Realitní horečka stoupá. Tokenizace nemovitostí je příznakem

Do investičního slovníku se vracejí výrazy jako „blockchain“ nebo „tokenizace“. Slova, která v roce 2017 zaplavila LinkedIn i korporátní zasedačky, nyní znovu rezonují. Tentokrát s příslibem, že promění způsob investování do cihel i v Česku. Když už nepřibývají nové byty výstavbou, přibývají aspoň možnosti, jak se svézt na růstu cen nemovitostí.

Jedním z nejdiskutovanějších nápadů posledních let je prodej obdoby spoluvlastnických podílů ve formě speciální kryptoměny neboli tokenu. Díky tomu mohou investoři vstupovat na realitní trh už s několika tisíci korunami. Tokeny zároveň zjednodušují prodej „spoluvlastnictví“, protože se na ně nenabaluje nutnost notářského ověřování nebo upravování údajů v katastru. Ideální scénář vypadá takto: Investor drží token ve své kryptopeněžence a pravidelně mu do ní přichází podíl z nájemného. Kdykoli ho může prodat či směnit na kryptoburze. Nejlépe samozřejmě poté, co jeho směnný kurz povyroste způsobem odpovídajícím zhodnocení podkladové nemovitosti.

Probuzení ze sna

Tak vypadá ideál, za kterým se podle analytiků Deloitte bude v příštích letech hnát čím dál víc jednotlivců i firem. Tým amerických expertů velké poradenské firmy ve své dubnové studii „Digitální dividendy“ odhaduje, že globální trh s tokenizovanými nemovitostmi dosáhne do roku 2035 hodnoty čtyř bilionů dolarů. Nejprudší růst má přijít už za pět let.

Současnost je ale mnohem střízlivější. Ukazuje to příklad jedné z největších firem v oboru, floridské RealT. Ta funguje od roku 2019 a nabízí stovky nemovitostí rozdělených na digitální podíly – tokeny REG. Ty může koupit i sebedrobnější investor. Tokeny REG drží přes šest tisíc lidí. Na decentralizovaných burzách se však s nimi příliš neobchoduje. Koncem května se denně uskutečnilo jen několik málo transakcí. Nízká likvidita zvyšuje riziko cenové manipulace nebo prostě toho, že pro svůj token nenajdete kupce.

Velcí kluci se blíží

Tuto situaci by do budoucna mohly změnit kroky největších hráčů finančního trhu. Například největší správce aktiv na světě Black­Rock veřejně sází na to, že tokenizace nemovitostí nebo třeba cenných papírů brzy umožní obchodování doslova 24/7.

Pokud by s tokeny začaly pracovat i firmy kalibru BlackRocku, problém s nízkou likviditou by se mohl rychle vyřešit. Právě nadšení, s jakým začal šéf společnosti Larry Fink o tokenizaci v poslední době mluvit, je jedním ze zdrojů očekávání, že se technologie blockchainu zásadně prosadí i mimo svět bitcoinu. Jenže Fink ani nikdo jiný nezmění základní fakt: Dům ani byt se do žádné digitální databáze nevejde. Může v ní být jen jeho záznam. Tedy reprezentace reality, ne realita sama. A právě to má několik potenciálně nepříjemných důsledků.

V zajetí paragrafů

Reputaci projektu RealT nedávno poškodila série stížností nájemníků z Detroitu. Těm podle serveru Realtor vadil špatný stav domů a nemožnost dovolat se nápravy. Někteří ani netuší, na koho se obrátit. „Už roky nikdo na mé stížnosti nereagoval,“ cituje server matku dvou dětí Shirqueru Ayersovou.

Za podobnými případy se často skrývá složitá vlastnická struktura. Mezi konkrétní nemovitostí a tokenem, který je uložený na blockchainu, bývá několik vrstev. Token totiž obvykle nepředstavuje přímý podíl na nemovitosti, ale podíl ve společnosti, jež ji vlastní a pronajímá. Správu nemovitostí často zajišťuje třetí firma. Zakladatelé RealT, bratři Jean-Marc a Remy Jacobsonovi, přiznali problémy s původní správcovskou firmou a slibují nápravu.

Největší právní bludiště by ale vzniklo až v okamžiku, kdy by firma vlastnící tokenizované nemovitosti zkrachovala. Upozorňuje na to i hlavní autor analýzy Deloitte John D’Angelo: „Investoři by měli vědět, co nastane v případě selhání. Může věřitel získat kontrolu nad reálným majetkem, a ne jen nad jeho digitální verzí na blockchainu? Průkopníci v tomto odvětví by měli mít připravené scénáře, jak takové situace řešit v praxi.“

Solidní (ne)jistota

Nepřímé propojení mezi tokenem a fyzickou nemovitostí přitom není výsadou amerického právního systému. Na podobném principu funguje například i česká platforma InvestBay, kterou založil bývalý majitel známého pražského klubu Solidní nejistota Daniel Rajnoch a propaguje ji třeba i web nezávislého policejního odborového svazu.

