V roce 2009 zaznamenal český realitní trh svůj dosud nejvýraznější pokles, který lze označit jako dno realitního cyklu (2007 vrchol realitního trhu, 2008 jeho kontrakce a 2009 dosažení dna). Realitní investice se propadly meziročně o 80 procent, komerční spekulativní výstavba nových objektů se zcela zastavila (industriální budovy) nebo byla omezena na minimum (administrativní, maloobchodní či rezidenční nemovitosti).
Nájemní aktivita odrážela recesi české ekonomiky (tj. dramatický pokles vývozu, úsporná opatření a celková optimalizace v provozu firem, zvýšení nezaměstnanosti, propad maloobchodních tržeb). Nájemné komerčních nemovitostí kleslo v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti o pět až deset procent. Rezidenční nemovitosti postihl menší zájem kupujících (meziročně se snížil objem udělených hypotečních úvěrů o 40 procent). Ceny rezidenčních realit se v roce 2009 snížily až o 15 procent v závislosti na lokalitě a kvalitě nemovitosti.
#####Investiční trh zaznamenal rekordní propad
Rekordní propad zaznamenal v loňském roce investiční trh. Celkový objem transakcí dosáhl 360 milionů eur, což představuje meziroční pokles o 70 procent. Možná trochu paradoxně právě propad trhu přinesl řadu pozitiv. Prvním pozitivem je cenová korekce, která zasáhla zejména předražené nemovitosti bez adekvátního výnosu. Cena se tak znovu stává měřítkem kvality a bonity budov. Druhým pozitivem je aktivita českých a slovenských privátních investorů, kteří „táhli“ investiční trh především v prvním pololetí loňského roku. V době, kdy tradičně dominantní hráči – institucionální investoři z řad zahraničních fondů – pouze vyčkávali.
Výraznější aktivitu vůbec poprvé projevili také koncoví uživatelé prostor, kteří – na rozdíl od developerů – nebyli zasaženi nedostatkem likvidity. „Dokázali tak využít leckdy velmi zajímavých příležitostí, které jim nová tržní situace nabídla,“ míní Cyril Dejanovski ze společnosti Colliers International. V roce 2010 očekává tato firma postupně rostoucí aktivitu z řad institucionálních investorů. K tomu pomohou i banky, které budou ochotny investiční transakce v rozumné míře financovat. Podle vedoucího investičního týmu společnosti Cushman & Wakefield Jamese Chapmana se loni investiční aktivita týkala výhradně kancelářských budov.
Charakteristické je také snížení požadavků na objem jednotlivé transakce. Podle investičního konzultanta společnosti King Sturge Dušana Šťastníka se aktuálně na českém trhu pohybují tři skupiny kupujících – lokální privátní investoři, kteří do nákupu nemovitostí vkládají své finanční prostředky pocházející z jiného typu podnikání a mají zájem o dobré nemovitosti třídy A a B, německé otevřené nemovitostní fondy, které kupují nejlepší kancelářské nemovitosti ve vyhledávaných lokalitách, a investiční fondy příležitostí, které se zaměřují na tzv. distressed sales (nucené prodeje nemovitostí), kdy nakupují za výrazně snížené ceny.
#####Trh s kancelářemi: roste nabídka podnájmů
Kancelářský trh byl hospodářskou recesí postižen méně v Praze a více v regionálních centrech (Brně a Ostravě). Neobsazenost pražských administrativních budov se v roce 2009 držela na úrovni 10 procent, v obou zmíněných regionálních centrech vystoupala na 20 až 30 procent. Pražský kancelářský trh dosáhl v roce 2009 podle údajů společnosti King Sturge rozlohy 2 650 000 metrů čtverečních. V roce 2009 bylo na trh uvedeno 116 600 metrů čtverečních nových kanceláří, což je o 65 procent méně než o rok dříve. Zatímco v roce 2008 bylo dokončeno 18 významných budov, v roce 2009 pouze devět. Pro rok 2010 se počítá jen s dvěma významnými projekty (City West a Filadelfie).
„Poptávka prošla v roce 2009 důležitou změnou – významnou složku celkového objemu pronájmů tvořily renegociace. Nájemné v průběhu roku kleslo o pět až deset procent v závislosti na lokalitě a kvalitě budovy,“ hodnotí trh Eva Lovětínská, vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí King Sturge. Katarina Wojtusiak ze společnosti CB Richard Ellis upozorňuje na fakt, že loni došlo k zvýšení finančních příspěvků pronajímatelů, jako jsou nájemní prázdniny či příspěvek na vybavení prostor.
„Vzhledem k zásadnímu zpřísnění parametrů financování projektů, kdy je vyžadován vlastní kapitál i předpronájem na úrovni 50 procent a více, byly loni ‚pozastaveny‘ všechny projekty. To se ovšem týká pouze samotné realizace projektů, resp. jejich zahájení. Plánování a získávání územních rozhodnutí, stavebních povolení, ale i marketingu projektů stále pokračuje,“ upozorňuje vedoucí oddělení pronájmu kancelářských ploch společnosti Jones Lang LaSalle Eduard Forejt.
