Byznysová událost desetiletí. Vítek zvažuje prodej realitního giganta CPI i s cennými pozemky v Bubnech
Jeden z nejbohatších Čechů Radovan Vítek má před sebou životní byznysovou křižovatku. Kvůli zvyšujícímu se finančnímu tlaku je podle šesti na sobě nezávislých zdrojů ochoten zvážit nabídky na odkup svého dlouho budovaného impéria CPI Property Group (CPIPG) a za tímto účelem už se i sešel s možnými zájemci. Skupině se přes velké divestice nedaří snížit zadlužení do té míry, aby ji ratingové agentury vrátily do investičního pásma, což jí enormně zdražuje dluhy. Pokud by došlo k prodeji celé skupiny, byla by to jedna z největších transakcí po privatizaci českého hospodářství.
Odborníci na fúze a akvizice oslovení redakcí e15 se shodují, že takto obrovská a složitá transakce se na trhu dlouho neobjevila. Současná tržní kapitalizace firmy podle frankfurtské burzy činí 6,87 miliardy eur, to znamená zhruba 170 miliard korun. Hodnota případné transakce se ale může podstatně lišit, a to podle toho, jak silný se ve vyjednávání bude Vítek cítit. Ve hře je navíc celá řada scénářů, a to nejen z pohledu velikosti podílu. Možnou variantou jsou i samotné divestice těch nejvýznamnějších aktiv.
CPIPG nechala dotazy k možnému rozprodeji majetku bez komentáře. „Tyto spekulace nebudeme komentovat,“ napsal mluvčí skupiny Jakub Velen. Kvůli citlivosti informací se k nim žádný analytik nechce vyjádřit jmenovitě. Firma je navíc obchodovaná na německé burze.
Zájem o CPIPG je velký
„Rozhodně není pravda, že je CPIPG na prodej. Spíš je Radovan Vítek připraven zvážit zajímavé nabídky. A zájem vcelku přirozeně je – CPIPG je velmi zajímavá skupina. Ale jestli nakonec dojde ke změně akcionářské struktury, to se teprve ukáže,“ napsal zdroj, který má k realitnímu podnikateli a jednomu z nejbohatších Čechů blízko.
Ve hře je stále ještě varianta, že se Vítkovi podaří skupinu do značné míry očistit od dluhů a rating CPIPG vylepšit. Agentury jej podle informací e15 mají přehodnocovat během letošního podzimu. Loni přitom ratingová agentura S&P snížila hodnocení úvěrové spolehlivosti CPIPG o jeden stupeň na BB+. To znamená, že rating je nyní ve spekulativním pásmu.
Miliardář se od loňského roku stáhl z aktivního řízení skupiny. Čelí navíc exekuci v souvislosti s rozvodem. „Jedná se o osobní záležitost pana Vítka, která vyplývá z jeho probíhajícího rozvodu s paní Vítkovou. Exekuce pana a paní Vítkových nemá žádný dopad na činnost, majetek ani finanční situaci skupiny CPI Property Group,“ sdělil mluvčí Velen.
Bubny za 10 miliard
Vítek podle zdrojů e15 může prodat jen část svého realitního majetku. Českým klenotem v jeho portfoliu je brownfield v Bubnech, kde má na více než stohektarovém rozvojovém území vzniknout nová čtvrť pro 25 tisíc lidí. „Vítek své pozemky v Bubnech nabízí za 300 až 400 milionů eur,“ řekl e15 zdroj z pražské developerské scény. V přepočtu by šlo o transakci kolem deseti miliard korun.
Vyjednávání o Bubnech probíhá v době, kdy může dojít ke změně územního plánu, což by cenovku za území nepochybně ještě zvedlo. Zatím zde stále platí stavební uzávěra, ale už se připravuje územní studie, která bude podkladem pro změnu územního plánu. Bubny jsou posledním velkým územím v širším centru Prahy, které čeká na development. Smíchov, Rohanský ostrov i Nákladové nádraží Žižkov už se rozvíjí.
CPIPG ale není omezená jen na tuzemský trh, působí v celé střední Evropě, a to takřka na všech realitních trzích. V České republice je největším vlastníkem kancelářských nemovitostí a současně největším pronajímatelem maloobchodních ploch. Patří jí například pražské obchodní a administrativní komplexy Quadrio, Bubenská, Zlatý Anděl, Centrum Fénix, plzeňská Olympia, liberecká Nisa či Olympia v Mladé Boleslavi.
Čisté zadlužení zůstává kolem 50 procent
Skupina kvůli akvizici rakouských realitních koncernů Immofinanz a S Immo v roce 2021 postupně prodává jednu nemovitost za druhou, aby snížila míru zadlužení. Čistý dluh se jí loni díky prodeji majetku za 1,6 miliardy eur sice podařilo snížit o 11,4 procenta, přesto ji nečekají jednoduché roky. Do roku 2029 totiž podle výroční zprávy bude muset splatit závazky ve výši zhruba sedmi miliard eur, tedy v přepočtu 175 miliard korun. Čisté zadlužení, tedy net LTV, zůstává vysoko kolem 50 procent. Ukazatel zachycuje poměr dluhů k valuaci majetku.
CPI Property Group
- Realitní společnost CPIPG v loňském roce dosáhla konsolidovaného hrubého provozního zisku (EBITDA) 747 milionů eur (18,6 miliardy korun), což je o 4,1 procenta méně než o rok dříve.
- Celkové příjmy klesly o čtyři procenta na 1,63 miliardy eur (40,7 miliardy korun).
- Čisté příjmy z nájmů zůstaly téměř nezměněné na 795 milionech eur (19,8 miliardy korun), a to navzdory prodeji nemovitostí. Hodnota nemovitostí v portfoliu skupiny dosahuje 18,2 miliardy eur.
- Míra zadlužení loni klesla na 49,6 procenta.
- Skupina vlastní nemovitosti v Německu, České republice, Polsku a jinde ve střední a východní Evropě. Sídlo má v Lucembursku a s jejími akciemi se obchoduje na burze ve Frankfurtu nad Mohanem.
Vítkově CPIPG podle informací e15 půjčily peníze nejen banky, ale i některé z velkých českých investičních skupin. Otázkou je, zda disponují dostatečnou palebnou silou na odkup celku. Podle odborníků na fúze a akvizice je ale skupina spíše soustem pro zahraniční investory.
„I když by Vítek prodával v relativní tísni, stále se jedná o jednu z nejhodnotnějších skupin v Česku. Málokdo tu bude kapitálově dostatečný připravený na to, aby ji efektivně obhospodařoval,“ míní zdroj z fúzí a akvizic. Mezi ty nejmovitější české skupiny, které na domácím trhu působí, patří PPF, J&T, EPH nebo nově i Czechoslovak Group.
