O budovu v centru Prahy byl velký zájem
Dům v ulici Politických vězňů byl postaven v roce 1896. Kdysi tu byly byty, později je nahradily kanceláře. Budova byla v minulých letech součástí nemovitého majetku Českých drah, o který se stará Správa železniční a dopravní cesty. V přízemí této administrativní budovy je restaurace s kavárnou. „Výhodou bylo, že se nemovitost nachází v centru metropole, jen sto metrů od Václavského náměstí. Navíc je tu dobré dopravní spojení nejen díky nedaleké Severojižní magistrále, ale také proto, že blízko jsou stanice metra a tramvají,“ říká člen představenstva společnosti Naxos a jeden z předních odborníků na realitní trh Libor Nevšímal. Atraktivitu budovy na druhé straně snižovaly spory mezi majitelem budovy a firmou, která měla celý dům v dlouhodobém nájmu. „Nájemce nemovitosti argumentoval tím, že provedl rozsáhlou rekonstrukci a že nájemné, které má podle smlouvy platit, by mělo v první fázi tuto rekonstrukci uhradit. Budoucí vlastník tedy neměl jistotu, kdy se mu vložená investice začne vracet,“ dodává Nevšímal a připomíná, že právoplatně uzavřený nájemní vztah přechází automaticky na nového vlastníka. Ten měl povahu věcného břemene a byl platný do roku 2019.
#####Vyvolávací cena vzešla z porovnání podobných prodejů
Při stanovení vyvolávací ceny budovy v ulici Politických vězňů ji Naxos porovnával s dalšími nemovitostmi v centru Prahy, které prodával. „V té době to byl prodej osmnácti nemovitostí mezi Václavským náměstím, Jindřišskou ulicí a Panskou ulicí, který byl realizován za 801 milionů korun. A pak také Palác Kotva - ten Naxos zpeněžil za 496 milionů korun,“ uvádí Libor Nevšímal. Využity byly také detailní znalosti toho, co se právě dělo na realitním trhu a za jaké ceny prodávaly podobné nemovitosti ostatní společnosti. Roční zisk z nájmů kanceláří a restaurace v budově by činil v ideálním případě osm milionů korun - to kdyby byly pronajaty všechny prostory. Nejvyšší reálný výnos však činil šest milionů korun a vzhledem k tomu, že nájemné se pohybovalo spíše na horní hranici, již nebylo možné zisk zvýšit. Znamenalo to, že při dvanáctileté návratnosti by měla tržní cena domu činit zhruba 80 milionů korun. Nicméně nejnižší podání bylo stanoveno po dohodě s vlastníkem na základě znaleckého posudku, při jehož vypracování bylo přihlíženo především k porovnávací a již výrazně méně k výnosové hodnotě objektu, na 115 600 000 korun. „Dražba se uskutečnila v létě roku 2006. Nyní se takové nemovitosti prodávají složitěji. Příkladem je bývalá budova ČEPRO ve Spálené ulici v Praze. Její dražba se konala ve druhém prosincovém týdnu loňského roku. A byla neúspěšná, přestože nabídky, které majitelé na prodej nemovitosti dostávali, byly ještě v červnu loňského roku až o 70 procent vyšší než cena stanovená jako nejnižší podání pro dražbu,“ říká Libor Nevšímal. V současnosti uspěje na trhu podle jeho slov především ten, kdo nabízí podobnou nemovitost za výhodnou cenu. Rozhodující je především návratnost investice, kterou zaručí obvykle pravidelné výnosy z nájmů nebo provozu. Menší šanci pak má prázdný, nevyužitý dům. „Nyní jsou investoři maximálně konzervativní. Ti, kteří mají peníze, také mají z čeho vybírat a dávají přednost bezpečným investicím,“ míní Nevšímal.
#####Obchod takřka neuvěřitelný
Dražbě budovy předcházela rozsáhlá reklamní kampaň v tisku i na internetu. Naxos také vybíral z vlastních databází potenciální zájemce, kteří během posledních dvou let investovali do obdobných objektů. Tato databáze byla doplněna o investory, o nichž odborníci usoudili, že by mohli mít o budovu zájem. Šlo hlavně o developery, investiční společnosti i fondy. Přes původní velmi skeptické prognózy se dražby zúčastnilo sedm subjektů, které tvořily národnostně pestrou skupinu. Kromě dvou českých to byli investoři z Irska, Itálie a Izraele. Rozdíl mezi původně stanovenou hodnotou budovy představující maximálně 80 milionů a cenou, za kterou se ji podařilo vydražit, byl obrovský. Licitace při dražbě připomínala velký závod. Dům nakonec získala za 135 milionů korun italská společnost vlastnící mnoho pražských nemovitostí především na Vinohradech.
