Realitní trh výrazně pocítil dopady krize. V současné době ale developeři i realitní odborníci pozorují první signály, že trh se pomalu začíná hýbat a pozvolna ožívá. Hodně se diskutuje o cenách bytů v developerských projektech. Budou stále klesat, stagnovat, či naopak začnou růst? Na tato aktuální témata jsme se podívali společně se zástupci developerů, realitních odborníků i s hypotečním makléřem.
Dá se hovořit o tom, že ekonomická krize, která zejména trh s nemovitostmi zasáhla velmi razantně, pozvolna odeznívá? Pozorujete nějaká zlepšení, nebo je stále ještě patrná stagnace trhu?
• Jana Hrabětová, ředitelka realitního portálu Kdechcibydlet.cz
Na našem portálu prezentujeme nejrůznější typy rezidenčních nemovitostí od desítek developerů z celé republiky. Některé už stojí delší dobu, jiné jsou ve fázi výstavby či přípravy. V loňském roce jsme mohli pozorovat, že nemálo projektů bylo pozastaveno a lidé – jak developeři, tak potenciální kupující – vyčkávali. Nyní mám pocit, že nastává určitý posun k lepšímu. Lidé více zkoumají nabídku a porovnávají parametry jednotlivých projektů a bytů. Domnívám se, že projekty, které mají co nabídnout, zaznamenávají zvýšený zájem.
• Vít Ulmann, obchodní ředitel developerské společnosti VIVUS
Podle našich čerstvých zkušeností se trh s bydlením začíná pomalu hýbat. Máme nově rozestavěný projekt na Pankráci, u kterého jsme na začátku února zahájili stavbu a prodej běží přibližně od listopadu. Další projekt momentálně doprodáváme. Krize hodně pozměnila strukturu prodeje. Zatímco před dvěma třemi lety byli lidé ochotní kupovat byty na „zelené louce“ s příslibem, že se začne stavět za půl roku, dnes už ne. Daleko více se zajímají o bankovní garance a podle mého názoru se prodej bude i nadále jednoznačně posouvat k dokončeným, nebo alespoň rozestavěným projektům.
• Martin Jan, obchodní a marketingový ředitel developerské společnosti CODECO
I my monitorujeme zvýšenou poptávku. Na druhou stranu ale evidujeme prodloužení doby, kdy klient nabídku zkoumá a posuzuje. V minulosti vyjednávání s klientem trvalo měsíc, měsíc a půl. Teď se nám vracejí klienti, kteří s námi byli v kontaktu již před půl rokem a teprve teď se rozhodují o koupi. Důležité je pro ně vidět dokončený projekt, a tedy jistotu vynaložených peněz a zajištěného bydlení.
Je tedy evidentní, že se poptávka aktivizuje a postupně narůstá. Ale je zde ještě otázka koupěschopnosti. Jak to momentálně vypadá s nabídkou bank v rámci poskytování hypoték?
• Martin Kryl, Managing partner hypotečního makléřství Hypodrom
V oblasti hypoték panuje obrovská setrvačnost. I kdyby banky rychle zareagovaly a přišly s akční nabídkou, bude ještě dlouho trvat, než se s ní veřejnost detailně seznámí, využije ji a než se to následně projeví v reálném objemu obchodů. Loňský rok byl z hlediska hypoték ve znamení dvou zásadních změn v přístupu bank. Ve struktuře a parametrech produktů a samozřejmě v nárocích na bonitu klienta. V produktové struktuře banky jednoznačně zpřísnily podmínky. Poskytování hypoték na celou hodnotu pořizovaného majetku je dávno minulostí.
Řada bank začala poskytovat hypotéky maximálně do 80 procent, což řadu klientů v podstatě diskvalifikovalo hned na samém počátku. Největší změna se však týkala přístupu k bonitě klientů. Banky opravdu šláply na brzdu a to, co ještě prošlo schvalovacím procesem v roce 2007, nemělo už v roce 2009 šanci. Nějaký zásadní obrat se v nejbližší době očekávat nedá, neboť banky obecně zpřísnily pohled na dlužníky. Jsem přesvědčen, že nároky bank na bonitu dlužníků se v nejbližších letech významně nesníží, což bude pro řadu klientů zásadní problém.
