Pokud se někdo rozhodne převést nemovitost, měl by si důkladně prověřit nabývací tituly k dané nemovitosti, a to s ohledem na platnost takových nabývacích titulů (zejména kupních, darovacích, směnných smluv a rozhodnutí příslušných orgánů). Detailní prověření nabývacích titulů předchozích vlastníků k převáděné nemovitosti je pro nabyvatele zcela zásadní, protože právě vady těchto nabývacích titulů, i když se vyskytly v minulosti, znemožňují převod vlastnického práva k nemovitosti z převodce na nabyvatele.
#####Dvoufázový převod vlastnického práva
Převod vlastnického práva k nemovitosti je podle platné právní úpravy dvoufázový a je postaven na tzv. intabulačním principu. V první fázi smluvní strany uzavírají smlouvu (zejména kupní, darovací nebo směnnou), která zakládá jejich závazkový právní vztah, když práva a povinnosti ze smlouvy jsou účinná pouze mezi smluvními stranami takové smlouvy (tzn. prodávající je povinen převést vlastnické právo k nemovitosti a kupující je povinen zaplatit kupní cenu za takový převod). K účinkům převodu vlastnického práva k nemovitosti dochází teprve ve druhé fázi na základě vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, tedy na základě intabulace. Zápis vkladu vlastnického práva má tzv. věcně právní účinky, tedy je účinný vůči všem a nikoli pouze mezi smluvními stranami. K intabulaci, tedy zápisu vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí dochází na základě podaného návrhu na vklad vlastnického práva k nemovitosti ke katastrálnímu úřadu, přičemž přílohou návrhu je mimo jiné příslušná smlouva. Při podání příslušný katastrální úřad zkoumá splnění obsahových náležitostí návrhu a příloh a splnění dalších podmínek podle § 4 a 5 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění. Právní účinky takového vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu zpětně ke dni, kdy byl příslušný návrh na vklad vlastnického práva doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
#####Absolutní jistota není téměř nikdy
Nicméně i v případě, že vklad vlastnického práva bude povolen a nový vlastník nemovitosti bude zapsán na příslušném listu vlastnictví, neposkytuje tato skutečnost novému vlastníku nemovitosti absolutní jistotu, že převod vlastnického práva byl proveden platně a že nový vlastník nemovitosti je jejím skutečným vlastníkem. K neplatnosti převodu vlastnického práva k nemovitosti může dojít například v situaci, kdy obchodní společnost uzavře se svým jednatelem kupní smlouvu v rozporu s ustanovením § 196a obchodního zákoníku (cena nemovitosti nebude určena znaleckým posudkem), při nezpůsobilosti smluvních stran uzavřít příslušnou smlouvu nebo při neurčitosti právního úkonu, která není zjištěna příslušným katastrálním úřadem v rámci zjišťování podmínek pro zápis vlastnického práva. Neplatnost právního úkonu způsobuje, že takový právní úkon je neplatný od počátku, a proto vlastnické právo nepřechází z prodávajícího na kupujícího a vlastníkem nemovitosti je nadále prodávající, a to bez ohledu na stav zápisu v katastru nemovitostí. Příslušný katastrální úřad je sice povinen zkoumat splnění podmínek pro provedení vkladu vlastnického práva, avšak některé podmínky nemůže katastrální úřad ověřit vůbec (splnění ustanovení § 196a obchodního zákoníku), některé pouze omezeně (způsobilost smluvních stran k právním úkonům) a nelze samozřejmě vyloučit ani pochybení katastrálního úřadu samotného. V případě, že v průběhu provádění due diligence bude zjištěno, že v minulosti došlo k neplatnému převodu vlastnického práva k nemovitosti, bude nezbytné, má-li k převodu nemovitosti na nabyvatele skutečně dojít, zjištěný problém vyřešit a zajistit, aby nabyvatel převáděnou nemovitost získal od osoby, která je jejím skutečným vlastníkem. Má-li dojít ke smírnému řešení, bude k takovému postupu nutná součinnost osoby, která je, bez ohledu na stav zápisu v katastru nemovitostí, aktuálním vlastníkem převáděné nemovitosti.
