příjmy, kteří ocení skutečnost, že tuto službu za své peníze získají, aniž by se museli starat o nemovitost, její provoz a opravy, a nemusí se třeba v kočárkárně po večerech dohadovat se sousedy, zda a kým nechat natřít zábradlí na schodišti.

Pro investory může být segment nájemního bydlení vysoce profitabilní i luxusní, v němž jsou (zpravidla v nejvyhledávanějších lokalitách) poskytovány i vysoce nadstandardní služby. Nájemní bydlení proto stále je a zřejmě vždy bude jednou z běžných forem bydlení. Jinou otázkou je jeho procentuální podíl v bytovém fondu. V jednotlivých zemích Evropy i světa je tento podíl velmi rozdílný. Tradičně vyšší je například u našich sousedů v německy mluvících zemích, tedy v Německu, Rakousku a Švýcarsku. Naopak nízký je v Belgii.

Rozdíly jsou dány řadou faktorů, mezi něž patří především historický vývoj a tradice, struktura osídlení, dosažená úroveň ekonomického rozvoje, struktura hospodářství apod. Nepochybně postupně rostoucí ekonomická síla země, a tím koupěschopnost obyvatelstva většinou vede k postupnému mírnému zvyšování podílu vlastnických forem, rozhodně však nikoli k likvidaci nájemního bydlení.

#####Živnou půdou pro nájemní bydlení jsou větší města

Podobně poměr mezi nájemním a vlastnickým bydlením je velmi rozdílný i u nás v jednotlivých městech a obcích. Nájemní bydlení je tradičně samozřejmě soustředěno spíše do větších měst, zatímco menší města a venkov reprezentují spíše menší vlastnické objekty a rodinné domy. Takže poměr obou forem je zase funkcí struktury osídlení, historického vývoje, tradice, ekonomických faktorů. Je proto charakteristický pro každé jednotlivé sídlo a bylo by naivní hledat nějaký jednotný koeficient. Přiměřený podíl nájemního bydlení v nabídce považuji však za nespornou a nezbytnou podmínku skutečného a zdravého rozvoje trhu s bydlením i v naší republice.

Není zapotřebí žádného sofistikovaného průzkumu ke zjištění poměrně evidentní skutečnosti, že ve většině míst v současné době není nabídka nájemního bydlení dostatečná, a tedy potřebám na tom kterém místním trhu přiměřená. V Praze, Brně a několika dalších velkých městech sice najdeme v realitních kancelářích množství inzerovaných bytů k pronájmu, cenová hladina je však dostupná pouze zhruba horní polovině příjmového spektra. V menších městech pak je nabídka nájemních bytů slabá nebo téměř žádná. Tyto skutečnosti nejcitlivěji dopadají na domácnosti, kterým se nyní výrazně zvyšuje dříve regulované nájemné a které často na trhu nenacházejí pro ně přístupnou nabídku, a dostávají se tak ne svou vinou do neřešitelné pasti.

Tady narážíme na obzvlášť bolestivé téma. Důvodů pro nedostatek nájemních bytů na trhu je opět několik. Patří mezi ně postupná privatizace obecních bytů. Dále rozpor v rozmístění existujícího bytového fondu. Naše země se v celkovém počtu bytů umisťuje někam do středu evropské tabulky. Výraznější problém tedy není v celkovém počtu bytů, ale především v jeho struktuře velikostní, kvalitativní a hlavně teritoriální. Struktura nabídky bytů neodpovídá struktuře pracovních příležitostí. Typickým příkladem jsou některá severočeská města, v nichž je dokonce převaha nabídky bydlení nad poptávkou, ale zcela chybí nabídka pracovních míst. K tomu všemu pak přistupuje i skutečnost, že soukromou iniciativou, bez státní podpory, se nové byty určené pro nájemní formu bydlení prakticky vůbec nestavějí.

#####Hlavní překážkou rozvoje výstavby je dlouhá návratnost

To pochopitelně nejsou zjištění nijak překvapivá. V devatenáctém století si úspěšní živnostníci ukládali své úspory do výstavby nájemních bytů. Ani tehdy výnos z nájemného nebyl nijak závratný, ale nájemní dům skýtal sice skromné, zato bezpečné a stabilní zabezpečení na stáří. Dnes, v době penzijního pojištění, již taková motivace nefunguje. A hlavní překážkou soukromé iniciativy se stává příliš dlouhá doba návratnosti vložených prostředků. Zatímco prostředky vložené do výstavby vlastnického bydlení se investorovi vrátí během dvou až tří let, investice do nájemního domu má návratnost v lepším případě 20, častěji však 30 až 40 let. To není česká specialita. To je imanentní vlastnost této formy investice všude na světě.

A to je také důvod, pro který prakticky všechny vyspělé evropské i ostatní státy investice do nájemního bydlení podporují (byť formy podpory stejně jako její intenzita jsou v různých zemích velmi rozdílné a v čase se mění). Investiční rozhodnutí ke stavbě nájemních bytů komplikují samozřejmě i další faktory, u nás především dlouho přetrvávající státní regulací vytvořená dvojí hladina cen bydlení nebo rezidua některých nestandardních prvků dřívější právní úpravy nájemního vztahu. Tyto skutečnosti již v současné době mají výrazně menší význam, a přiznáme-li jejich dopadu větší váhu než faktoru dlouhodobé návratnosti investičních prostředků, dopouštíme se opět (bohužel pronajímateli často tradovaného) omylu.

#####Státní podpora nájemního bydlení je legitimní

Chceme-li dosáhnout vyváženého rozvoje trhu s bydlením, je určitá míra ingerence ze strany státu či jiných veřejných institucí stimulující investory v segmentu nájemního bydlení zcela legitimní. Státní bytová politika v České republice se od roku 1995 v oblasti nájemního bydlení ovšem soustředila na podporu obcí a měst, se soukromými investory nikdo prakticky ani nepočítal. Navíc pak byla podpora obcí při výstavbě nájemních bytů pro příjmově vymezené osoby realizovaná po několik let Státním fondem rozvoje bydlení ve formě státních dotací koncem roku 2007 zastavena a v oblasti podpory výstavby nájemních bytů po dva roky zůstal jen tenký pramínek v podobě programu, v jehož rámci poskytovalo Ministerstvo pro místní rozvoj ČR obcím relativně malý objem dotací na výstavbu tzv. pečovatelských a vstupních bytů.

Teprve v závěru loňského roku přichází na svět dva nové programy, které vláda schválila jako nové aktivity Státního fondu rozvoje bydlení. Jedním z nich je podpora výstavby nájemních bytů formou přímých dotací, jde však o byty určené pro přísně vymezenou cílovou skupinu nájemců s nízkými příjmy. Druhým programem je nabídka záruk Státního fondu rozvoje bydlení za úvěry na výstavbu nájemních bytů, cílem programu je pomoci financovat vznik nájemních bytů obecně bez vymezení cílové skupiny pozdějších nájemců. Oba programy jsou už otevřeny i soukromým investorům.