Zaznamenali jste změnu ve výši oceňování nemovitostí? Mám na mysli porovnání kupní ceny, respektive ceny deklarované prodávajícím s oceněním stanoveným bankou.
• Martin Kryl: Nebylo to plošně, ale praxe některých bank v roce 2009 byla taková, že při stanovení zástavní hodnoty v podstatě automaticky přistupovaly k pěti- až desetiprocentní srážce z deklarované ceny nemovitosti. Domnívám se, že jakmile se pohyb cen nemovitostí otočí směrem vzhůru a trh financování se vrátí k vyšším LTV, tak banky od této praxe ustoupí.
• Milan Pitín, výkonný ředitel Realitní společnosti České spořitelny
Nemyslím si, že je to dnes o úrokových sazbách. Podle mě jde spíše o postoj a psychologii zákazníků. Firmy nemají dostatečné příjmy, tudíž lidé dostatečné platy ani jistotu dlouhodobého zaměstnání. A proto se nechtějí zadlužovat. Vyhodnocují své finanční možnosti a svá očekávání do budoucnosti. Druhým aspektem je existence mnoha předlužených domácností, které nemohou momentálně investovat a musejí začít spořit. Z pohledu realitní společnosti musím říci, že jsou velké rozdíly mezi jednotlivými developerskými projekty a je nutné je diferencovat. Některé jsou velmi úspěšné a je vidět, že developer si dokázal najít mezeru na trhu.
Statistiky říkají, že v loňském roce došlo k jistému mírnému poklesu v průměrných cenách nových rezidenčních nemovitostí, samozřejmě ve velké závislosti na lokalitě. Jak se otázka cen nových bytů jeví developerům? Myslíte si, že mohou ještě dále klesat, nebo budou stagnovat?
• Vít Ulmann: To se dá těžko předpovědět. Pokud by nastal ještě nějaký výrazný ekonomický sestup, tak ovlivní vše, od strojírenství po trh s realitami. Ale přesvědčený jsem o tom, že jak rychle trhy klesaly dolů, tak nahoru stejně rychle nepůjdou. Postupný nárůst bude opravdu velmi pozvolný a s různým kolísáním. Očekávám velice pomalý růst.
• Jana Hrabětová: Podle mě se cenové hladiny budou hodně lišit. U starších projektů dokončených například před pěti lety lidé vnímají, že standardy vnitřního vybavení byly trochu jinde než dnes. Zvažují pak, jestli koupit sice hotový byt, ale s nižším standardem, nebo si počkat na dokončení nového projektu postaveného podle současných ekonomických a ekologických parametrů. Tedy v lepší kvalitě a často za stejnou cenu, protože developer u staršího projektu třeba nepřikročil ke zlevnění. Je možné, že tento tlak poptávky donutí developery snížit ceny u dokončených, déle neprodaných bytů, aby mohli ukončit celý projekt a věnovat se novým aktivitám.
• Vít Ulmann: Rád bych na to zareagoval. Jestliže mluvíme o projektech dokončených před 5 lety, které se tudíž neprodaly v době boomu, tak bych viděl chybu jinde. Myslím, že v takovém případě jde spíš o špatný projekt nebo nevhodně zvolenou lokalitu než o nějakou výraznou změnu standardů.
• Martin Jan: Domnívám se, že k určitým úpravám cen u starších developerských projektů dojít musí. Obzvlášť v případě, kdy je developer tlačen financující bankou. Tíží ho i provozní náklady související s chodem nemovitosti, které musí hradit. Proto nastane období, kdy padne rozhodnutí o zásadní úpravě kupní ceny. Souhlasím s tím, že standardy a použité materiály byly jiné než před pěti lety. Například od roku 2009 je potřeba u novostaveb řešit průkaz energetické náročnosti budovy. Developer je dnes schopen vytendrovat dodávky od subdodavatelů za jiných podmínek, než tomu bylo před x lety. Svou marži si nastaví tak, aby na trhu uspěl. Ceny bytů může korigovat podle konkurence, na což starší developerské projekty mohou velice těžko reagovat.
