Tímto tématem je nejednotnost metodik měření a výpočtu ploch prodávaných nebo pronajímaných bytových nebo komerčních nemovitostí. V této souvislosti můžeme principiálně vnímat dvě problematické oblasti. První oblastí je roztříštěnost a nejednotnost metodik, kde téměř každý developer používá jinou metodiku měření a způsob výpočtu podlahových ploch. Druhou oblastí, kterou můžeme vnímat spíše jako určitý etický problém, je jistá nevůle některých developerských a realitně-investičních firem vnést do realitních obchodů a do marketingu projektů jasný řád, otevřenost a transparentnost v souvislosti s měřením ploch, protože jim tento nejednotný a částečně neprůhledný systém obchodně vyhovuje.
#####Chybí jednotný standard měření ploch
Nejen v České republice, ale i celosvětově bohužel neexistuje jeden unifikovaný, všemi využívaný a uznávaný standard způsobu měření ploch. Tak jak jsou na našem trhu zastoupeni místní i zahraniční developeři, banky a investoři, jsou na trhu zastoupeny i různé metodiky vycházející ze zažité praxe, profesních předpisů, norem nebo legislativy obvyklé v jejich domovské zemi. Valná většina české laické i část odborné veřejnosti si na základě vlastních zkušeností, kdy si pořizovala své vlastní bydlení, vžila zjednodušenou představu, že podlahová plocha bytových nebo komerčních prostor má jasně vypočitatelnou výměru, která zjednodušeně řečeno odpovídá ploše pokryté kobercem, linoleem nebo dlažbou.
Co je na tom tedy složitého, že? A neuvědomuje si, že máme na trhu možná až desítku různých a výsledkově odlišných metodik měření a způsobů výpočtu podlahových ploch pronajímaných nebo prodávaných prostorů, jejichž výsledné výměry se mohou celkem významně odlišovat. Navíc je potřeba počítat s tím, že kromě používaných odborně zpracovaných metodik a norem na měření prostor je mnoho projektů, kde si developeři sami určují vlastní pravidla měření a výpočtu ploch bez přihlížení k jakýmkoli zavedeným metodikám. Jednotlivé používané metodiky, normy a zažitá praxe se odlišují především tím, co považují za měřitelnou užitnou či pronajímatelnou plochu, zahrnutelnou do celkové výměry.
Dalším odlišením je například také to, které prostory kdekoli v rámci budovy, mimo vlastních kanceláří, považují za společné prostory využitelné všemi nájemci a v jakém poměru tyto společné prostory rozpočítávají mezi ostatní nájemce, a tedy přičítají v nějakém poměru k výměře vlastních kanceláří (například tzv. add-on factor) apod. Příkladem odlišností tak může být započítávání výměr, které nejsou přímo využitelné nájemcem na umístění pracovních stolů apod. – jako je například často diskutovaná výměra vnitřních sloupů, které jsou v některých metodikách uvažované jako součást pronajímatelné plochy, v jiných nikoli.
Dále to pak může být například zastavěná plocha příček nebo hloubka místnosti počítaná buď k vnitřnímu líci obvodové konstrukce, což může být k parapetu, nebo až ke sklu prosklené fasády, plocha výtahových lobby, plocha recepce a vstupní haly apod. Ve výjimečných případech někteří rezidenční developeři započítávali do celkové výměry bytu dokonce i zastavěnou plochu obvodových konstrukcí, což je podle mého názoru velmi nešťastný způsob, jak opticky snížit nebo udržet nízkou jednotkovou cenu bytu, ale ve skutečnosti si zvýšit celkovou prodejní cenu bytu.
Pokud je o metodice výpočtu zmínka v marketingových podkladech a smluvní dokumentaci, je pochopitelně vše v pořádku, o morálním aspektu se však nebudu zmiňovat. Jaké je asi překvapení kupce nebo nájemce, když si prostory po převzetí přeměří a zjistí, že mu například z 85metrového bytu chybí x metrů skutečné podlahové plochy právě kvůli započtení ploch, které nejsou přímo využitelnou podlahovou plochou, a v prodejní kanceláři developera nebo v realitní kanceláři mu nikdo o konkrétně použité metodice měření a způsobu výpočtu prodejní plochy bytu neřekl.
#####Jednotná metodika umožní fundované srovnávání
Vzhledem k tomu, že cena bytu nebo nájmu kanceláří je ve většině případů stanovena jako jednotková cena za metr čtvereční násobená prodávanou nebo pronajímanou plochou v metrech čtverečních, i výsledná prodejní cena bytu nebo nájmu komerčních prostor se může, metodika od metodiky, značně lišit. Jinými slovy, jeden a tentýž prostor přeměřený několika různými metodikami bude vykazovat několik odlišných výsledků a všechny mohou být podle konkrétně použité metodiky správné. Je tedy potřeba, aby si odborná i laická veřejnost uvědomila, že existují různé metodiky měření podlahových ploch a před uzavřením nájemní nebo kupní smlouvy na bytové nebo komerční prostory se seznámila s použitou metodikou a způsobem výpočtu pronajímané nebo prodávané plochy a v ideálním případě si prostory fyzicky přeměřila.