#####Smírné řešení má několik možností
V případě smírného řešení pak mohou smluvní strany využít následující postup: Smluvní strany by předně měly zkoumat dobu, která uplynula od neplatného převodu vlastnického práva a skutečnost, zda kupující byl po tuto dobu oprávněným držitelem nemovitosti (tj. v době uzavření smlouvy o převodu nemovitosti nebo po jejím uzavření mu nebyla známa skutečnost, že smlouva je neplatná). Pokud doba, která uplynula od neplatného převodu vlastnického práva k nemovitosti je delší než 10 let a kupující je oprávněným držitelem, pak ze strany kupujícího došlo k vydržení vlastnického práva. Vydržení vlastnického práva je potom nezbytné osvědčit souhlasným prohlášením stran neplatného převodu. Souhlasné prohlášení musí splňovat náležitosti stanovené právními předpisy.
Prodávající opětovně převede vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího, a to zpravidla na základě kupní smlouvy. Následně smluvní strany podají návrh na zápis vkladu vlastnického práva příslušnému katastrálnímu úřadu. Zápisu vkladu vlastnického práva však bude v takovém případě na překážku původní zápis vlastnického práva kupujícího k nemovitosti, který však byl proveden na základě neplatné smlouvy o převodu vlastnického práva. Z uvedeného důvodu musí nejprve smluvní strany zrušit zápis vkladu vlastnického práva, který byl proveden na základě neplatného převodu vlastnického práva.
#####Smlouvu může nahradit dohoda
Výjimečně lze namísto kupní smlouvy připustit uzavření dohody o narovnání, a to v případě, že prodávající a kupující nemohou z nějakého důvodu uzavřít novou smlouvu o převodu nemovitostí (zejména kupní nebo darovací), a pokud účastníci takové dohody tvrdí, že jsou mezi nimi sporná práva. Skutečnost, zda jsou mezi účastníky dohody sporná práva nebo nikoli, je ponechána zcela na úvaze účastníků dohody (zejména se bude jednat o skutečnost, že jedna smluvní strana převodu vlastnického práva bude tvrdit neplatnost převodu nemovitosti, kdežto druhá smluvní strana bude tvrdit, že takový převod vlastnického práva byl platný, avšak oba účastníci dohody budou mít současně zájem na smírném narovnání takových sporných právních vztahů). Účastníci dohody jsou však limitováni tím, že při uzavření dohody o narovnání nemohou obcházet zákon (například pokud by z daňových důvodů nebylo pro původní smluvní strany výhodné uzavřít kupní smlouvu), když v důsledku obcházení zákona by byl takový převod postižen sankcí neplatnosti.
V dohodě o narovnání si účastníci sjednají, že původní převod vlastnického práva byl neplatný (vlastnické právo nepřešlo na kupujícího), a proto si účastníci dohody sjednávají, že narovnáním se kupující stává vlastníkem nemovitosti. Podpisy na dohodě o narovnání by měly být úředně ověřeny, a to na základě analogie s ustanovením 37 odst. 6 vyhlášky 26/2007 Sb.
Převod vlastnického práva k nemovitosti na základě dohody o narovnání bude proveden na základě návrhu na vklad vlastnického práva, když dohoda o narovnání bude mít stejně jako smlouva kupní obligační účinky, přičemž věcněprávní účinky budou založeny na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu. Tomuto výkladu odpovídá rovněž dikce § 2 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., který stanoví, že pokud zákon nestanoví jinak, zapisují se zákonem uvedená věcná práva do katastru nemovitostí vkladem. Protože zákon jinak nestanoví, bude se jednat o vkladové řízení.
#####Soud jako poslední možnost
V případě, že se původní smluvní strany smírně nedohodnou na některém z výše uvedených postupů, prodej nemovitosti se pravděpodobně neuskuteční. Nabyvatel v takovém případě totiž nemá šanci stát se vlastníkem předmětné nemovitosti, a vlastnické právo nezíská v budoucnu ani vydržením (nestává se oprávněným držitelem). Některé ze stran původního převodu nemovitosti pak prakticky nezbude nic jiného, než podat žalobu na určení vlastnického práva k převáděné nemovitosti, přičemž původní kupující se může určení vlastnického práva domáhat v rámci podané žaloby na vrácení zaplacené kupní ceny.