• Milan Pitín: Ještě bych se vrátil k očekávanému vývoji cen. Myslím, že to bude různorodé, ale že u mnohých projektů ještě cenové dno nalezeno nebylo. Některé jsou na trhu kupříkladu od roku 2007 a věřitelé nebo financující banky budou teď developera tlačit k jiné cenové politice, než byla tehdy. Pokud máte na projekt úvěr a pořád platíte úroky, tak ty jednoho dne začnou převyšovat přidanou hodnotu bytu a vy budete muset jít s cenou dolů. Domnívám se, že častější to bude v regionech. Tam se postavily poměrně pěkné a kvalitní projekty, ale nůžky mezi koupěschopnou poptávkou a reálnými příjmy se rozevřely. V okresních městech třeba vyrostly pěkné nové byty okolo 30 tisíc za metr čtvereční. Jenže lidé jsou velmi pragmatičtí a vědí, že za tu cenu koupí dům, za nějakou částku ho zrekonstruují a získají větší komfort bydlení než v malém 2+1.
O jaké lokality či o jaký typ rezidenčních nemovitostí je v současnosti největší zájem? Jak události posledního roku ovlivnily preference kupujících?
• Martin Jan: Zaznamenáváme poptávku po dobře dopravně dostupných projektech, to znamená u metra, MHD. Projevuje se trend zmenšování užitné plochy bytu. Vracíme se zpátky k bytům 2+kk, kde by se velikost bytu měla pohybovat kolem 45 až 50 metrů čtverečních, aby prodejní cena klientům vyhovovala. Dnes rozhodně nebude mít úspěch developer, který se rozhodne kus za Prahou postavit několik domů bez infrastruktury. Takovým projektům již odzvonilo.
Tak to jsme mluvili o Praze a pojďme se ještě vrátit k mimopražským projektům.
• Milan Pitín: Důležitými regiony jsou Praha a Brno. Zde je v realitách velká konkurence a trh začíná ožívat. V letech 2005 až 2007 se začaly připravovat větší developerské projekty také v Ostravě, Hradci Králové a Pardubicích, v Plzni, Olomouci či Liberci. Zajímavé je srovnání projektů v krajských či větších městech s projekty v jejich okolí. Například byty v Českých Budějovicích jsou třeba i s určitou cenovou korekcí prodejné, ale s novými byty pět kilometrů za Českými Budějovicemi s cenou o dva tisíce za metr čtvereční nižší už moc nadějí na úspěch není.
Změny jsme také zaznamenali třeba v Karlových Varech nebo Mariánských Lázních. Mnoho developerů tam šlo s vizí, že budou prodávat metr čtvereční za 100 tisíc korun ruské klientele. Banky se tenkrát nebránily poskytovat hypotéky klientům ze zemí bývalého Sovětského svazu. Dnes ale půjčovat nechtějí, maximálně s 50procentním podílem vlastních zdrojů klienta. Poklesly tu také ceny nájemného, takže se příliš nevyplatí kupovat byty na investici.
• Martin Kryl: Úvěrová politika bank se změnila i v poskytování úvěrů cizincům. Zpřísnily se parametry, a to nejen pro investory z bývalého Sovětského svazu, ale mírně i vůči občanům EU. Banky jasně preferují českou klientelu, a to se v nejbližší době pravděpodobně nezmění.
Zmínili jsme nájmy. V poslední době se rovněž spekulovalo, že se zpomalení prodejů nových rezidenčních nemovitostí promítne do větší nabídky projektů nájemního bydlení. Myslíte si, že takové projekty mohou být úspěšné?
• Milan Pitín: Když srovnáváme dnes indexy nájemného, tak se poptávka i počet transakcí zvyšují oproti koupím. Poměr si dovoluji odhadnout na 70 procent uzavíraných kupních smluv a 30 procent nájemních smluv. Nicméně tady podle mě ještě nejsou vhodné podmínky pro developery, aby stavěli projekty, které budou splaceny nebo investorovi vráceny z výnosu nájemného v horizontu 10 až 15 let. Poměr výnosů a rizika je poměrně veliký. A nájmy oproti předpokladům klesají, což zřejmě souvisí s tím, kolik lidé mají peněz a kolik jsou ochotni dávat za nájem. V minulých letech se vyplácelo kupovat byty na investici, protože splátky úvěru byly menší než výnos z nájmu. Investor viděl jasný profit a zvyšovala se i hodnota jeho majetku, protože rostly ceny nemovitostí. Teď je to jinak a výnos z nájmu rezidenčních nemovitostí ve větších městech většinou nepokryje měsíční splátku hypotečního úvěru. Existuje velký rozdíl mezi nabídkou bytů a domů na pronájem za určité ceny a skutečně dosaženou cenou nájemného.