Jen tak můžeme být schopni fundovaně porovnávat jednotlivé projekty a jejich jednotkové sazby za metr čtvereční. Zvolený způsob měření a výpočtu ploch má tedy přímý vliv na pronájmy a prodeje bytů i veškerých komerčních ploch (zejména kancelářských), na tržní oceňování, na rozpočítávání provozních nákladů a nákladů na správu budov, na oblast financování nemovitostí, na oblast prodejů pozemků s připravenými projekty s ÚR/SP, forwardové investiční prodeje nemovitostí i investiční prodeje již dokončených a plně pronajatých komerčních nemovitostí.
#####Česká praxe se řídí technickými normami
Je potřeba zmínit se o tom, že kromě účelu oceňování nemovitostí dle zákona 151/1997 Sb. a souvisejících prováděcích vyhlášek, zejména pro uspokojování fiskálních potřeb státu a dalších zvláštních účelů, kdy je potřeba znalecký posudek, nejsou na našem trhu žádné závazné normativy nebo legislativa, které by v obchodním realitním styku předepisovaly používání nějaké konkrétní sjednocené metodiky. Jsou zde sice vydány Technické normy Úřadu pro technickou normalizaci TNI 73 03 29 pro rodinné domy a TNI 73 03 30 pro bytové domy, ty mají však pouze doporučující a nezávazný charakter a v zásadě neřeší složitější problematiku měření ploch zejména v komerčních (kancelářských, obchodních a průmyslových) nemovitostech.
Ani vlastní zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, a jeho prováděcí vyhlášky, používané soudními znalci, tuto oblast neřeší příliš do hloubky a pouze velmi zjednodušeně uvádí: „Za podlahovou plochu bytu nebo nebytového prostoru je považován součet všech plošných výměr podlah jednotlivých místností a prostor tvořících příslušenství bytu nebo nebytového prostoru. Podlahová plocha bytu a nebytových prostorů se měří v m2 a nezapočítává se plocha okenních a dveřních ústupků.“
Zde je zapotřebí podotknout, že osobně považuji za systémově správné, že uvedené české technické normy, zákon o oceňování nemovitostí a příslušné prováděcí vyhlášky se soustřeďují především jen na vyjmenované úřední znalecké účely a neomezují developery působící v tržním prostředí ve svém právu zvolit si metodiku, jaká je pro jejich projekt nejvhodnější. Zde je ale nutné apelovat na všechny účastníky trhu, aby svou zvolenou volbu metodiky měření ploch neskrývali, nezamlžovali a naprosto otevřeně informovali všechny zájemce o pronájem či koupi bytových nebo nebytových prostor o aplikovaném způsobu měření a výpočtu ploch v konkrétním projektu.
#####Výpočet stanovuje developer
[file:6266:small:right]
Tím, kdo stanovuje na začátku projektu, jak se budou měřit plánované pronajímatelné a prodávané prostory, je téměř vždy a výhradně developer. Existují výjimečné případy, kdy například developer staví budovu pro jednoho konkrétního nájemce nebo kupce a pak se může developer a nájemce společně dohodnout na způsobu měření a výpočtu pronajímatelné plochy. Nepřichází však v úvahu, aby řekněme jeden z mnoha nájemců nebo jeden kupec bytu v bytovém domě požadoval měření a výpočet pronajímané nebo prodávané plochy jinou metodikou.
V případě, že nájemce nebo kupec nesouhlasí s použitou metodikou a výpočtem plochy, za kterou má platit, má pochopitelně právo si prostory přeměřit sám a podle dosaženého výsledku; pokud s ním nebude souhlasit, pak dojde obvykle na jednání o celkové ceně. Z praktických důvodů není vhodné, aby v jedné budově bylo využíváno několik metodik u různých prostor. To by zcela jistě vedlo k nesrovnalostem a zmatkům při oceňování, rozpočítávání provozních nákladů a správě budovy obecně. Častokrát se stává, že se velikost pronajímaných prostor zadefinuje na základě projektové dokumentace před nebo v průběhu výstavby a po dokončení výstavby se velikost konkrétních prostor může mírně odlišovat v důsledku odchylek či změn při stavbě.
