Proč se samostatně věnovat problematice oceňování nemovitostí ve vlastnictví státu? Protože příjmy získané prodejem pro stát již nepotřebného majetku nebo pronájmem tohoto majetku tvoří i část příjmů státu. V souvislosti se stávající snahou státu získat do svého rozpočtu co nejvyšší příjem, je zřejmé, že je třeba pozastavit se i nad tímto tématem.
Ekonomovi se jistě v této souvislosti vybaví tzv. pravidlo minimaxu, tj. maximalizovat výnos a minimalizovat náklady. Především je třeba upozornit na skutečnost, že faktický stav nabízených nemovitostí odpovídá ve většině případů skutečnosti, že stát má omezené finanční prostředky určené na jejich údržbu. Například nemovitosti, které připadly státu po zemřelých spoluobčanech nemajících dědice, tzv. odúmrtě, často bývají ve velmi špatném až havarijním stavu a vyžadují kompletní rekonstrukci. Aby tedy stát předešel ještě většímu znehodnocení nepotřebných nemovitostí (nepotřebných pro vykonávání státní správy), z důvodu nedostatku finančních prostředků na jejich údržbu, jsou tyto nemovitosti zpravidla nabízeny k prodeji ve veřejném výběrovém řízení. Zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR a jejím vystupování v právních vztazích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o majetku ČR“), v těchto případech ukládá povinnost stanovení minimální vyhlašovací ceny, kdy konečnou cenu (vyšší/nejvyšší) nemovitosti nabídne kupující.
Lze proto s nadsázkou konstatovat, že cenu stanoví sám trh. Odhad ceny provedený pro tyto účely znalcem, ono „zákonné minimum“, je pak jednak výchozí pro stanovení nabídky ceny případným zájemcem o nemovitost, jednak je především jakousi pojistkou pro prodávajícího (stát), který nemůže nemovitost prodat „pod cenou“, tj. v rozporu se zákonem. Další variantou prodeje nemovitostí jsou přímé prodeje, kdy má např. spoluvlastník předkupní právo. Zde se soudní znalec, odhadce či úředník zabývající se odborným odhadem výše ceny již nemůže spoléhat na případnou korekci ceny nemovitosti trhem, ale musí provést její konečné stanovení sám.
#####Stát je ve stejném postavení jako kterýkoli jiný vlastník
Často slýchám obecně rozšířený názor, že co je státu, to by mělo být nabídnuto k prodeji „nejlépe zadarmo“. Je třeba si uvědomit, že stát je při prodeji nemovitostí ve stejném postavení jako kterýkoli jiný vlastník, prodá-li pod cenou, ochudí své příjmy, které následně musí získat zpět do svého rozpočtu jinou cestou. Na druhou stranu nemůže stát požadovat cenu za prodej těchto nemovitostí nepřiměřeně vysokou, protože i v lepším případě prodeje nemovitostí formou výběrového řízení by tyto nemovitosti musely být v případě nezájmu nabízeny opakovaně (obvykle za stále nižší a nižší cenu), což by následně zvýšilo náklady na opakující se výběrové řízení, náklady spojené s další údržbou těchto nemovitostí, a v konečném důsledku by tedy došlo ke snížení čistého zisku z jejich prodeje. Je tudíž zřejmé, že nastavení optimální ceny takovýchto nemovitostí je zajímavou problematikou k dalšímu zamyšlení.
Jak tedy nastavit správnou cenu? Zákon o majetku ČR ve svém ustanovení § 22 odst. 1 uvádí, že při úplatném převodu věci se cena sjednává nejméně ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
#####Odhad ceny musí vycházet z analýzy trhu
Jak lze dovodit z výše uvedeného, odhad ceny by měl vycházet z analýzy trhu v návaznosti na ustanovení zákona o majetku ČR a naplnění definice obvyklé ceny ve smyslu ustanovení § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Bohužel, na rozdíl od movitých věcí, kde většinou najdeme dostatek porovnatelných ekvivalentů umožňujících aplikaci této porovnávací metody, u nemovitého majetku tomu tak není. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a najít dostatečné množství uskutečněných prodejů obdobných (srovnatelných) nemovitostí je úkol minimálně nesnadný, až takřka nemožný. Uvedené platí bezvýhradně u staveb. Co se týče pozemků, je situace o něco málo lepší. Příkladem z praxe může být např. existence stavebně zcela dokončené lokality, kde již jiné volné pozemky neexistují. Podle jakých ukazatelů tedy v takovýchto případech stanovit cenu? Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku.