Na závěr se pokusme o miniprognózu. Jaký bude rok 2010 na trhu rezidenčních nemovitostí, pokud jde o protnutí se nabídky a poptávky, respektive o další cenový vývoj?
• Martin Kryl: Z pohledu hypotečního makléře letos neočekávám nějakou zásadní změnu v nastoleném trendu, čili stagnace bude ještě přetrvávat. Celkový objem poskytnutých hypotečních úvěrů s největší pravděpodobností nepřevýší rok 2009. Neočekáváme ani výraznou změnu vývoje úrokových sazeb. Zvyšuje se nezaměstnanost, roste riziko nesplácení a úvěrová portfolia bank se v letošním roce určitě nezlepší. Myslím proto, že probuzení koupěschopné poptávky nezávisí tolik na ceně či dostupnosti hypoték jako na atraktivních cenách bytových projektů. Aby ti, co jsou schopni splácet a splnit tvrdší podmínky bank, měli vůbec zájem nové byty kupovat.
• Martin Jan: Souhlasím, že nelze očekávat extrémní zvýšení poptávky po bytech, i když vždy závisí na regionu a lokalitě. Jsem přesvědčen, že pokud se na pražském trhu objeví projekt něčím ojedinělý, tak si svého kupce najde v každé době. Ale musí být opravdu něčím výjimečný – výjimečná lokalita, výjimečná nabídka nebo výjimečná cena. To rozhoduje.
• Jana Hrabětová: Mám obdobný názor. Velikou roli může sehrát, když se projekt trefí do atraktivní lokality, nabídne skutečně kvalitní stavbu na dobrém místě s dopravní dostupností. Větší šanci také budou mít menší či rozfázované projekty. Zaznamenali jsme, že někteří developeři zareagovali i na poptávku po menších bytech ve velikostních kategoriích 2+kk a 3+kk, protože na ně klienti cenově dosáhnou.
• Vít Ulmann: Jsem přesvědčený, že kromě velikosti bytu záleží i na lokalitě a vzdálenosti od centra, konkrétně v Praze. A co se týče rozhodování, jestli koupit letos, nebo vyčkávat, myslím si, že se situace vbrzku příliš nezmění. Bude trvat dlouho, než kupující opět získá důvěru.
• Milan Pitín: Z pohledu trhu hypoték bych byl mírně optimistický. Podle odhadů naší mateřské banky České spořitelny bude v roce 2010 objem poskytnutých hypoték kolem 90 miliard. Vloni to bylo pro srovnání 74 miliard (včetně refinancování), takže plánujeme nárůst. V dalším porovnání jsme dnes, začátkem roku 2010, na úrovni objemu trhu prvního pololetí roku 2005. A rok 2005 byl v realitách i hypotékách velmi úspěšný, byli jsme na růstové trajektorii, takže si dovolím nebýt pesimistou. A pokud jde o trh realit, tak si myslím, že bude větší objem transakcí na secondhandovém trhu, tzn. s hotovými staršími nemovitostmi.
U nových developerských projektů budou klienti hodně vybírat a vyčkávat. A zde je potřeba spíše makroekonomických impulzů – mírná inflace, růst cen, tlak zaměstnanců na zvyšování mezd, konkurence na trhu práce a nabírání nových zaměstnanců. Ve chvíli, kdy se roztočí tato spirála, tak dojde k faktickému růstu realitního trhu a odražení se ode dna. Bohužel nikdo neví, jestli to bude v roce 2010, 2011 nebo později. U cen nemovitostí zatím očekávám pro rok 2010 spíše stagnaci.