Vždy před převzetím prostor doporučuji prostory si přeměřit nebo je nechat přeměřit odbornou firmou a výsledek konfrontovat s výměrou dle projektové nebo smluvní dokumentace. Je s podivem, jak málo i velkých společností, které si pronajímají komerční prostory, si své pronajaté prostory kontrolně přeměří. Je také potřeba upozornit na to, že každá metodika i naše zavedená znalecká praxe povoluje určitou odchylku při měření délek během vlastního fyzického měření prostor, a to v rozsahu obvykle plus minus jedno až dvě procenta. To znamená jeden až dva centimetry na metr délky, což se může u kratších výměr zdát jako zanedbatelná hodnota.
Avšak u větších, například halových kanceláří, kde může délka kancelářské haly dosahovat i 100 m, tato akceptovatelná odchylka (na 100 m délky) dosahuje již jeden až dva metry, což při běžné hloubce budovy 10 až 15 metrů činí plošně vyjádřenou odchylku 10 až 15 metrů čtverečních, respektive 20 až 30 metrů čtverečních. Pokud budeme uvažovat průměrný nájem za kancelářské prostory v Praze 15 eur/ m2/měsíc a poplatek za služby spojené s užíváním prostor 3,50 eur/ m2/měsíc, pak celková částka, o kterou se mohou roční náklady za nájem a poplatek za služby lišit jen díky povolené odchylce při měření délek, bude 2,220 až 3,300 eura respektive 4,400 až 6,660 eura. Ať si každý zváží sám, zda je tato celková částka zanedbatelná.
#####Konkrétní příklady místního trhu
Zkusme si nyní vliv různých způsobů měření ploch na jednotlivé oblasti nemovitostního trhu krátce popsat. Asi nejviditelnější je vliv rozdílných metodik měření a výpočtů ploch na konečné uživatele prostor (nájemci a kupci). Uveďme si názorný příklad (ve kterém jsou uvedeny pro názornost pouze přibližné orientační hodnoty): Pokud firma hledá nové kanceláře a porovnává si jednotlivé kancelářské projekty podobné kvality a lokality, pak prvotním srovnávacím ukazatelem je obvykle cena nájmu za metr čtvereční za měsíc (nebo rok). Pro zhruba 100 zaměstnanců může běžná firma potřebovat asi 1200 metrů čtverečních.
Někteří developeři a pronajímatelé mohou účtovat nájemné jen za vnitřní podlahovou plochu pronajímaných prostor a pro názornost uvažujme těchto 1200 metrech čtverečních. Zatímco jiní pronajímatelé mohou používat některou ze zahraničních nebo na konkrétní projekt vytvořených metodik, které mohou tuto čistou vnitřní podlahovou plochu navýšit o podíl na společných prostorách, popřípadě mohou započítat i jinou než čistou plně využitelnou podlahovou plochu. Tak se může celková pronajímaná plocha metodika od metodiky lišit i o pět až 15 procent, což při průměrném kancelářském nájemném 15 eur/ m2/měsíc a čisté vnitřní podlahové ploše 1200 metrů čtverečních může znamenat vypočtenou pronajímatelnou plochu, za kterou se platí nájem, mezi 1260 a 1380 metry čtverečními, což v tomto případě reprezentuje rozdíl 10 800 až 32 400 eur ročně.
A to není zcela zanedbatelná částka, zejména při vědomí toho, že tuto částku hradíme každý rok doby nájmu. Při průměrné době nájmu pět let je tento rozdíl 54 000 až 162 000 eur. Investiční hodnota nemovitosti se tak může při sedmiprocentním yieldu lišit až o 154 285 až 462 857 eur. Je však také korektní uvést, že nájemci obvykle v porovnání uvažují s celkovými ročními ubytovacími náklady (total occupational costs) na určitý počet pracovních míst, a tak jednoduchý srovnávací parametr cena nájmu za m2 měsíčně (ročně) je jen jednou jeho porovnávací složkou.
Pokud tedy metodika měření a výpočet pronajímatelné výměry přinese výsledek, který navýší celkové ubytovací náklady nad výši akceptovatelnou nájemcem, je obvykle dosaženo dohody s pronajímatelem formou snížení jednotkové sazby nájemného nebo formou poskytnutí pobídek a zvýhodnění (nájemní prázdniny, příspěvek na vybavení prostor apod.), avšak metodika výpočtu zůstane nadále na takovém projektu nezměněná. Takto to funguje nejčastěji na kancelářském trhu, kde jsou zkušení nájemci i realitní poradci s touto problematikou více obeznámeni a jsou na ni obvykle připraveni.
#####Na bytovém trhu je situace podobná
Na bytovém trhu je situace principiálně obdobná, jen je zde používán menší počet odlišných metodik. Všeobecně se dá říci, že vzhledem k převládající laické veřejnosti na straně kupujících bytů či domů je zde i mnohem menší povědomí veřejnosti o této problematice a jejích úskalích. Tím spíše by developerská a realitní komunita měla své klienty o používaných metodách měření a výpočtech ploch bytů otevřeně informovat.