Změna v požadavcích na získání úvěru je prý natolik zásadní, že prakticky nedovolí vzniknout spekulativním stavbám. V důsledku toho se majorita projektů zastaví těsně před samotným zahájením realizace a pracuje na předpronájmu. Hlavním limitem pro zahájení stavby jsou požadavky banky nebo financujících subjektů. „Oživení nabídky kancelářských prostor by jednoznačně pomohly jednak změna postoje financujících subjektů a jednak změna chování nájemců, kteří by měli včas reagovat na podstav budoucí nabídky schopností zahájit hledání nájmu v dostatečném předstihu, tedy orientace na předpronájem,“ míní Eduard Forejt. Dalším trendem na kancelářském trhu je podle zástupkyně společnosti Colliers International Soni Volfové podnajímání přebytečných kancelářských prostor ve snaze snížit zbytečné náklady.
Podle odhadu této společnosti mají firmy v Praze v současnosti až 30 procent přebytečných kanceláří, za které platí nájemné. Tyto prostory proto nabízejí k podnájmu. Vedoucí kancelářského týmu společnosti Cushman & Wakefield Radka Novak míní, že rok 2010 bude v hlavních trendech kopírovat rok 2009, nicméně s tím, že většina developerů i majitelů nemovitostí již dosáhla dna rentability svých investic, a nedá se tedy očekávat další navyšování pobídek či snižování nájemného. Zároveň bude dokončeno jen mizivé procento nových objektů, a dá se tedy očekávat, že nabídka se ve druhé polovině roku srovná s poptávkou a společnosti s větším objemem kancelářských prostor budou muset do dalších let trochu lépe plánovat a uchýlit se k tzv. předpronájmům.
#####Retail: Nájemci výrazně omezili expanzi
Celková hospodářská situace se projevila i na trhu retailových prostor. Řada nájemců pečlivě zvažovala nebo dokonce zastavila expanzi. Některé projekty byly posunuty nebo pozastaveny. V pěti největších městech nebylo otevřeno žádné obchodní centrum (jediná výjimka – rozšíření Olympia Brno). Development se soustředil na regionální města. V menších městech se otevíraly i retail parky, které se soustředí na obchody se střední a nižší cenovou hladinou. „Obtížná ekonomická situace u konkrétních retailerů vedla k opouštění jednotek a k výměně nájemců v některých obchodních centrech. V současné době evidujeme v České republice 1,86 milionu metrů čtverečních maloobchodních prostor v tradičních nákupních centrech, 650 tisíc metrů čtverečních v retail parcích a pouze přes 34 tisíc metrů čtverečních v outletech,“ říká Tomáš Beránek ze společnosti CB Richard Ellis.
Podle vedoucí maloobchodního oddělení společnosti Jones Lang LaSalle Sylvie Samadi se nedá předpokládat, že by developeři letos masivně zahajovali výstavbu nových maloobchodních projektů, a to ve všech podobách. „S ohledem na fakt, že na náš trh vstupuje jen velmi malé množství firem, je nesmyslné otevírat centra s nulovou odlišností od ostatních. Majitelé či správci nemovitostí se proto nadále soustředí na vylepšování stávajících projektů, popřípadě jejich rozšiřování či silnější profilování vůči specifickému segmentu trhu,“ míní Sylvie Samandi.
Podle vedoucího oddělení průzkumu trhu společnosti Cushman & Wakefield Alexandra Rafajloviče se začal loni vztah nájemníků a majitelů vracet do rovnováhy v závislosti na skutečné kvalitě nákupních center. „Majitelé tak začali být konfrontováni se skutečností, že bez zástupu náhradních zájemců je jejich vyjednávací pozice se stávajícími nájemci značně ztížená. Jak majitelé, tak nájemci si snad uvědomí rizika krátkozraké snahy získat něco na úkor druhého. Někdy totiž jen zbytečně ohrožují loď, na níž se společně plaví v již beztak špatném počasí,“ míní. Vzniklá situace je bezpochyby impulzem pro další profesionalizaci managementu nákupních center, jenž se z role „hlídače výsledků“ bude stále více dostávat do úlohy tvůrce dlouhodobé strategie.
#####Správa nemovitostí: výrazný tlak na práci správců
V průběhu roku 2009 se zřetelně projevil zvýšený tlak na práci správců komerčních nemovitostí. V případě kancelářských objektů jsou nyní mnohem detailněji sledovány veškeré provozní náklady a jsou hledány byť i ty nejmenší možné úspory, stejně je tomu i u nákupních center. „Tam navíc s nižší kupní silou návštěvníků klesaly i obraty obchodníků, a proto se intenzivní komunikace a spolupráce mezi majitelem centra, správcem a nájemníky v centru stala naprostou nezbytností pro to, aby centrum mohlo být úspěšné,“ míní Ondřej Fukal, vedoucí týmu správy nemovitostí společnosti Cushman & Wakefield.
