Věřím, že skutečná stavební činnost je na tuzemském bytovém trhu ještě před námi. Ne však proto, že by bylo potřeba tak moc dalších bytů. Početně je bytů dost a programů podpory nové výstavby určitě netřeba. Kdyby zde nějaká potřeba byla a byla ekonomická, trh by se projevil sám. Určitě je nezbytné při hodnocení bytové výstavby v naší zemi rozlišovat, zda jde o bytový dům, či dům rodinný. Ty rodinné nebyly napadeny tolik chorobou zvanou státní zásahy. Fungují docela dobře, je o ně zájem a také se plošně staví po celé zemi. Zájem o nové byty v bytových domech byl tažen tím, že starší zástavba nebývá vždy v dobré kondici, a také byla nedostupná kvůli zamrzlé části bytového fondu zvané „byty pod regulací“. Podíváme-li se zpět do roku 1994, byty ve vlastnictví zde nebyly, nebyl zákon. Jeho přijetí umožnilo mimo jiné i developerskou výstavbu. Chybějící segment, vlastnictví jednotlivých bytů, však mnohem více než developerské firmy plnily obce v rámci privatizace obecních bytů.
Bytová výstavba byla v naší zemi z hlediska počtu dokončených bytů nejsilnější v sedmdesátých a osmdesátých letech. Stavělo se od 70 tisíc až téměř ke 100 tisícům jednotek ročně. Šlo o panelové domy, které stále představují třetinu našeho bytového fondu. Dozvuky socialistické výstavby převážně nájemních domů, družstevního bydlení (30–40 % stavěných bytů) a z třetiny i rodinných domků byly ještě na počátku devadesátých let. Například rok 1993 byl stále silnější v počtu dokončených bytů, než tomu bylo v dalších deseti letech, a také než třeba rok 2011 či ten letošní 2012. Od devadesátých let až po dnešek byla výstavba postupně nazývaná boom ve skutečnosti nejnižší od roku 1960. Porovnáme-li novodobou výstavbu s počtem všech jednotek, dostaneme asi 0,7 %, což nebylo mnoho.
#####Devadesátá léta: boom opravdu jen zdánlivý
[file:12791:small:right]
Bytovou výstavbu posledních patnácti let navíc nelze chápat pouze jako komerční, developerskou. Deset až patnáct procent z ní představovaly byty komunální, popř. z malé části několika set jednotek i družstevní. Největší díl (50–55 %) pak představovala převážně individuální výstavba rodinných domků. Ze všech dokončených jednotek v rámci bytových domů navíc zhruba 10–15 % představovaly nástavby a vestavby. Jestliže se tedy podíváme zpět na roky, kdy se z pohledu dnešních statistik mělo dařit a doba byla hodnocena v superlativech, čísla nám ukážou obrázek jiný. Z roční produkce 35–40 tisíc jednotek představovaly domky zhruba 50 %, komunální stavby 10 %, nástavby a vestavby 10 %, stavby ostatní 8 % (např. DPS, DD, v nebytových budovách). Developerská výstavba bytů v bytových domech tedy na trh přinášela odhadem 25 % z nově stavěných jednotek, v absolutním čísle přibližně do 12 000 pro celou ČR. Z toho se navíc 2/3 stavěly v Praze. Čísla tedy žádnou existenci boomu výstavby bytových domů v naší zemi v uplynulých letech nedokládají. Nemohlo tedy dojít ani k přehřátí trhu z důvodů výstavby. Zároveň však statistiky ukazují, že vzhledem k množství bytů ve vlastnictví zapsaných v katastrech nemovitostí (odhadem 1 050 000 jednotek – 100 000 domů) nebyla nová výstavba zdrojem. Hlavním přispěvatelem byly starší byty vzniklé a zapsané v rámci privatizace bytů obecních, podnikových, případně soukromých vlastníků.
Kde se byty stavěly? V celkových číslech dlouhodobě vede Středočeský kraj, hlavně v okresech Praha-východ a Praha-západ. V celkových počtech je mírně za ním Praha, která je jediným regionem s převažující výstavbou bytových domů nad rodinnými. V okolí Prahy nalezneme původně malé obce, jejichž nová výstavba převyšovala v uplynulých deseti letech stavební aktivity řady měst krajských či okresních. Obecně se dá zhodnotit, že výstavba se výrazněji objevovala v suburbánních pásmech Prahy a některých větších měst a v rekreačních střediscích.
#####Statistikám vládnou Praha a Brno
V rámci celkové výstavby v krajích střední Čechy a Prahu následuje kraj Jihomoravský s dominancí Brna a okolí. Velice slabá výstavba je naopak realizována v krajích Karlovarském, Ústeckém, Libereckém či Vysočina. Existují dokonce okresy, ve kterých nebývá dokončeno ani 100 jednotek ročně, např. Jeseník, Rakovník, Most či Strakonice. Podíváme-li se pouze na rodinné domky, staví se jich absolutně nejvíce v krajích Středočeském, Jihomoravském a Moravskoslezském. Z hlediska intenzity jsou za krajem Středočeským Vysočina a Pardubický kraj. Nejméně staví domky Praha, Karlovarský a Liberecký kraj. U bytových domů však Praha jednoznačně dominuje, následovaná Jihomoravským a Středočeským krajem. Na chvostu u bytových domů jsou Ústecký, Zlínský, Liberecký a Moravskoslezský kraj. Co do počtu bytů není v ČR region s deficitem. V počtu jednotek na počet obyvatel (byť lépe by bylo na počet domácností) odhaduji hodnotu na zhruba 460 jednotek/1000 obyvatel, což není málo. Naše byty však neprošly, zvláště u bytových domů, v mnoha případech komplexní modernizací. Nešťastná podoba občanského zákoníku neumožňuje vlastníkům tyto nutné modernizace provádět a tento problém se tak odkládá na následující a určitě dražší období. Z hlediska velikosti bytů lze konstatovat, že se plochy našich nově stavěných jednotek v období posledních zhruba 15 let příliš neliší.
#####Nově postavených bytů stále ubývá
Na plochu největší byty i domky se staví v Praze, nejmenší naopak v Královéhradeckém, Pardubickém, Moravskoslezském a Olomouckém kraji. U rodinných domků je nejčastěji velikost 5+1, zvyšují se plochy pozemků až k dnešním 1071 m2. Nejčastěji si je rodiny nechávají samy postavit, developerské projekty nebývají u rodinných domů tak úspěšné. U nově stavěných bytových domů vzrostl průměrný počet bytů v domě na 25, průměrná doba výstavby je zhruba 31 měsíců.
Z hlediska objemu investic došlo k několikanásobnému nárůstu za posledních deset let až k proinvestovaným 100 mld. za rok. Z toho přibližně 32 % tvořily domky, 26 % bytové domy, 15 % nástavby a vestavby, zbytek byly stavby ostatní. Poměrně slabá výstavba minulých let byla vystřídána ještě slabší. Počty nově zahajovaných bytů jsou napříč republikou velmi nízké. Z tohoto můžeme poměrně přesně predikovat, že nově postavených bytů v následujícím období na trhu přibývat nebude.
#####Zvyšuje se tlak na soulad ceny s kvalitou