Ano, už se přibližujeme ke stanovení požadované ceny. Při použití této definice by bylo možné provést odhad ceny snadněji, ale zákon o majetku ČR odkazuje pouze na definici obvyklé ceny uvedenou v zákoně o oceňování majetku. Ministerstvo financí ČR proto ve svých stanoviscích reagujících na případy, kdy nelze nemovitost porovnat s jinými obdobnými prodanými nemovitostmi, doporučuje zjistit cenu dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. (dále jen „oceňovací vyhláška“). Podle znění oceňovací vyhlášky můžeme uplatnit mimo porovnávací způsob i způsob nákladový a kombinaci způsobu nákladového a výnosového. To hodně zjednodušeně znamená odvození ceny nemovitostí pomocí nákladu na její pořízení, např. postavení stavby se zohledněním jejího stáří (opotřebení) nebo podle dosahovaných výnosů z nemovitosti.
#####Problematická cena obvyklá by se měla nahradit cenou tržní
Už jsme tedy blíže cíli. Oceňovací vyhláška obsahuje konkrétní a aplikovatelné postupy, jak stanovit požadovanou cenu. Za zamyšlení stojí odlišné pojetí „ceny v místě a čase obvyklé“, dle ustanovení § 22 zákona o majetku ČR ve vztahu ke znění zákona o oceňování majetku, který v jeho ustanovení § 1 odst. 1 uvádí, že tento zákon není předurčen pro zjišťování ceny pro prodej. Taktéž oceňovací vyhláška jako prováděcí vyhláška k zákonu o oceňování majetku je prioritně určena pro zjišťování ceny pro daňové účely. Je tedy otázkou, zda takto zjištěnou cenu trh skutečně vždy akceptuje. Lze tudíž konstatovat, že i přes snahu ministerstva financí o maximální možné přiblížení ceny zjištěné dle této oceňovací vyhlášky cenám skutečně na trhu sjednaným, není tento postup nejšťastnější. Již jen proto, že takto zjištěná cena nenaplňuje výše uvedenou definici ceny v místě a čase obvyklé, takto zjištěná cena tedy může být v případě potřeby zpochybněna. Samotný pojem ceny v místě a čase obvyklé navíc neodpovídá ani mezinárodně používané „tržní hodnotě“. Aby toho nebylo málo, máme tu ještě pojem „tržní cena obvyklá“, uvedený v § 3 zákona č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní infrastruktury. S výkladem tohoto pojmu pak mají problém jak znalci či odhadci, tak i ministerstvo financí.
Metody, jak dospět ke správnému odhadu ceny nemovitostí ve vlastnictví státu, jsou známé a využívá jich také oceňovací vyhláška. Hlavní problém spočívá ve stávající nejednoznačné legislativě. Ta obsahuje různé definice pojmů, které mají vést k řádnému stanovení cen nemovitostí, a to nejenom ve vlastnictví státu. Jedním z možných řešení by bylo nahrazení problematického termínu „cena v místě a čase obvyklá“ v zákoně o majetku ČR již výše zmíněným pojmem „tržní hodnota“. Při hledání tržní hodnoty se znalec či odhadce, na rozdíl od obvyklé ceny definované zákonem o oceňování majetku, nespoléhá pouze na jeden pohled (porovnání), nýbrž zkoumá také výnosy, náklady, zohledňuje možná rizika a provádí řadu ekonomických analýz, na jejichž základě stanoví možný další ekonomický potenciál nemovitosti.
Právě výše uvedené by mělo být hlavní náplní práce znalce či odhadce. Touto cestou se již vydala řada soukromých subjektů: např. banky pro účely zajištění hypotečních úvěrů zajímá právě částka, za kterou by se nemovitost dala v případě nesplácení úvěru prodat, tj. jakou má nemovitost tržní hodnotu.
*
Cena obvyklá
Je cena, která je obvykle dosahována na trhu při prodeji dané nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku v daném čase. Podrobnější definice obvyklé ceny je uvedena v ustanovení § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o oceňování majetku“). Cena obvyklá je dále definována v § 2 odst. 6 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, v platném znění. Obvyklou cenou pro účely tohoto zákona je cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícím a kupujícím, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí, na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže.
Tržní hodnota
Je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejemchtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez nátlaku. Jedná se o definici podle mezinárodních standardů vydaných IVSC (Výbor pro mezinárodní oceňování standardy s celosvětovou působností) a TEGoVA (Evropská organizace sdružující asociace odhadců) EVS, tzv. modrá kniha.
