*komerčních ploch v rámci existujících nájemních vztahů*
Současný stav trhu nemovitostí týkající se užitných komerčních ploch v rámci nájemních vztahů odpovídá očekávání a vývoji v minulých letech – jak v České republice, tak i v regionu střední a východní Evropy (CEE). Poměrně velké množství ploch je nevyužitých, nová výstavba je minimální, často spekulativního charakteru.
Najdou-li se nájemci, pak nejspíš nově postavíme, ale jen pokud získáme prostředky od banky, která už také prozřela a financuje za zcela jiných podmínek než dříve. To je klíčová podstata celé problematiky. Nyní je snaha získat nájemce ještě úpornější, než bývalo zvykem, včetně snahy o jeho udržení. Co se týče úsilí vyhovět nájemci, vyjít vstříc jeho potřebám v důsledku recese a tím i změn ve strategiích, velikosti a ceně prostor, je aktivita pronajímatelů velmi malá.
Jde o logický důsledek hospodářské situace od roku 2008, stejně tak změn na trhu nemovitostí – hlavně pokles poptávky v důsledku recese, nevyužitá nabídka a její převis z minulých let. Obdobný stav panuje v jednotlivých segmentech nemovitostního trhu, počínaje maloobchodními plochami přes kancelářské a konče skladovými. V tuto chvíli budeme abstrahovat od rezidenčních nemovitostí, kde můžeme říci, že jde o relativně autonomní oblast (nájemní bydlení, regulativy apod.), ke které se vrátíme v některém z dalších vydání.
S určitou pravidelností dochází v důsledku nynější ekonomické situace k poklesu tržních cen nájemného, vyjma výjimečných lokalit. Je to dáno mimo jiné změnou poptávky a poměrně velkou nabídkou prostor, samozřejmě ekonomickou výkonností jak subjektů, tak jednotlivých trhů. Společnosti i jednotlivci sledují tento pokles nejčastěji s pevně stanovenými výšemi nájemného a souvisejících poplatků po dobu mnoha let, na první pohled bez možnosti změny takového stavu, ale mnohdy s velkou potřebou změnit dnes silně zatěžující dopady smlouvy. V kleštích je drží poměrně tvrdě stanovené podmínky ze strany pronajímatelů, s vymahatelnými garancemi plateb (zálohami, bankovními zárukami aj.), minimálně ve výši 3 měsíčních plateb včetně souvisejících servisních poplatků i DPH. V následujícím textu nastíním úspěšně aplikované postupy, jak se dá s takovou situací vypořádat. Není to úplně jednoduché ani snadné, ale určitá řešení existují.
#####Příčiny a důsledky změn
Během posledních let i v současnosti většina subjektů přistupuje ke změnám ve velikosti i směru svých činností v důsledku poklesu obratu, změny spotřebního chování nebo v důsledku strukturálních tržních příčin, včetně rostoucí daňové zátěže. Proto je žádoucí a mnohdy i nutné změnit velikosti svých k různým účelům držených ploch. Některé subjekty potřebují větší rozsah ploch, ale jsou v malém procentu vzhledem k těm, které plochy optimalizují, zmenšují nebo se snaží změnit jejich strukturu či využití. Poměrně dobře lze změny dosáhnout v oboustranně fungujících vztazích pronajímatel vs. nájemce, chcete-li vlastník a uživatel. Bohužel oboustranně dobře fungujících obchodních vztahů v případě potřeby zásadnějších změn v důsledku potřeby optimalizace, restrukturalizace nebo redukce ploch v české kotlině ani v okolních zemích mnoho nenajdeme. Je to dáno zejména tím, že vlastník (původní investor, developer aj.) je často pevně vázán k financující instituci, která mu pokryla velkou část investice do nemovitosti, pominu-li krátkozrakost či neuvědomění. Dosáhnout změny znamená i obměnit horko těžko schvalované a vyjednávané podmínky financování, do čehož se nikomu příliš nechce.
Lze říci, že v posledních třech letech bylo relativně vhodné období pro start změn ve směru restrukturalizace a optimalizace ploch prostřednictvím nájemních vztahů upravujících jejich držení a užívání. Jednak co do rozsahu, jednak co do výše plateb za pronajaté prostory. V období snižování nákladů takové úvahy byly, jsou a budou namístě. Také vlastnické (financující) struktury by měly mít k tomuto pochopení, neboť nebudou-li vstřícné, nebude spokojených klientů – nájemníků peněžních prostředků nebo za ně vytvořených ploch, a to jak v současnosti, tak pro budoucí rozvoj. Tento cyklus a potřeba rovnováhy pro některé vlastnické subjekty není v dohledu. Může docházet k negativnímu ovlivnění dalších subjektů jinými články řetězce, jako jsou správní a poradenské společnosti, managementy firem nebo odborně nekompetentní jednotlivci. Jejich zadání je většinou v protikladu se zájmy nájemců, což způsobuje výše zmíněný nesoulad při počátku smluvních vztahů, v průběhu, stejně jako při procesu jejich ukončování.
