Jak funguje oceňování nemovitostí, lze nejlépe ukázat na příkladu z praxe. Pan Mašek z Příbrami zdědil rodinný dům v Hradci nad Moravicí. Při vyřizování dědictví oslovil znalce A v oboru ekonomika, aby mu vypracoval znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní hodnotě) jeho domu za účelem stanovení notářských poplatků. Následně se rozhodl dům prodat. O koupi předběžně projevil zájem pan Dvořák z Opavy, a protože není odborník, obrátil se na odhadce B v oboru oceňování nemovitostí, aby mu vypracoval cenovou informaci s doporučením, jakou částku má panu Maškovi nabídnout. Po několika jednáních se obě strany dohodly na koupi, ovšem pan Dvořák neměl k dispozici potřebný obnos, a proto zažádal v bance o hypoteční úvěr.
Banka vyslala na místní šetření odhadce nemovitostí C, který vypracoval tržní ocenění a sdělil bance jednak, jaká je obvyklá cena nemovitosti, kterou bude hypoteční úvěr zajištěn, a jednak návrh zadlužitelné hodnoty. Úvěr byl panu Dvořákovi poskytnut, celá transakce proběhla a panu Maškovi vznikla povinnost zaplatit majetkovou daň z převodu nemovitostí. Znalec D z oboru ekonomika mu vypracoval znalecký posudek o ceně zjištěné, ze kterého vyplývalo, že cena zjištěná podle zvláštního předpisu (vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/97 Sb., o oceňování majetku) je nižší než skutečně realizovaná kupní cena. Daň z převodu nemovitosti tedy byla vyměřena ze skutečně realizované kupní ceny.
#####Další znalecké posudky
Po nastěhování pan Dvořák začal dům vyklízet a připravovat jej k dílčí rekonstrukci a přitom zjistil, že dům má některé vady. Rozhodl se proto žalovat pana Maška ve věci snížení ceny obvyklé vlivem zjištěných vad. K tomu si najal znalce E z oboru vady a poruchy staveb, který jednotlivé vady identifikoval a následně kvantifikoval náklady na jejich odstranění. Protože znalec v oboru vad a poruch nebyl zároveň rozpočtář, najal si odborného konzultanta F, který zpracoval část posudku, která se týkala rozpočtu. Poté, co pan Dvořák získal od pana Maška zpět část kupní ceny, si najal stavební firmu a nechal provést rekonstrukci.
Protože měl pochybnost o tom, že částka za stavební práce je účtována správně, najal si znalce G z oboru ekonomika, který posoudil rozsah a kvalitu provedených stavebních prací a cenu za provedené práce. Po dvou letech se pan Dvořák bohužel rozvedl a po vypořádání společného jmění manželů musel vyplatit bývalé paní Dvořákové polovinu hodnoty rodinného domu, který společně nabyli za dobu trvání manželství. Znalecký úkon stanovit cenu obvyklou pro účely tohoto vypořádání byl úkol pro znalce H z oboru ekonomika.
#####Kdo je znalec a kdo odhadce
V našem příběhu vystupovali jak znalci a jejich konzultanti, tak i odhadci. Všem zúčastněným osobám bylo společné jedno -objekt, který zkoumali. V tomto případě se vždy jednalo o rodinný dům v Hradci nad Moravicí. Rozdíl byl v zadání znaleckého úkolu, resp. zadání ocenění, kterým byli pověřeni, a jak uvidíme dále, v dalším dílu seriálu, i v závěrech jejich zkoumání. Znalec je osoba, která byla v souladu se zákonem č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, jmenována znalcem v příslušném oboru ministrem spravedlnosti nebo jím pověřeným předsedou krajského soudu (v Praze předsedou Městského soudu).