#####Banky posuzují vhodnost konkrétní metodiky
V oblasti financování developmentu nových nemovitostí je situace o poznání složitější. Developer vstupuje do jednání o projektovém financování na počátku projektu, ve fázi akvizice pozemku. Někdy dokonce i před vlastním pořízením pozemku. Má zpracovaný obchodní plán projektu, který na straně výnosů počítá s tržbami za nájemné za pronajímatelné nebo prodatelné plochy, které jsou vypočítané na základě nějaké zvolené metodiky. Banky by měly být schopny posoudit, do jaké míry je ta či ona metodika pro daný typ projektu konkurenceschopná a vhodná, a zda jsou tedy očekávané tržby projektu dosažitelné a udržitelné.
V případě, že by totiž zvolená metodika byla příliš „tvrdá“ a nájemci nebo kupci by nebyli ochotni tyto vypočítané metry platit, developer by musel sáhnout ke snížení jednotkových sazeb nájemného nebo kupní ceny za metr čtvereční či jiným pobídkám, vedoucí ke snížení celkových výnosů, a to by se negativně promítlo na úvěrových ukazatelích. V případě refinancování nebo financování investiční koupě plně pronajaté nemovitosti je situace obdobná. Banky i nový vlastník musí v rámci due diligence pečlivě a odborně posoudit, zda výnos z nájemného a provozních poplatků sjednaný na základě vypočítané pronajímatelné plochy odpovídá zvyklostem na trhu a zda je dlouhodobě udržitelný v konkurenci ostatních budov na trhu, které mohou být měřeny odlišně.
#####Přáním je jedna metodika
Nedělám si iluze o tom, že se nám v Čechách podaří v dohledné době sjednotit všechny užívané metodiky a systémy měření ploch a přesvědčit u nás působící developery, investory, banky a poradce, aby používali jen jeden standard a jednu metodiku. Věřím ale, že společně přispějeme alespoň k vyšší transparentnosti a otevřenosti v této doposud opomíjené problematice.
*
#####Přehled nejpoužívanějších světových metodik a standardů pro měření ploch:
• Evropská unie: EN 15221-6 – Facilities Management – Space Measurement
• Německo: DIN 277-1 – Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau (Plochy a objemy budov) • Německo: Richtlinie zur Berechnung der Büromietfläche“ – Směrnice pro měření pronajímaných kancelářských ploch vydané v roce 1996 společností „Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung“ (Společností pro výzkum hospodaření s nemovitostmi) ve spolupráci s institucemi „Deutscher Verband Chartered Surveyors e. V.“ (Německým svazem autorizovaných úředních odhaadců) a „Normenausschuß Bau DIN 227“ (Výborem pro stanovení norem ve stavebnictví DIN 277).
• Mezinárodní normy ISO: ISO 9836 – Performance Standards in Buildings – Definice a výpočty ploch a prostorové indikátory.
• Nizozemsko: NEN 2580 – Oppervlakten en Inhouden van Gebouwen (Plochy a objemy budov) je vlastní nizozemskou normou.
• Velká Británie: BCO – British Council for Offices Guide 2005: publikace pojmenovaná Nejlepší praxe ve specifikacích kanceláří.
• Velká Británie: RICS (Královský institut autorizovaných znalců) vydal publikaci – Code of Measuring Practice: Průvodce znalců a odhadců, 5. vydání.
• Severoamerický region: ANSI/BOMA (Building Owners and Managers Association – International) Standardní metoda měření ploch v kancelářských budovách – Tato publikace byla schválena jako americký národní standard institutem Amerických Národních Standardů v roce 1996 (www.boma.org) a je hojně využívaná a respektovaná v USA a Kanadě.
• Severoamerický region: IFMA/BOMA – Jednotný přístup měření kancelářských ploch pro účely správy nemovitostí – tato publikace byla schválena jako americký národní standard institutem Amerických národních standardů a je hojně využívaná a respektovaná v USA a Kanadě.
IPD Occupiers – divize firmy IPD (Investment Property Databank) vyvíjí a prodává různé předpisy a metodiky označované jako Global Estate Measurement Standards využívané v oblasti nemovitostí pro měření a posuzování parametrů nemovitostí, jejich nákladů a funkcí využití a jednou jejich součástí je nově zaváděný systém měření ploch IPD Space Code. Z výše uvedeného seznamu je patrné, že každá země má vlastní zažité a užívané metodiky, a tak je pochopitelné a pravděpodobné, že například německý developer, který bude v České republice realizovat své projekty, bude uvažovat o měření pronajímatelné plochy na základě výše uvedené směrnice GIF z roku 1996. Britský investor bude pravděpodobně používat metodiku RISC nebo obdobný anglosaský systém a severoameričtí investoři budou zase pravděpodobně očekávat využití standardu BOMA.
