Katastrální úřady v posledních letech vyřizují vklady práv i ostatní zápisy do katastru docela rychle. Jak se to podařilo?
Za loňský rok katastrální úřady vyřídily 670 tisíc návrhů na vklad věcných práv do katastru nemovitostí. Vlastnického práva se týkalo 63 procent podání, zástavních práv 20 procent, věcných břemen 15 procent a zbytek tvořilo předkupní právo. Celkově lze říci, že doba mezi podáním návrhu a provedením vkladu už se natolik zkrátila, že i pražský katastrální úřad loni vyřizoval vklady v průměru za dva až tři týdny.
Když jsem byl v roce 2002 jmenován předsedou Českého úřadu zeměměřického a katastrálního, jedním z mých hlavních cílů bylo zkrátit čekání na vklady práv tak, aby všechna pracoviště prováděla zápisy vkladem nejpozději do měsíce od podání návrhu, s výjimkou případů, kdy si zdržení způsobí účastníci vážnými nedostatky svého podání. To se v posledních letech daří i v Praze, kde bývala situace skutečně tristní a lidé čekali až půl roku. Těch nutných kroků k tomu, abychom dosáhli dnešního stavu, bylo více. Katastr v Praze byl významně personálně posílen, velmi pomohli zaměstnanci z jiných katastrálních úřadů a důležitou roli sehrála i elektronizace katastru.
Nakolik pomohla elektronizace katastru?
Stále se zvyšující využívání dálkového přístupu k údajům katastru přes internet nám umožňuje soustředit více kapacit a pozornosti na zápisy do katastru. Informační systém katastru nemovitostí nám dnes umožňuje operativně reagovat na výkyvy v počtu podání na jednotlivých pracovištích. V roce 2004 jsme představili dnes už velmi populární aplikaci Nahlížení do KN, která lidem zpřístupňuje nejenom údaje o jednotlivých nemovitostech, na které si ukážou v mapě, ale také nabídla možnost veřejné kontroly postupu v jednotlivých správních řízeních i v kontextu s ostatními řízeními. Transparentnost postupu je důležitá nejen pro veřejnost, ale pomáhá nám také interně k dodržování pravidel dobré správy.
Výpisy z katastru nemovitostí je dnes možné získat na CzechPointech, tedy na obecních úřadech, poštách, u notářů. Jak často jsou tyto služby využívány?
Počet požadavků směřujících k poskytnutí výpisů z katastru nemovitostí, snímků z map či jiných výstupů každoročně roste a loni už dosáhl 5,7 milionu. Co je pozitivní, už 80 procent těchto požadavků uspokojíme elektronicky - dálkovým přístupem. Tímto postupem dnes saturujeme drtivou většinu požadavků veřejné správy, ale i většinu požadavků bankovního a realitního sektoru, notářů, advokátů, exekutorů. CzechPointy dnes hrají významnou roli v poskytování výpisů veřejnosti, loni jsme přes CzechPointy poskytli již 625 tisíc výpisů. Jen pro srovnání, na přepážkách katastrálních úřadů jsme uspokojili více než jeden milion žadatelů.
Digitalizace katastrálních map z rozhodnutí vlády probíhá v posledních dvou letech intenzivněji. Jaký je její současný stav?
K 31. prosinci 2010 byla katastrální mapa k dispozici v digitální formě v 52,5 procenta katastrálních území z jejich celkového počtu 13 tisíc. Jen za loňský rok jsme zvládli digitalizovat 1106 katastrálních území. Z těchto čísel můžeme snadno dovodit, že nás ještě čeká zhruba šest let pilné práce. Digitální katastrální mapy používá celá veřejná správa pro rozhodovací procesy dotýkající se území, ale důležité jsou třeba pro správce inženýrských sítí a samozřejmě i pro realitní trh a další rozmanité potřeby veřejnosti, takže je to pro nás úkol s velmi vysokou prioritou.
Připravujete nějaké legislativní změny, které se dotknou realitních transakcí?
V současné době je v legislativním procesu novela zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Platit by měla od příštího roku. Přináší řešení některých problémů, na které realitní sektor již delší dobu poukazuje. Řešíme v ní například problém takzvaných šikanózních žalob, tedy situace, kdy je podána žaloba na určení vlastnického práva k nemovitosti nebo na neplatnost smlouvy s cílem zablokovat probíhající správní řízení o povolení vkladu práva.
Katastrální úřad totiž v takovém případě správní řízení přeruší a čeká na výsledek soudního sporu, neboť o tom, jak tento spor skončí, si nemůže učinit úsudek sám. Tento problém již potrápil nejednoho investora, neboť přináší velká zpoždění do realizace obchodů s nemovitostmi či investičních záměrů. Napříště by tak soudní řízení nemělo bránit v pokračování správních řízení o vkladu, pokud účastníci těchto řízení vyjádří vůli taková řízení dokončit se všemi riziky z toho pro ně plynoucími.
A další změny?
Další dlouho očekávanou změnou bude otevření cesty k výmazu starých zástavních práv převzatých z pozemkových knih, u kterých není možné zajistit potvrzení věřitelů o jejich zániku. Stále totiž zůstává u řady nemovitostí zapsáno takové staré zástavní právo zajišťující často velmi malé pohledávky a vlastníci těchto nemovitostí dnes mají velké problémy, pokud chtějí takovou nemovitost použít jako zástavu.