#####Trendy
Trendy v období poklesu hospodářství a pokračující recesi jsou zřejmé, společnosti optimalizují a redukují své činnosti, náklady, stejně tak počty zaměstnanců, výrobků a služeb, mění jejich strukturu, ale omezují i počty dodavatelů. Roste poptávka po specialistech s restrukturalizačními zkušenostmi. Množství firem mění své strategie, zmenšují počty nabízených služeb, produktů, tím i počty zaměstnanců, a tudíž i potřebných ploch. Obdobné je to v případě pobočkových sítí řetězců, bank i v jiných odvětvích, zjevný je dopad do prostor maloobchodních, skladových, včetně logistických center. Co se týče globálního pohledu na investiční portfolia, silní a draví hráči nyní získávají atraktivní nemovitosti za slušné ceny, u nás je takový v podstatě jen jeden.
Pohled opačným směrem. Těžko se optimalizuje a redukuje portfolio developerům, investičním skupinám a subjektům, kteří mají nebo měli ambiciózní expanzivní a rizikové strategie. Pokud dříve zvolili neuvážené rizikové strategie, nevhodnou lokalitu, akceptovali nesmyslnou cenu v důsledku averze k riziku nebo rozhodnutí ovlivněného pouze zájmem jednotlivců, často investoři při prodeji (exitu z investice) přicházejí o nemalé sumy prostředků. Trh se tím jednak pročistí, jednak také dále zanese nekvalitními i již dávno výrazně nadhodnocenými nemovitostmi, projekty a jistě také prostorami, což významně vstupuje do aktivit, kterým se nyní věnujeme. Na trhu lze dlouhou dobu vidět množství podobných nemovitostí a volných prostor napříč segmenty trhu. Počínaje nefunkčními obchodními centry na nepochopitelných místech přes nadbytek skladových prostor bez reálné poptávky i ceny za čtvereční metr, na kterou byl projekt kalkulován, až po nedokončené kanceláře bez související lokální infrastruktury a smysluplného využití v lokalitě, kde je již tak velké procento nepronajatých ploch – nelze je tedy v podstatě pronajmout.
To však přináší příležitost pro stranu poptávky po prostorách, tedy pro uživatele, ale i silné akviziční hráče. Nyní je vhodná doba vyjednat příjemné podmínky, i když s určitým kompromisem třeba v oblasti dostupnosti či služeb lokality. Pokud nový nabyvatel vhodně pořízenou investici uchopí, redevelopuje, podpoří marketingem, má i nemovitost s horšími parametry šanci uspět.
#####Jaké možnosti tedy máme?
Na začátek je nutné podotknout, že vše záleží na konkrétním případu i podobě smluvního vztahu. Obecně lze říci, že nejefektivnější pro všechny strany je obchodní dohoda, na základě již zmíněného oboustranně fungujícího obchodního vztahu. Poměrně dobře lze snížit cenu nájmu a prodloužit kontrakt, čímž se zvedne investiční hodnota nemovitosti, pomůže vlastníkovi získat budoucí investiční výnos, jde tak o oboustranně prospěšný krok (win-win solution). Lze vyhledat nástupce, ať už samostatně, nebo s pomocí vlastníka či poradenské společnosti (agent, makléř). Je možné zmenšit a vrátit i jen část prostor. Je vhodné si pohlídat strategii a postupné kroky, neodkrývat příliš mnoho o svých záměrech, protože byste si tím mohli zhoršit vyjednávací pozici či předčasně vytvořit prostor pro konání proti vašim zájmům, ať už ze strany vlastníka, nebo property managementu společnosti. Není marné se v případě solventnosti dohodnout na určité mírné penalizaci ze strany majitele, získáte tak méně negativní dopad do vašeho výsledku hospodaření a cash flow, pronajímatel tím zase získá zajímavý neočekávaný výnos, vašeho nástupce si najde sám. Tento přístup se nedaří aplikovat u beznadějných případů špatných lokalit a nesmyslných výší nájmů daných z historie, které si vlastník nyní drží.
