Prvních asi 50 inspektorů již koncem února obdrželo jmenovací listiny od ministerstva pro místní rozvoj. Autorizovaní inspektoři by mohli převzít část práce stavebních úřadů, budou povolovat stavby a kontrolovat jejich provádění, ale nemohou např. rozhodnout o případných námitkách sousedů. V praxi bylo cítit v souvislosti s inspektory veliké očekávání s cílem učinit stavební řízení rychlejším a progresivnějším. České stavební právo zde vstupuje na neznámou a neprobádanou půdu. Pokusíme si tedy nastínit některé důležité aspekty vzájemného vztahu inspektorů a stavebníků.
#####Odměna inspektorů
Každého stavebníka bude na jednom z prvních míst zajímat asi odměna autorizovaných inspektorů, za kterou budou svou práci dělat a stavebníkovi ulevovat od vlekoucích se povolovacích řízení staveb. Zákon ani prováděcí předpisy pro autorizované inspektory však žádnou výši ani způsob jejího stavění neobsahují. Platí tedy, že odměna je smluvní.
Dalším důležitým bodem je smluvní ošetření a zabezpečení vztahu mezi stavebníkem a autorizovaným inspektorem. Stavební zákon zde hovoří v ust. § 117 o „smlouvě o provedení kontroly projektové dokumentace pro stavbu“, její formu ani typ ale blíže nekonkretizuje. Měli bychom se tedy ptát, jakým právním režimem se bude takový vztah řídit, zdali je to vztah mezi podnikateli či nikoli. Není pochyb o tom, že autorizovaný inspektor je podnikatelem, který vykonává svou činnost jako svobodné povolání, ovšem stavebník může být jak podnikatelem, tak obyčejnou fyzickou osobou.
#####Smlouva innominátní
Ke zvolení vhodné úpravy smluvního vztahu je také nutno blíže definovat obsah smlouvy samotné. Inspektor bude určitě jednat za stavebníka, ale na druhé straně bude jednat i jménem vlastním (např. při vydávání certifikátů). Z tohoto pohledu je tedy velmi těžké využít např. v developmentu osvědčený institut mandátní smlouvy podle obchodního zákoníku. Nelze využít ani smlouvu o dílo, protože specifičnost a rozsah práce inspektora nelze ani při nejlepší vůli podřadit pod pojem „dílo“, ve smyslu ust. § 536 obchodního zákoníku. Použití zavedených smluvních typů je tedy problematické a nejvhodnějším řešením, ke kterému se přiklonili také zástupci odborné veřejnosti, je tzv. innominátní smlouva podle § 269 odst. 2 obchodního zákoníku, tedy zvláštní druh smlouvy „ušité na míru“ pro smluvní vztah mezi účastníky. Zákon dává pro přípravu innominátní smlouvy širokou volnost, na co by se měl však soustředit stavebník, který inspektora platí a najímá? Z hlediska zákazníka -stavebníka by mělo jít především o termíny jednotlivých úkonů autorizovaného inspektora (klíčové může být vyhotovení odborného posudku (certifikátu) pro vydání kolaudačního souhlasu), stanovení výše odměny inspektora a její případné diferenciace (včetně možnosti smluvních pokut pro případ nedodržení termínů) a podrobný popis projektu (projektové dokumentace). Nemělo by se ani zapomínat na odpovědnost autorizovaného inspektora za vady jeho práce.
#####Certifikát stavby
Co se týče nosných aktivit inspektora, ty spočívají v dohledu nad prováděním stavby, ale zejména pak podle ust. § 149 stavebního zákona ve vydávání certifikátů o tom, že stavba může být provedena, a poté certifikátu, že stavba je způsobilá k provozu - podklad pro kolaudační souhlas.
#####Dohled není dozor
U termínu „dohled nad prováděním stavby“ se zastavíme. Zákon totiž tento pojem nijak nerozvádí, a to by mohlo vést k nepřesnému výkladu, že by inspektor vlastně měl převzít také „dozor“ nad prováděním stavby, tedy vlastně pravomoc technického dozoru. Ingerence inspektora nijak neznamená „vyšachování“ jak technického dozoru stavebníka, tak autorského dozoru projektanta, jejich práva a povinnosti zůstávají nezměněny včetně jejich odpovědnosti. V rámci svého dohledového oprávnění se může tedy inspektor např. účastnit kontrolních prohlídek stavby (ovšem jako přizvaná osoba podle § 133 odst. 4 stavebního zákona) nebo má právo činit zápisy do stavebního deníku (§ 157 odst. 2 stavebního zákona).
#####Inspektoři a příprava stavby?
Je možno očekávat, a v praxi se již takové signály objevují, že autorizovaní inspektoři budou působit rovněž na poli přípravy stavby, projednávání projektové dokumentace za účelem získání stanovisek nebo obecně jednání s osobami, které uplatňují námitky proti provádění stavby. Inspektor by tedy mohl mít tendence (nebo to po něm stavebník může výslovně žádat) působit také jako poradce nebo konzultant. Zde by měly všechny zainteresované strany pamatovat na ust. § 148 stavebního zákona, které se týká případného střetu zájmů autorizovaného inspektora a stanoví, že nesmí svoji činnost vykonávat u staveb, na kterých se podílel, podílí nebo má podílet při jejich přípravě anebo provádění sám nebo osoba jemu blízká.
Zákon na tomto místě však umožňuje jistou interpretaci, protože žádný předpis ani metodický návod přesně nedefinuje obsah pojmu „příprava stavby“ a vymezení hranic inženýrské činnosti, projektové činnosti, obecného poradenství při přípravě staveb a činnosti autorizovaného inspektora. V praxi se může snadno stát, že některé ze závazných souhlasných stanovisek dotčených orgánů nebude kladné, popř. bude nějak podmíněné.
V tomto případě nemá bohužel inspektor oprávnění taková stanoviska dotčených orgánů projednat, jako je tomu u stanovisek klasických účastníků řízení podle § 117 odst. 4 stavebního zákona.
Jediné nepříznivé stanovisko může být tak překážkou v provedení zkráceného stavebního řízení a věc dostává na stůl stavební úřad. Jen málo staveb se obejde bez námitek účastníků řízení, typicky sousedů. Autorizovaný inspektor zde má sice právo námitky účastníků řádně projednat, nicméně pokud nebudou rozpory stanovisek odstraněny (tzn. účastník bude na svých námitkách trvat), nezbývá inspektorovi nic jiného, než předložit takové námitky stavebnímu úřadu k posouzení včetně podkladového materiálu. Stavební úřad má dvě hlavní možnosti, a to o námitkách rozhodnout a zkrácené stavební řízení pokračuje, nebo naopak konstatovat, že jsou natolik závažné, že je nutno provést „obyčejné“ stavební řízení.
#####Jaké jsou pravomoci inspektora?
Autorizovaní inspektoři nejsou oprávněnými úředními osobami, přestože jsou na ně delegovány některé pravomoci, které svědčí úředním osobám (typicky projednání některých námitek). Nemůže tedy vstupovat na cizí pozemky ani stavby bez souhlasu vlastníka. Využít k tomu může jedině oprávněnou úřední osobu (tedy např. zaměstnance stavebního úřadu), která ho přizve.