O jmenování znalcem sice může požádat v podstatě kdokoli, ale na jmenování není nárok a soudy, resp. ministerstvo spravedlnosti, velmi pečlivě zkoumají zejména odborné znalosti žadatelů a posuzují, zda jsou pro velmi náročný a zodpovědný výkon znalecké činnosti skutečně vhodní. Každý krajský soud má vytvořeny tzv. poradní sbory, složené z nejlepších a nejzkušenějších soudních znalců daného oboru, kteří posuzují jednotlivé žadatele. Proces jednotlivých odborných zkoušek a obhajob vzorových prací je skutečně velmi náročný a uspěje v něm jen několik procent ze všech žadatelů.
To, že se tedy někdo stane znalcem, je nesporným průkazem jeho kvalifikace pro dané znalecké úkony. Na rozdíl od odhadce, který je de iure, a většinou i de facto, živnostníkem a ručí za svoji práci podobně jako švec nebo lakýrník, je znalec za zpracované znalecké posudky trestně odpovědný - viz § 175 trestního zákona - skutek podání nepravdivého znaleckého posudku. Toto velmi přísné zákonné opatření bylo přijato proto, že znalecké posudky hrají velmi významnou roli jak v občanskoprávních, tak i trestních řízeních.
#####Odhadce pracuje na základě živnostenského oprávnění
Odhadce není, na rozdíl od znalce, jmenován nějakým státním orgánem, ale byl mu vydán živnostenský list na činnost „Oceňování majetku“. Do 1. července 2008 se jednalo o činnost koncesovanou, po tomto datu již byly podmínky pro udělení zmírněny a jedná se jen o činnost vázanou na předchozí vzdělání, například technického nebo ekonomického směru. Odhadci nemohou zpracovávat znalecké posudky, nemohou se vyjadřovat kupř. k ceně zjištěné podle zvláštních předpisů (stanovení základu majetkových daní) a působí tedy jako cenoví nebo techničtí poradci. Na současném realitním trhu odhadci pracují hlavně pro banky a spořitelny a jsou těmito institucemi najímáni, aby prováděli tržní ocenění pro zajištění úvěrů nemovitými zástavami. Vzhledem k počtu úvěrů nemohou totiž tuto činnost znalci kapacitně zajistit.
#####Certifikovaný odhadce
Vzhledem k poměrně nižším požadavkům na kvalifikaci odhadce oproti znalci se do řad odhadců bohužel dostali i jedinci, kteří ne zcela splňují požadavky na tuto náročnou a odpovědnou práci. Proto se banky a spořitelny, jako největší odběratelé jejich služeb, rozhodly požadovat po odhadcích větší průkaz kvalifikace, než je jenom živnostenský list. Na konci minulého století proto vznikly první certifikační orgány akreditované státem (na území České republiky působí pro oblast oceňování nemovitostí čtyři), vázané na vysoké školy a profesní organizace, které mohou odhadce certifikovat. Proces certifikace je do jisté míry podobný procesu zkoumání odborných znalostí žadatele o jmenování znalcem. Žadatelé o certifikaci předkládají k obhajobě odborné práce a skládají odborné zkoušky. Certifikát je udělen na časově omezenou dobu tří nebo pěti let, následně se certifikovaný odhadce musí podrobit recertifikaci, kde mimo jiné prokazuje soustavnost svojí práce, zvyšování kvalifikace apod.
Z uvedeného přehledu poměrně jednoznačně vyplývá, že při tak závažných úkonech, jako jsou ty, které jsou spojeny s realitními obchody, tedy s obchody, které průměrný člověk realizuje jen několikrát za život, a zároveň s obchody, které výší transakce přesahují řádově jiná investiční rozhodnutí, jako je koupě automobilu nebo ledničky, lze všem účastníkům jen doporučit, aby se obraceli pokud možno na znalce v daném oboru, kteří svoji způsobilost jednoznačně prokázali. Role odhadců-živnostníků může být v některých případech zástupnou rolí znalce, ale v tomto případě je vždy dobré dát přednost odhadci, který byl certifikován některou ze společností k tomu oprávněných.
V příštím dílu našeho malého seriálu se budeme zabývat tím, co je to znalecký posudek a co tržní ocenění a jak se tyto dva produkty mohou lišit.