To je informace, která řadu odborníků zcela zaručeně potěší. Už delší dobu se mluví také o povinných formulářích.
Pro podání návrhu na vklad práva budou zavedeny formuláře, jejich povinné používání však bude o rok posunuto oproti ostatním ustanovením, která by měla začít platit od 1. ledna příštího roku. Chceme umožnit, aby se na toto opatření mohly připravit například banky v případě zástavních práv. Povinností se to tedy stane až od roku 2013 a uživatelům nabídneme na pomoc speciální internetovou aplikaci, která jim používání formulářů usnadní.
Bude se měnit i poplatek za podání návrhu na vklad?
Novela přinese také zvýšení správního poplatku za podání návrhu na vklad práva z 500 na jeden tisíc korun, což je fakticky jen vyrovnání vlivu inflace od roku 1994, kdy byl dnešní poplatek stanoven.
V České republice neexistuje statistika, za kolik se pozemky a domy prodávají. Katastrální úřad je jediný, který získává údaje o prodejní ceně. Všechny ostatní informace jsou odhady z nabídkových cen. Proč se nesbírá vaše informace pro republikovou statistiku?
Informace o kupní ceně jsou uvedeny v kupních smlouvách, nejsou však obsahem databáze katastru nemovitostí, takže na katastrálních úřadech je sice možné je v konkrétních případech ve sbírce listin vyhledat, ale je to pracné. Je třeba si uvědomit, že základní obsah katastru je stanoven zákonem. O možnosti zaznamenávat do databáze katastru nemovitostí i údaje o kupní ceně se v průběhu minulých let několikrát vedla diskuse, ale zatím bez jasných výsledků. Kromě názorů vyzdvihujících užitečnost takových informací pro realitní trh a bankovní sektor jsou i silné hlasy volající naopak po omezení přístupu i k jednotlivým údajům ve smlouvách. Za takové situace není snadné rozšíření obsahu katastru o cenové údaje prosadit.
Katastrální úřady v zahraničí tyto informace sbírají?
V některých zemích ano, v jiných ne. Tyto údaje najdete v katastrech třeba v severských zemích, v Nizozemsku, ve Velké Británii.
A s jakými údaji dále zahraniční katastry pracují?
Na tuto otázku neexistuje jednoduchá odpověď právě proto, že v Evropě existuje několik různých modelů pozemkových evidencí. Ve většině zemí existují samostatné systémy registrace práv k nemovitostem a daňové katastry, to znamená, že je vedou různé instituce. Tyto systémy jsou však na technické úrovni více či méně propojeny, neboť pracují částečně se stejnými informacemi. U nás došlo v roce 1993 k soustředění do jediného úřadu a tím ke zjednodušení procesů. Vezmu-li třeba za příklad Německo, tak rozsah údajů o právech v německé pozemkové knize je podobný jako v našem katastru, technické údaje v katastrálních databázích vedených většinou úřady v jednotlivých spolkových zemích jsou taktéž podobné. Ale jakmile opustíme středoevropský prostor, odlišnosti narůstají.
Připravuje se nový občanský zákoník. Dotkne se také práce katastrálního úřadu?
Pokud vycházím ze znění nového občanského zákoníku, které nyní prošlo meziresortním připomínkovým řízením, tak těch změn se chystá mnoho. Nový občanský zákoník počítá se zachováním současného osvědčeného a ve střední Evropě tradičního principu, tedy nabýváním věcných práv k nemovitostem až zápisem do veřejného registru, kterým je katastr nemovitostí, a nikoli účinností smlouvy, o čemž bylo v minulosti vedeno mnoho odborných diskusí. Co je důležité, návrh výrazně posiluje ochranu toho, kdo při koupi nemovitosti nebo při přijetí nemovitosti do zástavy za úvěr vychází z údajů katastru v dobré víře, že odpovídají skutečnosti. Takto vzniklá práva budou chráněna pro případ, že by se později ukázalo, že osoba zapsaná v katastru skutečným vlastníkem nebyla. To je velmi důležité pro bezpečnost realitního i hypotečního trhu.
Podle nového občanského zákoníku se budou zapisovat do katastru nové informace. Je to tak?
Ano, návrh nového občanského zákoníku přináší i významné rozšíření okruhu skutečností zapisovaných do katastru. Asi nejvýznamnější je návrh zapisovat i velkou část nájmů, nikoli povinně všech, avšak návrh tento zápis nájmu spojuje s důsledky, které činí pro nájemce tento zápis potřebným. Proto mám obavy, že může dojít k velmi významnému nárůstu počtu požadavků na zápisy do katastru. Bude-li účinnost nového občanského zákoníku přiměřeně posunuta v čase, například do roku 2015, bylo by možné se na to dostatečně připravit. Při uspěchaném uvedení do života by to mohl být vážný problém.
Dnes - pokud se nemýlím - se stavba a pozemek zapisují samostatně. Tedy může existovat rozdílný majitel pozemku a stavby. Jak to bude v novém zákoníku?
Za zmínku jistě stojí i nová definice nemovitosti vracející se k zásadě, že stavba je součástí pozemku. Změna je to z věcného hlediska jistě žádoucí a neměla by být zásadním problémem z hlediska evidence v katastru. Bude to však významný zásah do dnešních vztahů mezi odlišnými vlastníky pozemků a staveb a půjde o to, jak dokonale se podaří tyto vztahy upravit zejména v přechodných ustanoveních. Jedno je však jisté - čeká nás spousta práce.