#####Letos se očekává mírné oživení realitního trhu
Realitní odborníci jsou k letošnímu vývoji realitního trhu mírně optimističtí. Mírně oživit by se měl především kancelářský trh, zájem bude zejména o prvotřídní kancelářské nemovitosti ve vyhledávaných pražských lokalitách. „Očekáváme, že pro investory budou zajímavá také prosperující nákupní centra ve velkých regionálních městech,“ říká investiční konzultant společnosti King Sturge Dušan Šťastník. V souvislosti se zefektivňováním provozu maloobchodních řetězců budeme pravděpodobně ve větší míře svědky transakcí typu sale and leaseback, kdy obchodní řetězec prodá svoje sklady a obratem si je pronajme.
„Předpokládáme, že neobsazenost kanceláří ještě mírně vzroste, bude se však měnit jejich struktura – bude přibývat méně kvalitních volných prostor a naopak ubývat kvalitnějích kanceláří. Nájemné bude víceméně stagnovat na úrovni roku 2009, bude vždy záležet na konkrétní budově, její kvalitě a umístění,“ tvrdí Eva Lovětínská, vedoucí oddělení kancelářských nemovitostí King Sturge. Pokud jde o průmyslové nemovitosti, dostanou se letos na trh především nemovitosti stavěné na míru konkrétním nájemcům. Nájemní aktivita v tomto segmentu bude vyšší než loni, vzhledem k nízké výstavbě bude pozvolna klesat míra neobsazenosti. Nájemné bude stagnovat, nicméně developeři budou podle situace v dané lokalitě a velikosti nájemce otevřeni individuálnímu jednání a budou případně nabízet incentivy.
„Zájem developerů a nájemců se soustředí především na Prahu. Další logistické lokality (Plzeň, Brno, Ostrava, Hradec Králové, Pardubice, Ústí nad Labem, Olomouc) se budou rozvíjet s menší intenzitou, v zásadě půjde o rozšiřování stávajících projektů, výstavba zcela nových projektů bude realizována jen výjimečně,“ míní Milan Korbelář, vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge.
*
Hotelový trh hlásí výrazný propad příjmů
Většina majitelů a provozovatelů hotelů v Praze by rok 2009 nejraději vymazala ze své paměti. Všeobecně se očekává, že RevPAR (příjem za průměrný pokoj) se v roce 2009 propadl meziročně o 35 procent. Tento pokles způsobila kombinace dvou faktorů – zaprvé světová ekonomická krize a zadruhé nadměrná nabídka hotelů. „Praha není v této situaci ojedinělá, další středoevropská města byla stejně postižena, zrovna tak jako ta v západní Evropě, i když ta západoevropská v menší míře,“ říká ředitel hotelového týmu pro střední a východní Evropu společnosti Cushman & Wakefield Stewart Coggans.
V Praze se pokles RevPAR stabilizuje v prvním a druhém čtvrtletí 2010, v druhém pololetí zase přijde růst. „Oživení bude pomalé a není pravděpodobné, že by se Praha kdy vrátila k rekordům let 2005 a 2006, pokud se nezačne dělat více pro přilákání turistů a velkých mezinárodních kongresů,“ dodal Stewart Coggans.
*
Průmyslové nemovitosti: skončila spekulativní výstavba
Trh průmyslových a logistických nemovitostí loni zaznamenal úplné ukončení spekulativní výstavby. I když míra neobsazenosti klesá, je stále vysoká (na úrovni 16 až 17 procent) a developeři jsou připraveni flexibilně jednat o nájemních smlouvách a poskytnout různé incentivy (například nájemní prázdniny a příplatky na fit-out). Stejně jako v případě kanceláří narůstá počet renegociací (prodloužení stávajících nájemních smluv) a relokací bez navýšení počtu pronajímané plochy (pronájem stejného počtu metrů v jiném parku).
„Jednoznačně nejaktivnějším trhem je Praha a okolí, kde v průběhu roku přibývaly nové průmyslové a logistické prostory. Nájemné v průběhu roku kleslo o zhruba pět procent v závislosti na lokalitě a kvalitě budovy,“ říká vedoucí oddělení průmyslových a logistických nemovitostí King Sturge Milan Korbelář. „Očekáváme rovněž zvýšení počtu stávajících nájemců, kteří se budou snažit zmenšit pronajatou plochu nebo i zcela opustit stávající prostory jakožto důsledek ekonomické situace,“ předpovídá Miroslav Kotek, konzultant oddělení průmyslových nemovitostí společnosti Jones Lang LaSalle. Údaje společnosti Colliers International hovoří o tom, že loňská nájemní aktivita dosáhla 365 tisíc metrů čtverečních, přičemž renegociace tvořily plnou třetinu. Čistá poptávka tak byla zhruba 307 tisíc metrů čtverečních.
Tomáš Stařík ze společnosti CB Richard Ellis upozorňuje na to, že i přes nepříznivý vývoj segmentu jako celku došlo i v roce 2009 k několika zajímavým velkým transakcím, zahrnujícím jak expanze současných nájemců, tak i zcela nové nájemní transakce. Stejně jako v předchozích letech pokračoval též trend realokovat se do ČR kvůli levné, ale zkušené pracovní síle či nižším provozním nákladům.