Je možné pronajímatele požádat o souhlas s podnájmem, tento podnájem však musí zapadat do celkového konceptu ploch, budov nebo center. Není špatné dosáhnout rozumného kompromisu ve vztahu, kdy pronajímatel sníží na přechodnou dobu nájemné a platby, vyhne se tak obtížím insolvence a uzavření prostor. Ze strany nájemce je možné ověřovat reálnost plnění v souvislosti s platbami do společných prostor. Není výjimkou, že si vlastníci, případně zmocněné správní společnosti kompenzují své výnosy těmito nadhodnocenými platbami. Ve smlouvě by mělo být umožněno nájemci nahlédnout do účetnictví, případně auditovat, stejně jako může vlastník v případě obratových nájemných. Měli byste vidět reálné plnění, jak a kolik je pronajato, návštěvnost, srovnávat srovnatelné ceny i lokality. Na vše je nejlepší myslet už při sjednávání smluv, vyhnout se vnucení podmínek a nemuset čelit důsledkům jejich uzavření. Stejně tak by měly být ve smlouvě zakotveny deklarované kvality center, prostor, a co se stane, když toto nebude dodrženo, například dojde ke snížení nájemného ve významném procentu. Lze si dohodnout po letech revizi nájemného na základě ověřeného tržního ocenění, vyhnout se indexaci, rozhodčí doložce, obratovému nájemnému, ale i fixnímu nájemnému, nebo nebude třeba dávat prostory do původního stavu. Není špatné vázat nájem jen na obrat nebo návštěvnost, vyjednat si konkurenční doložku – v místě nebude provozovat činnost společnost se stejným předmětem podnikání.
Některých výše zmíněných možností se lze pokusit zpětně domáhat soudní cestou na základě právního řádu (nálezů Nejvyššího soudu), ale nebývá to ku prospěchu výsledku a dobrých vztahů.
Obtížné je dosáhnout změny při krátce trvajícím vztahu, ale nic není nemožné, jen to bude za vyšší cenu. Pokud se na věc podíváme z druhé strany, tedy z pohledu potřeby rozšíření stávajících prostor, v podstatě platí obdoba uvedeného, jen v některých případech není v daném místě možné vyhovět takovým požadavkům. Často to již neumožní dispozice objektu, lokality nebo existující nájemní vztahy. Pak je v podstatě jediná možnost relokace z prostor do vyhovujícího místa, samozřejmě s respektováním popsané problematiky.
#####Na závěr
Když se snažíte svůj zmenšený i zvětšený nebo optimalizovaný byznys z logických příčin v důsledku poklesu obratu či poptávky změnit, upravit nebo relokovat, je třeba plánovat ukončení i nové zasmluvnění, stejně tak ohlídat kvalitu nového místa vašich činností. Není reálně možné bez rizika v krátké době získat a analyzovat všechny související informace, dlouhodobě výhodnější, efektivnější i logické je nechat si poradit od kvalitního specializovaného subjektu. Ideálně takového, který je výnosem nezávislý na samotném pronajímateli. Není neobvyklé, že poradenské společnosti jsou v podstatě hlavním (potenciálním) dodavatelem vlastníka, tudíž není v jejich zájmu příliš vyjít vstříc straně nájemce. Snaha opticky oddělit tyto činnosti jednotlivými odděleními poradenských společností, pokud jde o zajímavé sumy, je někdy hodně zábavná. Oddělení zastupující zvlášť developera a zvlášť nájemce v jedné společnosti s jedním vedením nefunguje. Nakonec vždy převládne vyšší a hodnotnější zájem.
Jedna myšlenka na závěr. Tržní i transformační příčiny restrukturalizací v důsledku recese nebo útlumu činností lze odstranit určitou flexibilitou ve vztazích, která přinese oboustranný dlouhodobý prospěch a nejspíš také oživení trhu i k novému developmentu a budoucím investicím. Obdobně je tomu například na trhu práce, kdy velké odstupné zaměstnancům mimo jiné neumožní najmout novou pracovní sílu či zlepšit výsledky hospodaření společností, stejně tak zaměstnanec nemusí zvyšovat úsilí či kvalifikaci a tím hodnotu svého lidského kapitálu. Klesá tak prospěch všech zúčastněných, s jistými dopady pro celý trh. Změny strategií v důsledku tržních příčin není potřeba chápat negativně, chovat se s pravidelností rezistentně, ale spíše je využít pro budoucí růst a vývoj pozitivním směrem. Pravdou je, že k dosažení tohoto ideálního optima a rovnováhy je u nás poměrně daleká cesta.
