Častým problémem je snaha získat souhlas všech vlastníků domu, což bývá téměř neřešitelný problém. Zákon však dává možnost, aby stavebníkem bylo pouze společenství vlastníků jednotek (SVJ) a ve smyslu ust. § 109 (1) písmeno b) stavebního zákona se účastníky nestali ostatní majitelé bytů a spoluvlastníci společných prostor domu. Rozhodne-li se SVJ například k výměně či opravě balkonů nebo rekonstrukci pláště budovy (zateplení fasády), lze při využití aplikace ust. § 109 odst. 1 písm. g) v návaznosti na § 109 odst. 1 písm. b) stavebního zákona považovat za jediného účastníka řízení společenství vlastníků jednotek. Je však třeba zdůraznit, že vztahy uvnitř společenství stavební zákon neupravuje, neboť se řídí právní normou založenou zákonem č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (ZBV) v platném znění.
Jedná se v tomto případě o specifickou úpravu týkající se společenství bytových jednotek v rámci jednoho bytového komplexu. Na řešení právních otázek zákonodárce pamatoval v ust. § 109 odst. 1 písm. b) a g) stavebního zákona. Samo o sobě toto ustanovení navazuje na specifický zákon ZBV, který upravuje vznik spoluvlastnictví budovy, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostorů, jejich vzájemné vztahy, spoluvlastnictví společných částí budovy. ZBV je ve vztahu k stavebnímu zákonu zvláštním zákonem a upravuje tak otázky, které s ohledem na zvláštnosti tohoto vlastnického vztahu vyžadují zvláštní regulaci. Z povahy této vazby pak vyplývá, že ZBV se použije tam, kde obsahuje úpravu vlastní, v ostatních záležitostech se použije stavební zákon.
#####Co je společná část budovy?
Určení společných částí domu v prohlášení vlastníka budovy má klíčový význam. Ze zákona vyplývá, že je to vlastník, kdo jednostranným právním úkonem určuje prostorové vymezení části budovy, které se za podmínek stanovených zákonem a v souladu se stavebním určením stanou jednotkami a společnými částmi domu, přičemž zákonný limit takového určení vyplývá z definice společné části domu dané § 2 písm. g) ZVB.
Podstata pojmu společných částí domu pak vyplývá z koncepce bytového vlastnictví, kdy vlastník jednotky jako oprávněný subjekt je spoluvlastníkem budovy a k tomu se připojuje vlastnictví bytu. Jde tedy o zásadu, že to, co není bytovou jednotkou, která je podle ZVB tvořena místnostmi, a co tedy tvoří součást budovy jako věci, patří do společných částí domu.
V případě balkonů, lodžií a teras se nejedná o místnosti, ale o konstrukční prvky vnějšího pláště budovy, které již ze svého technického řešení (zavěšení na obvodový plášť budovy) a své technické funkce musí být společnými částmi domu tak jako společný plášť budovy.
Nejvyšší správní soud vyslovil názor, že tento princip se u jmenovaných stavebních prvků uplatní i v případě, že se jedná o prvky přiléhající k jednotlivým bytovým jednotkám, přičemž lze označit jako nepodstatné, že na takovýto konstrukční prvek mají přístup pouze vlastníci přiléhajících bytů.
#####Žádost o stavební povolení podaná SVJ
Podle ust. § 110 odst. 2 písm. a) stavebního zákona platí, že v žádosti o stavební povolení stavebník připojí doklady prokazující jeho vlastnické právo nebo právo založené smlouvou provést stavbu či opatření anebo právo odpovídající věcnému břemenu k pozemku nebo stavbě, pokud stavební úřad nemůže existenci takového práva ověřit v katastru nemovitostí. Je-li stavebníkem SVJ, připojí také smlouvu o výstavbě nebo rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek přijaté podle ZVB.
Z ust. § 11 odst. 5 ZVB vyplývá, že k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Ovšem jde-li pouze o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek. Toto pravidlo je klíčové.
Podle ust. § 2 odst. 5 stavebního zákona se za změnu dokončené stavby považuje: a) nástavba, kterou se stavba zvyšuje, b) přístavba, kterou se stavba půdorysně rozšiřuje a která je vzájemně provozně propojena s dosavadní stavbou, c) stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby, za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.
#####Řešení patového stavu při hlasování SVJ
V praxi se objevují případy, kdy z většího množství vlastníků jednotek nesouhlasí jediný, který nemusí v domě vůbec bydlet. Svým postojem potom blokuje opravu domu, například jeho nutnou revitalizaci. Z úpravy ZVB vyplývá, že k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby a o změně stavby je zapotřebí souhlasu všech vlastníků. Tím však nejsou opravy nebo výměny balkonů nebo rekonstrukce fasády a pláště.
Jde-li o modernizaci, rekonstrukci a stavební úpravy, jíž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas 3/4 většiny všech vlastníků jednotek. Podle § 2 (5) stavebního zákona je celková modernizace a oprava domu změna dokončené stavby, kde je třeba stavební povolení.
Ze specifiky této právní úpravy vyplývá záměr, aby nedocházelo k výše zmíněným patovým situacím, tj. že ve stavebním řízení přechází účastenské právo na společenství vlastníků, kteří za zákonem stanovených podmínek (podpořených stanovami SVJ) jednají za všechny subjekty, a tudíž jsou jednotliví vlastníci jednotek vyloučeni z účasti na předmětném stavebním řízení v souladu s platnou právní úpravou, neboť toto právo tak přešlo za daných podmínek na společenství vlastníků.
Jak judikoval Nejvyšší soud, většina všech vlastníků jednotek se vyžaduje pro usnesení, jímž se schvaluje provedení modernizace, rekonstrukce a stavební úpravy společných částí domu, jestliže jimi nedojde ke změně vnitřního uspořádání domu a zároveň ke změně velikosti spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společenských částech domu. Jde o stavební úpravy, pro které se v praxi používají výrazy jako například přestavba, rekonstrukce, vestavba, adaptace, modernizace.
