Co znamená vlastnit byt? Jaká práva a povinnosti má nový vlastník v souvislosti s vlastnictvím bytu v bytovém domě, kde je tzv. společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ)? Co to vůbec takové SVJ je? Mnoho lidí má v odpovědích na tyto otázky řadu nejasností. K jejich vysvětlení by měl přispět tento článek.
Vlastník každé jednotky, tj. bytu, garáže, kanceláře atd., se stane po zápisu do katastru nemovitostí členem společenství vlastníků jednotek. SVJ je podle zákona o vlastnictví bytů speciálním typem právnické osoby, zapsané v obchodním rejstříku. Takovéto SVJ si představme jako akciovou společnost (dále jen AS). Každý vlastník je něco jako akcionářem, který vlastní určitou část vlastnického podílu v domě, tedy i část společných prostor v bytovém domě. Jedná se o část výtahů, fasády, chodeb, střechy, zábradlí atd. Vše má vlastník uvedeno v prohlášení vlastníka. Nejvyšším statutárním orgánem SVJ je shromáždění vlastníků jednotek, které se schází minimálně jedenkrát ročně, v AS jde o valnou hromadu. Dalším statutárním orgánem v SVJ je výbor, v AS jde o představenstvo společnosti. A konečně něco jako dozorčí rada je v SVJ nazvána kontrolní komisí.
#####Ustavující shromáždění vlastníků
První, tzv. ustavující shromáždění vlastníků jednotek musí svolat bývalý vlastník nemovitosti, většinou developer, nebo jím pověřená osoba, většinou správce nemovitosti, a to do 60 dnů od zapsání třetího vlastníka do katastru nemovitostí. Zároveň musí být zapsána v katastru nemovitostí dostavěná nemovitost. Shromáždění vlastníků jednotek musí být uskutečněno alespoň jednou v kalendářním roce s minimální účastí 50 procent spoluvlastnického podílu členů SVJ v domě. Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu, tedy podle počtu metrů čtverečních plochy bytu na společných částech domu, není-li mezi vlastníky jednotek dohodnuto jinak. A zároveň vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.
#####Zálohové platby za služby
[file:8068:small:right]
To znamená platit zálohové platby za služby spojené s povinnostmi vyplývajícími z vlastnictví bytové a nebytové jednotky ihned po podepsání kupní smlouvy a převzetí bytu od bývalého vlastníka. Důležité je si uvědomit, že se jedná o zálohové platby, které se vždy ve druhém čtvrtletí roku, konkrétně do 30. dubna, vyúčtovávají na základě porovnání se skutečnými náklady v tzv. vyúčtování záloh. Je důležité si uvědomit, že zálohy jsou v prvním roce vašeho bydlení vyšší, než skutečné náklady na bydlení. Především z důvodu neznalosti skutečné spotřeby všech médií (voda, teplo, plyn, elektřina) vlastníky v domě. Podílení se na platbách jinak než podle spoluvlastnického podílu může být rozhodnuto až na shromáždění vlastníků jednotek, a to i se zpětnou platností, samozřejmě však před vyúčtováním za daný rok. Tedy od začátku povinnosti placení zálohových plateb.
To znamená, že veškeré přeplatky, resp. nedoplatky, budou s vlastníkem vyrovnány ve vyúčtování. Důležité je si prověřit, zda jsou zálohové platby placeny na bankovní účet, který je ve vlastnictví SVJ. POZOR, kdyby vlastník jednotky neplatil určené zálohové platby, nastanou dvě zásadní skutečnosti v rámci dluhu vůči SVJ. Jelikož zálohy vycházejí z uzavřených smluv především s dodavateli všech médií, musí mít SVJ dostatečné finanční prostředky na pravidelné zálohové platby. Pokud se neplacením záloh dostane do platební neschopnosti, může se stát, že dodavatelé služeb je přestanou domu poskytovat (např. uzavření dodávky tepla). Pokud vlastník dluží SVJ na zálohách, může SVJ po dlužníkovi částku vymáhat i s pomocí advokátní kanceláře včetně advokátních poplatků za vymáhání a dokonce může být soudem stanoveno zástavní právo k jednotce.
#####Služby spojené se správou domu
Běžně dodávané služby spojené se správou společných prostor objektu jsou kompletní administrativní a ekonomicko-účetní servis pro SVJ, kompletní technicko-provozní servis ve společných prostorách domu - od běžné údržby v domě přes zákonné prohlídky všech technických zařízení v domě až po zajištění všech oprav, reklamací a jiných technických prací v domě, odvoz komunálního odpadu, pravidelná zákonná údržba výtahů, pojištění nemovitosti, úklid vnitřních a venkovních společných prostor a údržba společné zeleně okolí domu.
#####Konkrétní vyčíslení položek
Při koupi bytu do osobního vlastnictví v novém bytovém domě lze očekávat následující zálohové platby za služby spojené s povinnostmi vyplývajícími z vlastnictví jednotky: Pokud předpokládáme zálohy za výše uvedené běžné služby spojené s každou jednotkou a vycházíme z ceny 500 korun za GJ a z ceny 57 korun/m3 vodného a stočného, včetně příspěvků do fondu oprav ve výši do 10 korun/m2, pak vlastníci bytů mohou očekávat zhruba následující zálohové platby.
Za byt o velikosti 40 metrů čtverečních by měsíčně platili částku mezi dvěma až čtyřmi tisíci korunami. Za byt o velikosti 60 metrů čtverečních mezi čtyřmi až šesti tisíci korunami a byt o velikosti 100 metrů čtverečních mezi šesti až devíti tisíci korunami měsíčně. Vždy je zásadní položkou v rámci záloh na služby spotřeba tepla a TUV.
#####Základní funkce, ale i nadstandardní služby
Správcovská společnost prioritně poskytuje vlastníkům kompletní administrativní, ekonomickoúčetní a technicko-provozní servis celého domu. Další velmi zásadní činností správce nemovitosti je sledovat a upozorňovat na veškerá práva a povinnosti, které pro SVJ ze zákona o vlastnictví bytů a jiných souvisejících zákonů vyplývají a provázet je jimi. Konečně třetí funkcí správce je vytvořit odborné zázemí pro výbor SVJ, který je zodpovědný za fungování celého SVJ. Nadstandard, který je možné si u některých firem objednat, spočívá v pravidelném úklidu bytu, žehlení, zalévání květin, péče o balkony a terasy, hlídání dětí, doučování, péče o seniory, venčení psů.
Dále v rámci běžné údržby v bytových jednotkách jde o práci s drobnou technikou (vrtačky apod.), elektroinstalační práce, instalatérské, topenářské a malířské práce, včetně přípravných prací před a po malování, sádrokartonářské a další práce. Také je možný pravidelný měsíční úklid garáží a garážových stání a uplatňování reklamačních práv v rámci bytových jednotek.