InvestBay nabízí mikroinvestice do apartmánů v tuzemsku i v zahraničních destinacích. Firma se prezentuje jako průkopník realitní tokenizace a ujišťuje, že v případě problémů držitele tokenů chrání smlouva s nezávislou advokátní kanceláří. Ta by měla zaručit, že zástavní právo bude uplatněno ve prospěch investorů.

„Zejména u nemovitostí, tedy fyzických aktiv, která se tradičně obtížně dělí a obchodují jen ve velkých celcích, je klasické spoluvlastnictví stovkami lidí téměř nerealizovatelné,“ hájí myšlenku tokenizace spoluzakladatel platformy InvestBay Lukáš Přikryl. „Formát investice prostřednictvím tokenů je obecně podobný crowdfundingu. Na rozdíl od investování prostřednictvím obchodníků s cennými papíry není zákaznický majetek součástí povinného garančního fondu, který má klienty chránit před dopady krachu obchodníka,“ upozorňuje advokát Martin Hobza.

To však neznamená, že realitní tokeny nepodléhají regulaci. Nedávno nabyl v Česku účinnost zákon o digitálních financích, který je převedením komplexní evropské kryptoregulace do zdejšího právního prostředí. „Obecně lze konstatovat, že většina modelů tokenizace nemovitostí bude podléhat určité formě regulatorního režimu a dohledu příslušných orgánů,“ shrnuje mluvčí České národní banky Jaroslav Krejčí.

Nájemné přes krypto

Nutnost zabývat se právními detaily ale podkopává význam technologické stránky block­chainu a jedné z jeho možných zásadních výhod. Tedy otevřenosti a transparentnosti. K tomu, aby správce aktiv mohl například na síti druhé největší kryptoměny ether vydat vlastní tokeny a zaznamenávat jejich pohyb, nepotřebuje žádné zvláštní povolení. Stačí technické znalosti a drobný poplatek za zápis transakce.

Tokeny pak mohou volně putovat mezi kryptopeněženkami. Složitější situace nastává v okamžiku, kdy má do téže peněženky přicházet ve formě virtuální měny i nájemné vázané na token reprezentující konkrétní nemovitost. V takovém případě například RealT vyžaduje další krok: registraci a ověření konkrétní peněženky, která se následně spáruje s konkrétní nemovitostí. „U nás je to technicky zajištěno tak, že my v každém okamžiku víme, kdo je vlastníkem tokenů. A tedy v okamžiku, kdy nastává rozhodné datum pro výplatu podílu na nájmu, posíláme peníze všem, kteří mají na dané nemovitosti podíl,“ doplňuje Přikryl z InvestBay.

Na důležitost spolehlivého a snadného propojení anonymních záznamů v blockchainu s reálným vlastnictvím upozorňuje i šéf BlackRocku. Podle něj masivní rozvoj tokenizace brzdí absence jednoduchého a jednotného systému pro ověřování digitální identity. Bez něj nelze snadno určit, komu tokeny skutečně patří.

Tlak na podobné systémy ovšem roste i z jiných stran. Například kvůli sociálním sítím, kde značnou část obsahu negenerují lidé, ale roboti s cílem manipulovat veřejné mínění. Pomáhají jim v tom i nástroje umělé inteligence.

Proti digitální anonymitě

O to víc bude sílit společenská poptávka po tom, aby blockchain umožňoval kromě tokenů nést i zašifrované identifikační údaje. Ty by mohly sloužit třeba k bezpečnému přihlašování k internetovým službám. Šlo by o jeden z možných způsobů, jak omezit anonymitu na velkých digitálních platformách. Boj proti digitální anonymitě má z těchto důvodů podporu i některých českých podnikatelů. Spoluzakladatel investiční společnosti RSJ Václav Dejčmar například na Facebooku napsal: „V bance si taky nemůžete založit anonymní účet nebo účet na falešné jméno. O tohle primárně jde, všechno ostatní je méně podstatné.“ Podle něj ale není realistické očekávat, že by se něco zásadního změnilo. Důvodem je síla a vliv amerických platforem, které by zpřísnění pravidel připravilo o část zisků.

Přesto pokud se podaří zavést aspoň nějakou všeobecně používanou formu on-line ověřování identity, nový impulz by mohla získat i tokenizace rea­litních investic. A v českém prostředí by měla ještě příznivější byznysové okolnosti než nyní.

V nejbližší dekádě v tuzemsku příliš nehrozí, že by se politikům podařilo nastartovat skutečně masivní výstavbu bytů v žádaných lokalitách, která by jejich cenu přiblížila mzdovým možnostem střední třídy. Mikroinvestice do tokenizovaných nemovitostí by jí však mohly nabídnout nový způsob, jak se svézt na růstu cen realit. Není v tom nicméně žádná záruka, že si někdo přes realitní tokeny vydělá na své vlastní bydlení.