#####Tato rubrika vzniká ve spolupráci s Asociací realitních kanceláří ČR
V našem družstevním bytovém domě vzniklo v důsledku převodu bytů do vlastnictví členů družstva společenství vlastníků (jako právnická osoba). Co se pro mě jako vlastníka bytu a člena SVJ mění, resp. jaké nové povinnosti z této změny vyplývají?
Veškeré změny (práva i povinnosti) vyplývají ze změny vlastnictví - z členů bytového družstva a zároveň nájemců družstevního bytu se stali vlastníci bytu (dle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., v platném znění), resp. dle terminologie tohoto zákona vlastníci jednotky (může jít i o nebytové prostory). Každý byt je samostatnou nemovitostí, jejíž vlastnictví se zapisuje do katastru nemovitostí, jako například rodinný dům. Ve smlouvě o převodu jednotky (tj. smlouvě mezi vámi a družstvem) je také uvedeno, že se stáváte spoluvlastníkem společných částí domu a také adekvátní části zastavěného pozemku (pokud v době převodu nebyl tento pozemek ve vlastnictví jiného subjektu než družstva, to by následně mělo být stejně vyřešeno odkoupením či nájmem tohoto pozemku). Veškerá činnost společenství vlastníků jednotek (SVJ), což jsou téměř výlučně aktivity spojené se správou bytového domu (provoz, údržba, modernizace apod.). Po vzniku SVJ jako právnické osoby na ustavujícím shromáždění (nutný notářský zápis) se činnost SVJ řídí výše uvedeným zákonem o vlastnictví bytů a stanovami SVJ, které musí být přijaty na ustavujícím shromáždění. Nutnou podmínkou fungování je zvolení minimálně tříčlenného výboru SVJ (nebo tzv. pověřeného vlastníka) a popř. kontrolní komise.
#####Každý vlastník má práva i povinnosti
Podstatná změna je dána právě změnou vlastnictví. To znamená, že každý vlastník bytu (jednotky) má nejen svá práva (spolurozhoduje na shromážděních vlastníků, volí výbor SVJ) a i povinnosti, respektive spoluodpovědnost za stav domu. A to je zásadní rozdíl od postavení nájemce bytu. Pokud jde o praktickou stránku správy domu, jsem přesvědčen, že každý majitel bytu by měl mít ve vlastním zájmu alespoň základní informace o tom, jak je celý bytový dům spravován. V první řadě je nutné vědět, zda se o dům stará i výbor společenství vlastníků vlastními silami, nebo zda je péče svěřena specializované firmě zabývající se profesionálně správou nemovitostí. V této souvislosti je třeba zdůraznit, že správa bytového domu není -jak si mnozí stále ještě myslí - jednoduchou záležitostí, ale naopak rozsáhlá a kvalifikaci a zkušenosti vyžadující činnost.
K tomu, aby správa nemovitostí byla uskutečňována na profesionální úrovni, je třeba mít znalosti z řady profesí a znát rozsáhlou legislativu (zákony, vyhlášky a jiné právní normy), která se provozu a údržby nemovitostí týká. Jde například o právní předpisy určující povinné revize technických zařízení (např. výtahy, rozvody elektro a plynu, protipožární zařízení a další), předpisy, na jejichž základě se uzavírají smluvní vztahy např. mezi správcem a vlastníkem domu, dále účetní a daňové předpisy, předpisy upravující způsob rozúčtování nákladů na dodávky vody a tepla mezi jednotlivé uživatele bytů a mnohé další. Je potřeba konstatovat, že kvalitně prováděná správa bytového domu, která umožňuje bezproblémové bydlení jeho obyvatel včetně provádění technické údržby včas a takovým způsobem, aby nedocházelo k chátrání domu, je vysoce náročná a kvalifikovaná činnost. A jako takovou je třeba ji odpovídajícím způsobem zaplatit.
