#####Na dotazy odpovídá JUDr. Richard Gurlich, Ph. D. právní poradce
?
Nabývání nemovitostí v České republice cizinci bylo v minulosti zakázáno právními předpisy České republiky, konkrétně devizovým zákonem. S přístupem České republiky do Evropské unie k 1. květnu 2004 si Česká republika vyžádala dočasnou výjimku z všeobecné možnosti nabývat nemovitosti cizinci a toto nabývání bylo i nadále zakázáno. První část této dočasné výjimky zákazu nabývání nemovitostí cizinci odpadla 1. května 2009, kdy bylo umožněno cizincům nabývat tuzemské nemovitosti s výjimkou zemědělské půdy a lesů. I tato výjimka však vypršela 1. května 2011. Znamená to tedy, že v současnosti již neexistují žádné zákazy pro cizince, kteří chtějí nabývat nemovitosti na území České republiky. K nabytí nemovitosti tedy není potřeba žádného povolení ani dřívější praxe nabývání nemovitostí přes společnost s ručením omezeným již není nutná.
Chtěla jsem se zeptat, jakým způsobem mohu darovat rodinný dům dvěma manželům, kteří nejsou moji příbuzní. Bude lepší a bezpečnější s přihlédnutím k případnému rozporování ze strany mé rodiny, když jim domek daruji nebo prodám za symbolickou cenu? Je vůbec možné prodat dům pouze naoko? Ráda bych také v domku dožila. Jak je toto možné zajistit a jaká by byla případná výše daně při darování a při prodeji nemovitosti?
Nejprve k daňové problematice. Sazba daně z převodu nemovitosti činí 3 % ze základu daně, kterým je cena prodejní nebo odhadní, a to vždy ta vyšší z nich. Sazba daně darovací v případě darování osobám mimo příbuzenský vztah činí nejméně 7 % z ceny odhadní a s růstem odhadní ceny roste i tato procentní sazba darovací daně. Z hlediska daňového je tedy výhodnější nemovitost prodat i třeba za nižší cenu. Nicméně měla byste se vyvarovat prodeje za skutečně symbolickou cenu, neboť by toto jednání mohlo být považováno příslušným finančním úřadem za zastřený právní úkon a tento by vám mohl darovací daň zpětně doměřit. Pokud chcete v domku dožít, je vhodné v případné smlouvě zřídit věcné břemeno doživotního užívání předmětné nemovitosti, které zajistí právní rámec vašeho dalšího setrvání ve vašem domku. Tím se zajistíte před neočekávanými událostmi i před případným zhoršením vztahů mezi vámi a manželi. Ohledně případného napadení platnosti této transakce vašimi příbuznými nemá volba druhu smlouvy žádný vliv. Nicméně v případě, že by se k vám obdarovaní začali chovat v hrubém rozporu s dobrými mravy, mohla byste požadovat vrácení domku. Z tohoto pohledu je darovací smlouva o něco výhodnější, neboť toto u smlouvy kupní požadovat nelze. V této situaci je třeba zvážit veškeré okolnosti daného případu. Vzhledem k tomu, že se nejedná o zcela rutinní případ, doporučil bych konzultaci s odborníkem.
Před čtyřmi lety jsem koupil byt a pronajímám jej nájemci na dobu neurčitou. Byt chci z rodinných důvodů prodat a nájemce se ozývá, že má k bytu předkupní právo. Má nájemce skutečně předkupní právo k bytu?
V tomto případě by předkupní právo muselo být sjednáno smluvně.
Předkupní právo nájemců bytu skutečně existuje, ale jen za specifických podmínek stanovených právním předpisem. Ty vymezuje §22 odst. 1 až 3 zákona 72/1994 Sb., zákon o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Zde je stanoveno, že vlastník má povinnost nabídnout byt při jeho převodu. Nájemce má následně 6 měsíců na přijetí této nabídky. Po uplynutí této lhůty má nájemce následně po dobu jednoho roku předkupní právo k bytu. Nicméně odstavec 3 tohoto paragrafu poněkud oklikou stanovuje, že se předkupní právo nájemce uplatní pouze u prvních převodů jednotek po prohlášení vlastníka budovy. Z vašeho dotazu však vyplývá, že jste byt koupil. Ve vašem případě se tedy nebude jednat o první převod jednotky po prohlášení vlastníka. Tedy váš nájemce předkupní právo k vašemu bytu nemá. Nic vám však nebrání k prodeji vašeho bytu tomuto nájemci.
